Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 сентября 2006 г. N Ф04-5661/2006(25952-А70-38) Суд удовлетворил заявленные требования о признании недействительной сделки в части передачи нежилого помещения, исходя из того, что ответчик передал собственнику долю в общей собственности отдельно от права собственности на жилое помещение, что не допускается (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 6 сентября 2006 г. N Ф04-5661/2006(25952-А70-38)
(извлечение)

Товарищество собственников жилья "На Минской" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ООО "Магнум", ООО "Олал" о признании недействительной сделки в части передачи застройщиком ООО "Олал" дольщику ООО "Магнум" нежилого помещения общей площадью 192,77 кв.м., расположенного в чердачном пространстве второй блок-секции дома N 65 корпус 1 по ул. Минской в г. Тюмени. Товарищество просило применить последствия недействительности ничтожности сделки и обязать ООО "Магнум" вернуть в первоначальное состояние и освободить указанное нежилое помещение.

Исковые требования мотивированы тем, что дополнительное соглашение не соответствует требованиям статей 1, 7-9, 15, 31, 42 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", поскольку на переданной площади чердачного помещения находится системы горячего и холодного водоснабжения, являющегося общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений.

Решением от 25.12.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.02.2005, в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением суда кассационной инстанции от 31.05.2005 решение и постановление апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением от 19.01.2006 исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции от 25.05.2006 решение оставлено без изменения.

С обжалуемыми судебными актами не согласен ответчик - ООО "Магнум", так как, по его мнению, они вынесены с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В кассационной жалобе просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель считает, что суд вышел за пределы исковых требований.

Полагает, что арбитражный суд неправильно определил предмет дополнительного соглашения от 01.11.2002.

По мнению заявителя, спорное помещение является мансардой и не может являться чердаком и общим имуществом домовладельцев.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Олал" поддерживает доводы, изложенные в кассационной жалобе, и просит ее удовлетворить.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 23.08.2002 ООО "Магнум" (дольщик) и ООО фирма "Олал" (застройщик) заключили договор долевого участия в строительстве жилого дома N 63 А по ул. Минской г. Тюмени, в котором определили, что размер долевого участия дольщика в строительстве объекта составляет одну трехкомнатную квартиру общей площадью 106,64 кв. метра, расположенную на 5-м этаже 2-й блок-секции.

Стороны подписали дополнительное соглашение к договору от 01.11.2002, в соответствии с которым застройщик взял на себя обязательство по окончанию строительства передать в собственность дольщику нежилые помещения, расположенные в чердачном пространстве жилого дома N 63 А по ул. Минской г. Тюмени в качестве подсобных помещений.

24.03.2003 стороны подписали договор передачи доли общей собственности. Согласно акту приема-передачи от 24.03.2003 ООО фирма "Олал", в связи с окончанием строительства и вводом в эксплуатацию жилого дома, которому был присвоен адрес: г. Тюмень, ул. Минская, 65, корпус 1, передало ООО "Магнум" во исполнение договора долевого участия в строительстве трехкомнатную квартиру N 21 общей площадью 105, 2 кв. метра, расположенную на 5-6 этажах и нежилые помещения общей площадью 192, 77 кв. метра, расположенные в чердачном пространстве второй блок-секции жилого дома N 63 А по ул. Минской г. Тюмени, оборудованные входной металлической дверью и утепленной кровлей из металлочерепицы.

ТСЖ "на Минской" создано в соответствии с решением собрания домовладельцев 17.04.2003 (свидетельство о государственной регистрации от 29.04.2003) с целью обеспечения совместного управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом.

30.04.2003 ООО фирма "Олал" и ТСЖ "На Минской" заключили договор, в соответствии с которым застройщик передал на техническое обслуживание с постановкой на баланс ТСЖ жилой дом, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Минская, 65, корпус 1.

В перечень передаваемого имущества согласно акту приема-передачи вошло следующее имущество: 38 квартир - 333,4 кв. метра, офис N 1-127,5 кв. метра, прачечная - 207 кв. метра, электрощитовая - 9,1 кв. метра, 3 технических помещения общей площадью 19,3 кв. метра, подвальные помещения - 320,83 кв. метра, 3 лестницы - 488,1 кв. метра, места общего пользования - 127,4 кв. метра, внутридомовые инженерные сети и техническое оборудование и техническое оборудование, придомовая территория.

В период технического обслуживания жилого дома было обнаружено, что металлической дверью закрыт вход в чердачное помещение, в нем ведутся строительные работы ООО "Магнум", что и послужило основанием для обращения с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что передача спорных помещений ответчику противоречит статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, и на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признал дополнительное соглашение от 01.11.2002 к договору недействительным.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает решение и постановление апелляционной инстанции законными и обоснованными.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество.

Объектами общей собственности в многоквартирном жилом доме признаются находящиеся за пределами квартир общедомовое инженерное оборудование, общие строительные (несущие и другие) конструкции жилого дома, места общего пользования.

Постановление Правительства Российской Федерации от 30.07.2004 N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" конкретизирует частично понятие общего имущества многоквартирного жилого дома - в т.ч. подвал, чердак, подъезд, крыша, общие коммуникации, технические устройства (лифты, приборы учета), технические помещения жилого дома.

Соотношение квартиры как конкретного объекта права собственности и доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома - это соотношение главной вещи и ее принадлежности.

Поэтому статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено правило, по которому собственник квартиры не вправе распорядиться ее принадлежностью (долей в праве собственности на общее имущество) раньше или отдельно, чем главной вещью. Принадлежность следует (как ее спутник) судьбе главной вещи.

Передача доли в общей собственности отдельно от права собственности на жилое помещение не допускается.

Судебными инстанциями арбитражного суда установлено, что при вводе дома в эксплуатацию по акту от 13.02.2003 у дома отсутствовал мансардный этаж. В акте приемки законченного строительством объекта указано на строительство дома согласно проектно-сметной документации.

В акте о вводе в эксплуатацию самовольно реконструированного жилого дома от 10.03.2006 указано на введение в эксплуатацию жилого дома с мансардным этажом.

При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда апелляционной инстанции о том, что реконструкция чердачных помещений после передачи их застройщиком ТСЖ могла быть произведена только с согласия собственников жилых помещений, является правомерной.

Исходя их этого, оспариваемое дополнительное соглашение противоречит указанным нормам права и нарушает права товарищества собственников жилья.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Судебные инстанции арбитражного суда правомерно признали указанное дополнительное соглашение в части передачи в собственность ООО "Магнум" нежилого помещения общей площадью 192,77 кв.м., расположенного в чердачном пространстве второй блок-секции дома N 65 корпус 1 по ул. Минской в г. Тюмени ничтожной сделкой.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и им дана надлежащая оценка.

Суд кассационной инстанции считает, что суд первой и апелляционной инстанций обстоятельства дела исследовал всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применил правильно, решение от 19.01.2006 и постановление апелляционной инстанции от 25.05.2006 следует оставить без изменения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 19.01.2006 и постановление апелляционной инстанции от 25.05.2006 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-5131/24-04 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магнум" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.