Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 01 июля 2024 г. по делу N 8Г-7756/2024[88-12929/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Швецовой М.В.

судей Белинской С.В. и Лепской К.И.

прокурора Мазиной О.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 Миралам оглы к акционерному обществу " ФИО3 ЛенСпецСМУ" о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором купли-продажи, признании соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным и признании права собственности на квартиру и встречному исковому заявлению акционерного общества " ФИО3 ЛенСпецСМУ" к ФИО4 Мирала оглы, ФИО5 Тахир кызы, ФИО6 ФИО4 оглы, ФИО7 ФИО4 оглы, ФИО8 ФИО4 кызы, ФИО1 об истребовании квартиры из незаконного владения, обязании освободить квартиру и передать ключи от квартиры, взыскании судебной неустойки

по кассационной жалобе акционерного общества "Эталон ЛенСпецСМУ" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 декабря 2023 г.

Заслушав доклад судьи Швецовой М.В, объяснения представителя акционерного общества "Эталон ЛенСпецСМУ" ФИО12, поддержавшей доводы жалобы, ФИО4-о, его представителя ФИО13, ФИО5-к, ФИО6-о, полагавших апелляционное определение законным и обоснованным, заключение прокурора ФИО11, полагавшей апелляционное определение в части разрешения спора об истребовании квартиры из незаконного владения, обязании освободить квартиру и передать ключи от квартиры, взыскании судебной неустойки подлежащим отмене, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратился в суд с иском к АО "Эталон ЛенСпецСМУ" о признании предварительного договора N531-ЛГ-1Э от 08 августа 2014г. купли-продажи "адрес" в "адрес" основным договором купли-продажи квартиры, признании за истцом права собственности на спорную квартиру с последующей регистрацией перехода права собственности на квартиру от ответчика к истцу, признании соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи "адрес"-ЛГ-1Э от 8 августа 2014г. незаконным.

В обоснование заявленных требований ссылался на то, что с августа 2014 г. совместно с членами своей семьи проживает в спорной квартире и несет бремя расходов по ее содержанию; при этом ответчик, действуя недобросовестно, зная о затруднительном имущественном положении истца, необоснованно в одностороннем порядке расторг предварительный договор, в то время, как не имел на это правовых оснований, поскольку между сторонами фактически был заключен основной договор купли-продажи.

АО " ФИО3 ЛенСпецСМУ" обратилось в суд со встречным иском к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО14, ФИО1 об истребовании "адрес" лит.А по "адрес" в г. Санкт-Петербурге из чужого незаконного владения ответчиков, обязании ответчиков освободить спорную квартиру в течение 7 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, взыскании судебной неустойки на случай неисполнения ответчиками решения суда в установленный решением срок в размере 5 000 руб. в день.

В обоснование требований ссылался на то, что с 28 марта 2020 г. покупатель уклоняется от исполнения своих обязательств по оплате цены договора, в связи с чем продавец воспользовался своим право на односторонний отказ от исполнения договора, однако в добровольном порядке ответчики отказываются освободить спорную квартиру.

Решением Невского районного суда г. Санкт-Петербурга от 28 февраля 2023 г. в удовлетворении иска ФИО4-о. к АО " ФИО3 ЛенСпецСМУ" о признании предварительного договора купли- продажи квартиры от 8 августа 2014г. N 531-ЛГ-1Э основным договором купли-продажи, признании соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 8 августа 2014 г. N 531-ЛГ-1Э недействительным и признании права собственности на "адрес" в г. Санкт-Петербурге отказано.

Встречное исковое заявление АО " ФИО3 ЛенСпецСМУ" к ФИО4-о, ФИО5-к, ФИО6-о, ФИО7-о, ФИО14-к, ФИО1 об истребовании квартиры из незаконного владения, обязании освободить квартиру и передать ключи от квартиры и взыскании судебной неустойки удовлетворены. Истребована "адрес" в "адрес" из незаконного владения ФИО4-о, ФИО5-к, ФИО6-о, ФИО7-о, ФИО14-к, ФИО1 На ФИО4-о, ФИО5-к, ФИО6-о, ФИО7-о, ФИО14-к, ФИО1 возложена обязанность освободить "адрес" в "адрес" в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. Постановлено в случае неисполнения решения суда в установленный судом срок взыскивать с каждого: ФИО4-о, ФИО5-к, ФИО6-о, ФИО7-о, ФИО14-к, ФИО1 в пользу АО " ФИО3 ЛенСпецСМУ" судебную неустойку в размере 500 руб. за каждый последующий день неисполнения решения суда.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 декабря 2023 г. решение Невского районного суда г. Санкт-Петербурга от 28 февраля 2023 г. в части удовлетворения встречного искового заявления об истребовании квартиры из незаконного владения, обязании освободить квартиру, передаче ключей от квартиры и взыскании судебной неустойки отменено, в удовлетворении указанных исковых требований отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить апелляционное определение как незаконное.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, сведений о причинах неявки не представили, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции посредством Почты России.

