Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 июня 2006 г. N Ф04-3633/2006(23640-А03-22) Несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в том случае, когда требования о регистрации данной сделки установлены законом. В данном случае нормы ГК РФ не устанавливают обязательной государственной регистрации договора купли-продажи нежилого здания, в том числе, незавершенного строительством (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 19 июня 2006 г. N Ф04-3633/2006(23640-А03-22)
(извлечение)

Закрытое акционерное общество "Алтаймаркетцентр "Караван" (далее - ЗАО "Алтаймаркетцентр "Караван") обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью ТФК "Европа" о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.1998, на основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации просит обязать ответчика возвратить истцу имущество, являющееся предметом совершенной сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что заключенный 12.02.1998 между сторонами договор купли-продажи незавершенных строительством здания торгового центра и банка, расположенных по адресу: г. Барнаул, ул. Г. Исакова, 260-а, полезной площадью 8367,6 кв.м. (Литер А, А1, Б, Б1), незавершенных строительством магазинов и складов мелкооптовой торговли, а также сооружений, инженерных сетей и благоустройства, расположенных на земельном участке площадью 1,31 га по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, квартал 1099, согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, противоречащей статье 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) и статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 28.10.2005 иск оставлен без удовлетворения.

Суд пришел к выводу, что истец не подтвердил обстоятельств, на которые он ссылался в обоснование заявленных требований, кроме того, истек срок исковой давности по иску.

Постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда от 28.02.2006 решение оставлен без изменения.

С кассационной жалобой обратился истец - ЗАО "Алтаймаркетцентр "Караван", в которой просит решение и постановление отменить и принять новое решение об удовлетворении иска.

Считает, что судом неправильно истолкованы и применены статьи 165, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 25 Закона о государственной регистрации; не учтены требования статей 181, 203 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что суд вышел за пределы своих полномочий, давая оценку как мнимой сделке купли-продажи от 21.01.1998 между истцом и третьим лицом. Кроме того, довод суда о том, что условие пункта 5.1 договора не связано непосредственно с самим договором, а относится к его последствиям, является несоответствующим действительности.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном законом порядке не представлен.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного разбирательства, кассационная жалоба заявителя рассматривается в отсутствие истца и третьего лица в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность решение и постановления апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.

Согласно положениям статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон должна возвратить другой стороне все полученное по сделке.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Принимая решение об отказе в иске, арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы статей 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, сославшись по заявлению ответчика на истечение срока исковой давности по данному иску.

Истец считает, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.1998 противоречит закону в связи с несоблюдением при его заключении статьи 25 Закона о государственной регистрации и нарушением условий пункта 3.1 договора, которым стороны определили, что договор подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Поскольку перед продажей объекта незавершенного строительства продавец предварительно не зарегистрировал свое право на отчуждаемое имущество, договор является ничтожным.

Суд признал доводы истца необоснованными, поскольку отсутствие государственной регистрации совершенной сделки не влечет ее незаконность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Из приведенной нормы следует, что несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в том случае, когда требования о регистрации данной сделки установлены законом.

В данном случае нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливают обязательной государственной регистрации договора купли-продажи нежилого здания, в том числе, незавершенного строительством.

Отклоняя доводы истца, арбитражный суд обоснованно ссылался на то, что условие о государственной регистрации договора может быть установлено лишь законом, но не соглашением сторон. Даже если стороны указали в договоре, что данный договор подлежит государственной регистрации, такой договор не может быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, суд кассационной инстанции считает ошибочными доводы кассационной жалобы в части неправильного применения судом статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Действуя в рамках предоставленных ей полномочий, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения, поскольку считает, что выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам с учетом определенных истцом предмета и основания исковых требований, нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права судом не допущено.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 28.10.2005 и постановление апелляционной инстанции от 28.02.2006 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-6547/05-38 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Алтаймаркетцентр "Караван" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.