Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 марта 2009 г. N Ф04-601/2009(1085-А75-9) Отказывая в иске о признании незаконным отказа в продлении срока действия договора аренды, суд исходил из того, что спорный договор аренды земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок, поскольку по истечении срока его действия общество пользуется земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 24 марта 2009 г. N Ф04-601/2009(1085-А75-9)
(извлечение)

Закрытое акционерное общество "Тюменьэнергопромстрой" (далее - ЗАО "Тюменьэнергопромстрой", общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к администрации города Сургута (далее - администрация), департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Сургута (далее - департамент) о признании незаконным отказа в продлении срока аренды на земельный участок и обязании заключить договор аренды на земельный участок для окончания строительства.

Заявленные требования мотивированы ссылкой на бездействие департамента на предложение общества о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 31.01.2005 и основаны ссылкой на статьи 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В процессе судебного разбирательства общество после неоднократных уточнений своих требований просило признать незаконным отказ департамента от 08.07.2008 в продлении срока действия договора аренды от 31.01.2005 N 71.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен департамент архитектуры администрации города Сургута (далее - департамент архитектуры).

Решением от 29.10.2008 арбитражный суд отказал в удовлетворении иска, прекратив производство по делу в отношении администрации. При этом суд исходил из того, что спорный договор аренды земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок, поскольку по истечении срока его действия общество пользуется земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

Администрация подала кассационную жалобу, в которой, ссылаясь на неправильное толкование судом нормы статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие должной оценки писем от 28.12.2007 N 14-9043/7(01), от 22.01.2008 N 14-2885/8(08), от 08.07.2008 N 14-5158/8(08), не применение нормы части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", просит изменить мотивировочную часть решения путем исключения из неё ссылки на продление договора аренды земельного участка от 31.01.2005 N 71 на неопределенный срок.

Администрация считает, что указанными письмами обществу было сообщено об отсутствии намерений для продолжения договорных отношений, а письмо департамента от 28.12.2007 N 14-9043/7(01) следует расценивать как отказ от договора и в этой связи считать договор прекратившим свое действие с 29.03.2008. По мнению администрации, после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к собственникам помещений перешло право общей долевой собственности на земельный участок, и она не имела права на распоряжение этим земельным участком.

ЗАО "Тюменьэнергопромстрой" не представило отзыв в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, но обеспечило явку своего представителя в судебное заседание, который высказался против удовлетворения кассационной жалобы, считая её доводы и требования несостоятельными.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и норм процессуального права при разрешении настоящего спора, суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Согласно материалам дела, ЗАО "Тюменьэнергопромстрой" приобрело в собственность по договору купли-продажи от 20.08.2003 незавершенный строительством 100-квартирный жилой дом. Для строительства названного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания общество на основании распоряжения администрации от 20.01.2005 N 77 заключило с департаментом договор аренды от 31.01.2005 N 71 на земельный участок площадью 3621 кв. метров с кадастровым номером 86:10:01 01 229:0006, расположенный по адресу: Тюменская область, город Сургут, мкр. ПИКС, ул. Крылова.

Срок действия договора аренды земельного участка определен сторонами с 19.02.2004 по 19.02.2007 (пункт 1.5 договора).

В установленном законом порядке договор аренды земельного участка зарегистрирован.

Согласно пункту 3.18 договора аренды земельного участка общество обязалось за два месяца до истечения срока аренды письменно уведомить администрацию о намерении продолжить договорные отношения.

Общество во исполнение принятого обязательства письмом от 23.11.2006 N 519 уведомило о намерении продолжить договорные отношения и просило продлить срок действия договора аренды до окончания строительства объекта.

Не получив ответа, общество повторно письмом от 26.02.2007 N 1 сообщило о намерении продлить договорные отношения по аренде земельного участка. Данное письмо также оставлено администрацией без ответа.