Кроме того, информация о месте и времени рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 24 декабря 2008 г. N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" заблаговременно размещена на официальном сайте Третьего кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 3kas.sudrf.ru.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебных актов, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Определением судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 2 мая 2024 г. кассационная жалоба АО "Эталон ЛенСпецСМУ" принята к производству суда, рассмотрение дела назначено на 24 июня 2024 г. в 11час 25 мин.

Определением судьи судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 24 июня 2024 г. дело отложено на 1 июля 2024 г. на 9 час. 45 мин.

В связи с нахождением судьи ФИО15 в ежегодном отпуске произведена замена судьи на судью ФИО10

В силу части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении настоящего дела допущены судом апелляционной инстанции.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 8 августа 2014 г. между истцом ФИО4-о. (покупатель) и ответчиком АО "Эталон ЛенСпецСМУ" (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи "адрес"-ЛГ-1Э по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, общей площадью 87, 1кв.м, расположенной на 16-ом этаже в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" (строительный адрес: "адрес" (северо-восточнее "адрес" по Октябрьской наб.).

Согласно п.1.2 договора, основной договор купли-продажи квартиры должен был быть заключен между сторонами в течение 360 дней с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и полной предоплаты покупателем общей стоимости квартиры. Обязанности продавца продать покупателю квартиру по договору купли-продажи наступает только в случае полной предоплаты общей стоимости квартиры.

Как указано в разделе 2 договора, общая стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 272041 У.Е, при этом 1 У.Е. приравнивается к 32 рублям. При внесении денежных средств в период с 8 сентября 2014г. 1 У.Е. рассчитывается исходя из рублевой стоимости одного доллара США по курсу ЦБ РФ на день осуществления покупателем оплаты. В случае, если стоимость одного доллара США по курсу ЦБ РФ на день осуществления покупателем оплаты будет выше 36 рублей, одна У.Е. рассчитывается по курсу 36 рублей.

Согласно п.3.1.1 договора, покупатель обязался произвести предоплату общей стоимости квартиры в полном объеме до момента подписания договора купли-продажи квартиры в сроки, установленные разделом 4 договора.

Положениями раздела 4 договора предусмотрено, что предварительная оплата по договору покупателем производится по графику, зафиксированному в приложении N3 к договору. Первый платеж по графику осуществляется в срок до 15 августа 2014г. включительно. Остальные платежи осуществляются включительно до даты, указанной в графике - 8 числа каждого месяца в размере 1831 У.Е.

В силу п.6.7 договора, договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем внесудебном порядке, в том числе, в случае неисполнением покупателем обязанности по оплате цены договора на срок, более 15 дней.

8 августа 2014г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору N 531-ЛГ-1Э, по условиям которого, в том числе покупателю разрешено с 8 августа 2014г. находиться в квартире для самостоятельного и за свой счет выполнения ее отделки. Так же указанным дополнительным соглашением увеличен срок неисполнения покупателем обязательства по оплате цены договора для возникновения у продавца права на односторонний отказ от его исполнения до 45 дней.

16 мая 2014 г. право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ЗАО "Эталон ЛенСпецСМУ", что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как следует из объяснений сторон, начиная с 28 марта 2020 г. ФИО4-о. не исполнял свои обязательства по оплате цены договора, мотивируя данные обстоятельства затруднительным имущественным положением.

4 августа 2020 г. АО " ФИО3 ЛенСпецСМУ" в адрес ФИО4-о. направлено уведомление о необходимости погашения возникшей задолженности по оплате цены договора, которое в добровольном порядке исполнено не было.

2 декабря 2020 г. продавцом в адрес покупателя направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с нарушением истцом сроков внесения платежей по договору, и дополнительное соглашение к договору от 17 января 2022г, закрепляющее факт расторжения договора и порядок возврата АО " ФИО3 ЛенСпецСМУ" истцу денежных средств, уплаченных по договору, однако от подписания указанного дополнительного соглашения покупатель уклонился, в добровольном порядке квартиру не освободил.

