Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 марта 2009 г. N Ф04-1926/2009(3611-А70-9) Преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок обладает арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 26 марта 2009 г. N Ф04-1926/2009(3611-А70-9)
(извлечение)

Индивидуальный предприниматель Б. обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент имущественных отношений) об обязании принять распоряжение о заключении договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды земельного участка.

Исковые требования основаны ссылками на статью 421, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 22, статью 34, пункт 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением прав и законных интересов предпринимателя на продление арендного пользования земельным участком в соответствии с пунктом 3.1.6. договора аренды земельного участка от 18.05.2005 N 23-30/438.

Департамент имущественных отношений возразил против исковых требований, сославшись на проведенное обследование спорного земельного участка, в результате которого было установлено, что на арендуемом земельном участке в хаотичном порядке разбросаны строительные материалы, участок загорожен забором из бетонных плит, не используется, содержится в антисанитарном состоянии, представив в подтверждение акт обследования земельного участка.

Решением от 09.10.2008, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2008, суд отказал в удовлетворении исковых требований о понуждении заключить договор аренды на новый срок.

В кассационной жалобе предприниматель Б. просит отменить судебные акты, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований предпринимателя.

Податель жалобы считает неверным вывод суда о том, что переданный в аренду земельный участок не использовался им в соответствии с целевым назначением, указывая на то, что на протяжении большей части срока аренды предпринимателю пришлось отстаивать свои арендные права от противоправных действий смежного землепользователя - ОАО "Хантымансийскгеофизика", что подтверждается судебными актами по делу NА70-9356/9-2006.

Департамент имущественных отношений не представил отзыв на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, но обеспечил явку своего представителя, который высказался против удовлетворения кассационной жалобы, считая её доводы необоснованными.

Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие предпринимателя Б. извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства по делу.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права при разрешении настоящего дела, суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно материалам дела, по договору купли-продажи нежилого помещения от 12.03.2003 предприниматель Б. приобрела в собственность нежилое строение (литера Б, Б1) (памятник архитектуры), назначение: нежилое, этаж: 1, общей площадь 216,7 кв. метров, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Первомайская, д. 48, зарегистрировав в установленном порядке право собственности и получив 14.03.2008 свидетельство о государственной регистрации права 72 НК 849718.

Во исполнение распоряжения департамента имущественных отношений от 11.04.2005 N 754/1-3 предприниматель Б. и департамент имущественных отношений 18.05.2005 заключили договор аренды земельного участка N 23-30/438, по условиям которого предпринимателю был предоставлен в аренду сроком на три года, с 11.04.2005 по 10.04.2008 земельный участок площадью 1 677 кв. метров, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Первомайская, 48, для реконструкции магазина (памятник архитектуры) и строительства торгово-офисного здания.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 16.06.2005.

По акту приема-передачи от 18.05.2005 земельный участок был передан предпринимателю в пользование.

Согласно пункту 1.4 договора участок предоставлен для реконструкции магазина (памятника архитектуры) и строительства торгово-офисного здания.

Пунктом 7.2 договора установлено, что договор действует в период с 11.04.2005 по 10.04.2008.

Согласно пунктам 3.1.6, 3.2.19 договора аренды предпринимателю предоставлено право заключить по истечении срока договора новый договор на согласованных сторонами условиях, или продлить срок аренды земельного участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации.

До истечения срока действия договора аренды предприниматель Б. 09.01.2008 направила в адрес департамента имущественных отношений письменное заявление от 25.12.2007 о продлении срока прежнего договора или заключения нового договора аренды земельного участка.

Не получив ответ на данное заявление, предприниматель 05.02.2008 направила в адрес департамента имущественных отношений аналогичное письмо и представила необходимые для продления существующего или заключения нового договора аренды документы.

Департамент имущественных отношений письмо от 03.03.2008 сообщио предпринимателю Б. о передаче её заявления на рассмотрение совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам.

Решением комиссии от 15.07.2008 предпринимателю Б. отказано в продлении срока действия договора аренды земельного участка, в связи с не освоением земельного участка в установленные сроки (пункт 1.77 протокола от 15.07.2008 N25 заседания комиссии).

Предприниматель Б. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, полагая, что по истечении срока договора аренды от 18.05.2005 N 23-30/438 имеет право на продление договора на новый срок либо на заключение нового договора аренды, а, также, указывая на то, что большую часть времени не могла использовать земельный участок по целевому назначению по причине неправомерных действий смежного землепользователя - ОАО "Хантымансийскгеофизика".

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований на основании положений статей 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об отсутствии оснований для продления договора аренды от 18.05.2005 N 23-30/438 на новый срок либо для заключения нового договора аренды по причине ненадлежащего исполнения предпринимателем обязанностей арендатора по использованию спорного земельного участка.

Суд кассационной инстанции считает выводы судебных инстанций соответствующими материалам дела и действующему законодательству.

На основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Аналогичное положение закреплено в пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3.2.1. договора аренды земельного участка установлена обязанность предпринимателя использовать участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, указанных в пунктах 1.1., 1.4. договора, и разрешенных использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пункту 1.4. договора аренды земельного участка целевым назначением земельного участка является реконструкция магазина (памятник архитектуры) и строительство торгово-офисного здания.

Пунктами 3.2.4., 3.2.6., 3.2.7., 3.2.11. договора аренды земельного участка установлены следующие обязанности предпринимателя: своевременно приступить к использованию участка; соблюдать при использовании участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к ее загрязнению; производить уборку участка самостоятельно либо заключить с соответствующими службами договор на уборку и вывоз мусора.

При рассмотрении дела судом было установлено, что предпринимателем Б. земельный участок по целевому назначению использован не был, соответствующие разрешения на строительство и реконструкцию не получены, реконструкция магазина (памятник архитектуры) не ведется, строительство торгово-офисного здания не осуществляется. Данные обстоятельства предпринимателем не оспариваются.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Учитывая, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок обладает арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, судебные инстанции обоснованно отказали предпринимателю Б. в удовлетворении исковых требований о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Материалами дела подтверждается факт ненадлежащего использования предпринимателем арендованного земельного участка, а также и то, что на момент рассмотрения спора спорный земельный участок не передан в аренду иному лицу.

Судебными инстанциями обоснованно указано, что предприниматель Б. в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" имеет право обратится в соответствующий орган с заявлением о приобретении в собственность либо в аренду земельного участка, необходимого для использования магазина (памятника архитектуры).

Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения в судебных инстанциях, получили надлежащую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, в связи с чем, подлежат отклонению, как несостоятельные.

При разрешении спора судом не допущено нарушений, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 09.10.2008 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2008 по делу N А70-5552/11-2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу предпринимателя Б. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.