В связи со сдачей дома и необходимостью окончания строительства вставки и встроено-пристроенных помещений жилого дома общество обратилось в департамент с письмом от 04.12.2007 с просьбой разделить земельный участок и внести изменения в договор аренды земельного участка от 31.01.2005 N 71.

Департамент письмом от 28.12.2007 N 14-9043/7(01) сообщил обществу о невозможности разделения земельного участка.

Впоследствии департамент, отвечая на письмо общества от 14.12.2007 N 775 о продлении договора аренды, письмом от 22.01.2008 N 14-382/8(08) сообщил о невозможности продления договора аренды, ссылаясь на введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 08.07.2008 департамент вновь указал обществу на невозможность продления аренды земельного участка.

Считая данное письмо незаконным отказом в продлении договора аренды земельного участка, нарушающим его права и интересы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Кассационная инстанция считает, что арбитражный суд правильно установил обстоятельства спора и сделал верный вывод о том, что спорный договор аренды следует считать продленным на неопределенный срок.

Общество, в соответствии с пунктом 3.18 договора аренды направив за два месяца до окончания срока действия договора уведомление о продлении договорных отношений по аренде спорного земельного участка и на момент истечения срока действия договора не получив со стороны арендодателя каких-либо возражений относительно пользования земельным участком, продолжало использовать земельный участок после истечения срока.

При таких обстоятельствах, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 31.01.2005 N 71 считается возобновленным на неопределенный срок.

Следовательно, отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, возможет только с соблюдением требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация ошибочно полагает считать письмо от 28.12.2007 N 14-9043/7(01) отказом от договора аренды. Данное письмо департамента не содержит отказа от договора аренды земельного участка, а рекомендует совершить действия по разделу земельного участка.

Последующие письма департамента от 22.01.2008 N 14-2885/8 (08) и от 08.07.2008 N 14-5158/8(08) также не содержат отказа от договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В данных письмах, направленных после возобновления действия договора на неопределенный срок, указывается на невозможность продления аренды земельного участка, поскольку после ввода в эксплуатацию блоков А и Б жилого дома земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников жилых помещений в доме согласно статье 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и администрация не имеет право на распоряжение данным земельным участком.

Суд пришел к верному выводу о том, что отношения по использованию спорного земельного участка основаны на действующем договоре аренде, возобновленном на неопределенный срок, и правомерно отказал в удовлетворении иска.

Вместе с тем, следует признать ошибочным применение судом пункта 2.1.3 договора аренды от 31.01.2005 N 71, устанавливающего право арендодателя досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Условия досрочного расторжения договора не могут быть применены в качестве оснований для отказа от договора, возобновленного на неопределенный срок. Однако это не привело к принятию неправильного решения.

В кассационной жалобе администрация ссылается на неприменение судом норм Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которыми после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома к собственникам квартир перешло право общей долевой собственности на земельный участок, и с этого момента она не имеет право распоряжаться данным земельным участком.

Однако данный довод подлежит отклонению как несостоятельный.

В материалах дела отсутствуют доказательства прекращения в установленном законом порядке права публичной собственности на землю и доказательства оформления передачи спорного земельного участка в общую долевую собственность в порядке, установленном в пунктах 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следует отметить, что изменение жилищного законодательства не влечет автоматического прекращения правоотношений, возникших в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Приведенные в кассационной жалобе доводы указывают на несогласие с выводами суда о возобновлении спорного договора аренды на неопределенный срок, но не опровергают их.

Иных доводов кассационная жалоба не содержит.

Требования кассационной жалобы об исключении в мотивировочной части ссылки на продление договора аренды на неопределенный срок не подлежат удовлетворению, как противоречащие статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Названная норма процессуального права не предусматривает право суду кассационной инстанции исключать какие-либо доводы суда в мотивировочной части судебных актов.

На основании изложенного, у суда кассационной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы.

При разрешении спора судом не допущено нарушений, установленных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебных актов в любом случае.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Манисйского автономного округа-Югры от 29.10.2008 по делу N А75-5882/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Сургута - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.