Согласно акту осмотра квартиры от 15 августа 2022 г, на момент проведения осмотра в спорной квартире проживает ФИО4-о. и ответчики по встречному иску.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 209, 301, 328, 429, 487, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные суду доказательства, суд первой инстанции исходил из того, что в связи с длительным уклонением покупателя от оплаты цены договора в порядке и на условиях, установленных графиком платежей, ответчик правомерно воспользовался своим правом на односторонний отказ от исполнения предварительного договора, в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска ФИО4-о. Исходя из установления в ходе рассмотрения дела прекращения правоотношений сторон в связи с расторжением предварительного договора купли-продажи спорной квартиры в одностороннем порядке, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорная квартира по требованию собственника подлежит истребованию. В силу статьи 206 ГПК РФ судом установлен срок, необходимый для осуществления действий по освобождению ответчиком квартиры, - 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. В соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации судом взыскана судебная неустойка в размере 500 руб. за каждый последующий день неисполнения решения суда, распределены судебные расходы.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что иск ФИО4-о. удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции об удовлетворении иска АО "Эталон ЛенСпецСМУ" не согласился.

Отменяя решение в части удовлетворения исковых требований и отказывая в иске, судебная коллегия суда апелляционной инстанции исходила из того, что стоимость спорной квартиры была определена в размере 272 041 у.е. и составляла цену в рублевом эквиваленте, из которых 6 129 472 руб. было выплачено ответчиком истцу в счет исполнения обязательств по договору. Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к предварительному договору купли продажи в случае расторжения предварительного договора купли-продажи, продавец ЗАО "ЛенСпецСМУ" в течение 3 месяцев с момента расторжения передает покупателю внесенные им рублевые денежные средства за вычетом штрафа в размере 20% от общей стоимости квартиры, у казанной в пункте 2.1 договора. Однако в нарушение данного условия дополнительного соглашения внесенные ФИО4-о. денежные средства ЗАО "ЛенСпецСМУ" возвращены не были, что свидетельствует об уклонении юридического лица от предусмотренной законом и договором обязанности по возврату денежных средств покупателю, внесенных им до расторжения договора.

Судебной коллегией в ходе рассмотрения дела в апелляционном порядке предлагалось истцу выполнить предусмотренную законом и условиями дополнительного соглашения обязанность по возврату денежных средств ответчику, которые составляют значительную сумму - более 6 000 000 руб, однако ответчиком возврат денежных средств не произведен, что нарушает принцип соразмерности, в силу которого гражданин как экономически слабая сторона в данных правоотношениях нуждается в особой защите своих прав, учитывая, что иного жилого помещения ответчики не имеют, удержание денежных средств влечет невозможность приобретения иного, в том числе и равнозначного с учетом изменения цен на объекты недвижимости, жилого помещения.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает, что с выводами суда апелляционной инстанции в части разрешения спора об истребовании квартиры из незаконного владения, обязании освободить квартиру и передать ключи от квартиры, взыскании судебной неустойки согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения (пункт 3).

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (пункт 4).

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (пункт 5).

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как установлено судами, договорные правоотношения сторон прекращены ввиду их расторжения собственником жилого помещения в одностороннем порядке.

Решением Невского районного суда г. Санкт-Петербурга от 28 февраля 2023 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 декабря 2023 г, в удовлетворении иска ФИО17 -о. к АО "Эталон ЛенСпецСМУ" о признании предварительного договора купли- продажи квартиры от 8 августа 2014 г. N 531-ЛГ-1Э основным договором купли-продажи, признании соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 8 августа 2014 г. N 531-ЛГ-1Э недействительным и признании права собственности на "адрес" в "адрес" отказано.

В указанной части решение суда вступило в законную силу и в суд кассационной инстанции не обжаловано.

Как следует из дела, размер обязательства собственника по возврату уплаченных покупателем денежных сумм по предварительному договору составляет спор, который в суде не заявлен. С учетом данного обстоятельства выводы суда апелляционной инстанции о наличии права удерживать квартиру до возврата уплаченной суммы в размере 6 129 472 руб. нельзя признать правильными. Примененные судом апелляционной инстанции правовые нормы на спорные правоотношения не распространяются

Учитывая изложенное, апелляционное определение в части разрешения спора об истребовании квартиры из незаконного владения, обязании освободить квартиру и передать ключи от квартиры, взыскании судебной неустойки подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 декабря 2023 г. в части разрешения спора об истребовании квартиры из незаконного владения, обязании освободить квартиру и передать ключи от квартиры, взыскании судебной неустойки отменить, направить дело в указанной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В остальной части апелляционное определение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи