Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего судьи Швецовой М.В.
судей Белинской С.В. и Лепской К.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости устранения недостатков, возмещении расходов
по кассационной жалобе ФИО2 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 16 января 2024 г.
Заслушав доклад судьи Швецовой М.В, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции
УСТАНОВИЛА:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просила взыскать стоимость восстановительного ремонта квартиры в размере 469 645 руб. 20 коп, расходы по снятию обоев в размере 10 000 руб, демонтажу потолка в размере 8 000 руб, расходы по оплате экспертизы в размере 19 500 руб, расходы на оказание юридических услуг в размере 36000 руб, уплате государственной пошлины в размере 6 900 руб, расходы на оплату судебной экспертизы в размере 72 000 руб.
В обоснование заявленных требования указано, что 22 сентября 2022 г..между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи "адрес", стоимостью 1 750 000 руб. В пункте 3.1 договора купли-продажи определено, что ответчик обязалась передать квартиру качеством, соответствующим ее назначению, - удовлетворению жилищных потребностей. Однако ответчик ввела истца в заблуждение относительно технических характеристик квартиры, не сообщив при осмотре квартиры, что она не пригодна для проживания. 25 сентября 2022 г..истец заключила с ИП ФИО6 договор подряда N 5, согласно которому были произведены работы по снятию обоев со стен в указанной квартире, стоимость которых составила 10000 руб. После демонтажа обоев обнаружились скрытые недостатки: потолок и стены поражены плесневыми грибами, в стенах имеются трещины толщиной от 5 мм и более, отпадает штукатурный слой. Ответчик признала наличие указанных недостатков и предложила истцу компенсировать стоимость восстановительного ремонта в размере 100 000 руб. Истец обратилась в Росреестр с заявлением о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество, однако в удовлетворении заявления было отказано в связи с завершением государственной регистрации права. После этого ответчик отказалась от выполнения обязательств по компенсации стоимости восстановительного ремонта. 14 октября 2022 г..истец обратилась в ООО "УК ВКБгрупп" с заявлением о составлении акта осмотра жилого помещения. Согласно акту в квартире обнаружено большое количество плесени, трещины на стенах во всех комнатах, большой эпицентр плесени под окнами. 6 ноября 2022 г..был заключен договор с ИП ФИО6 по демонтажу потолков из ГКЛ в двух комнатах и кухне квартиры. Стоимость услуг составила 8 000 руб, которая оплачена истцом в полном объеме.
После демонтажа потолков были обнаружены скрытые ответчиком недостатки: потолок и стены поражены плесневыми грибами, в стенах имеются трещины толщиной от 5 мм и более, отпадает штукатурный слой, сгнили перекрытия на кухне. 9 ноября 2022 г..сотрудником управляющей компании был составлен акт, в котором зафиксировано наличие в комнатах темных пятен на стенах и потолках, в ванной комнате - наличие черных пятен по всей несущей стене, а также факт того, что на кухне сгнили перекрытия, отпадает штукатурка на кухне и в комнатах. 29 ноября 2022 г..составлен акт осмотра вышеуказанной квартиры, в котором отражено, что повреждения могли появиться в результате самовольного демонтажа печи, вентиляционного канала предыдущим собственником квартиры. Согласно протоколу лабораторных исследований N 3271-22/1 от 23 ноября 2022 г, составленному ООО "Микросфера", в квартире были выявлены в крайне высокой численности плесневые грибы, вредные для здоровья человека и оказывающие деструктивное воздействие на отделочные материалы, пораженные отделочные материалы подлежат удалению и замене, помещение и конструкции нуждаются в антиплесневой обработке. Стоимость восстановительного ремонта квартиры определена в сумме 351 469 руб. Ответчик на момент продажи вышеуказанной квартиры знала о массовом биоповреждении жилого помещения плесневыми грибами, наличии трещин, отпадании штукатурного слоя, сгнившем перекрытии на кухне, однако о данных недостатках истца в известность не поставила, в связи с изложенным заявлен настоящий иск.
Решением Исакогорского районного суда города Архангельска от 6 сентября 2023 г, с учетом дополнительного решения от 1 ноября 2023 г, определения об исправлении описки от 1 ноября 2023 г, исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.
С ФИО1 в доход бюджета взыскана государственная пошлина в размере 996 руб. 45 коп.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 16 января 2024 г. решение суда первой инстанции, с учетом дополнительного решения и определения об исправлении описки отменено, принято по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости устранения недостатков удовлетворены. Взысканы с ФИО2 расходы на устранение недостатков квартиры в размере 469 645 руб. 20 коп, расходы на снятие обоев в размере 10 000 руб, расходы на демонтаж потолка в размере 8 000 руб, расходы на досудебную оценку в размере 19 500 руб, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 72 000 руб, расходы на оплату услуг представителя в размере 36 000 руб, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 900 руб, всего взыскано 622 045 руб. 20 коп.
Взыскана с ФИО2 в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 1 176 руб.
В кассационной жалобе ответчик ставит вопрос об отмене апелляционного определения как незаконного.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, сведений о причинах неявки не представили, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции посредством Почты России.
Кроме того, информация о месте и времени рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 24 декабря 2008 г. N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" заблаговременно размещена на официальном сайте Третьего кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 3kas.sudrf.ru.
Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебных актов, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.
В силу части 3 статьи 390 ГПК РФ дополнительные доказательства судом кассационной инстанции не принимаются. Соответственно, если лицо, участвующее в деле, в целях установления фактических обстоятельств дела представило в кассационный суд общей юрисдикции дополнительные доказательства, не представленные им в суд первой и (или) апелляционной инстанций, такие доказательства судом кассационной инстанции к материалам дела не приобщаются и возвращаются представившему их лицу.
В связи с приведенной нормой процессуального права, поступившие в суд кассационной инстанции от ответчика новые доказательства не могут быть приняты и оценены судом кассационной инстанции, не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта и подлежат возврату подателю жалобы.
В силу части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений в переделах доводов жалобы судом апелляционной инстанции не допущено.
Как установлено судом, 22 сентября 2022 г. ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец продала, а покупатель купила и приняла в собственность квартиру по адресу: "адрес".
Согласно п. 2.1 Договора стоимость квартиры составила 1 750 000 руб.
По условиям договора денежные средства в размере 1 750 000 руб. продавец уплачивает в следующем порядке: 110 000 руб. - наличными денежными средствами, что подтверждается распиской; 1 640 000 руб. путем внесения на расчетный счет N, открытый на имя ФИО2 в Архангельском отделении N ПАО Сбербанк. Внесение денежных средств подтверждается соответствующим банковским документом (п. 2.2 Договора).
Согласно п. 3.1 Договора продавец обязан передать квартиру качеством, соответствующим ее назначению - удовлетворению жилищных потребностей. Передать квартиру вместе с находящимися в ней санитарнотехническим и электрооборудованием.
Также п. 5.3 Договора определено, что отчуждаемая квартира, являющаяся предметом настоящего договора, до его подписания сторонами осмотрена и не оговоренных недостатков стороны не обнаружили. Продавец поставила в известность Покупателя о явных и скрытых недостатках квартиры, которые не были обнаружены при ее осмотре.
27 сентября 2022 г. за истцом зарегистрировано право собственности на вышеуказанное квартиру.
Как следует из материалов дела и пояснений истца, на момент заключения договора купли-продажи она осматривала квартиру, но каких- либо видимых дефектов не выявила. После передачи ключей истец обнаружила скрытые недостатки в виде плесени, трещин.
25 сентября 2022 г. ФИО1 и ИП ФИО6 заключили договор подряда N 5, по условиям которого подрядчик обязался выполнить работы по снятию обоев со стен помещений квартиры, в установленный договором срок по адресу: "адрес" сдать результаты выполненных работ заказчику.
Стоимость услуг по договору определена в размере 10 000 руб. (п. 3.1 Договора), которая оплачена истцом в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанцией.
19 октября 2022 г. ООО "УК "ВКБгрупп" комиссией в составе мастера ФИО7, слесаря ФИО8, был составлен Акт, в котором указано, что в квартире, по адресу: "адрес" имеется большое количество плесени во всех комнатах (на стенах, потолке, полу). На стенах также имеются трещины во всех комнатах. Большой эпицентр плесени наблюдается под окном.
6 ноября 2022 г. ФИО1 и ИП ФИО6 заключили договор подряда N, по условиям которого подрядчик обязуется выполнить работы по демонтажу потолков из ГКЛ в помещениях (комнаты большая и маленькая, кухня) квартиры по адресу: "адрес".
Стоимость услуг по договору составила 8 000 руб. (п. 3.1 Договора), которая оплачена истцом 7 ноября 2022 г, что подтверждается квитанцией.
9 ноября 2022 г. комиссия в составе мастера ФИО7 составила Акт, в котором указано, что в комнатах имеются темные пятна на стенах и потолках. На кухне сгнило перекрытие, отпала штукатурка. В комнатах также отпала штукатурка. Под окнами во всех комнатах имеется перепад температур (неправильно установлены окна (не герметично). В ванной комнате стена несущая вся в черных пятнах.
Для определения стоимости затрат на восстановительный ремонт истец обратилась к эксперту ИП ФИО9
Согласно заключению эксперта N 20ИП-22/ОУ от 29 ноября 2022 г. стоимость затрат на восстановительный ремонт жилых помещений, поврежденных в результате поражения плесневыми грибами, расположенных по адресу: "адрес", по состоянию на дату осмотра - 1 ноября 2022 г, без учета износа материалов составляет 351 469 руб, с учетом износа материалов - 338 915 руб.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков квартиры, на проведение экспертизы, убытков, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что она была лишена возможности детально осмотреть квартиру перед ее приобретением, а также, что при продаже квартиры в ней присутствовали именно скрытые недостатки, о которых собственник знал, и которые объективно не могли быть обнаружены при осмотре квартиры. Кроме этого, в договоре сторонами не было согласовано условий о качестве квартиры, при этом доказательств непригодности для проживания не представлено. Квартира принята истцом в том техническом состоянии, в котором была на момент заключения договора, за оговоренную цену в исправном и пригодном для проживания состоянии. Также суд первой инстанции указал, что выявленные дефекты образовались вследствие ненадлежащего содержания дома управляющей организации, за действия которой продавец не отвечает.
С выводами суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции, по следующим основаниям.
Согласно пунктам 1 и 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
На основании пунктов 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно пунктам 1 и 2 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
На основании п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Как указано выше, 22 сентября 2022 г. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: "адрес". При этом, в договоре оговорок о наличии или отсутствии каких либо скрытых недостатков жилого помещения не имеется.
Согласно договорам подряда N 5 от 25 сентября 2022 г. и N 6 от 6 ноября 2022 г, после передачи спорного помещения по заказу истца проводились работы по снятию обоев со стен помещений и демонтажу потолков из ГКЛ.
Согласно пояснениям истца, представителя агентства недвижимости ООО "21 век", а также показаниям свидетеля ФИО10, предупрежденной судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, следует, что 29 сентября 2022 г, то есть спустя четыре дня после снятия обоев со стен, по просьбе истца ответчик, риэлтор ФИО10 и юрисконсульт ФИО11 прибыли в квартиру, где при визуальном осмотре ими были обнаружены темные пятна на стенах, запах плесени.
В последующем, 19 октября 2022 г. и 9 ноября 2022 г. представителем управляющей компании ООО "Управляющая компания ВКБ групп" составлены акты осмотра квартиры истца, из которых следует, что на поверхностях стен и потолков во всех помещениях квартиры наблюдается большое количество плесени.
Согласно заключению эксперта ИП ФИО9 от N 20ИП-22/ОУ от 29 ноября 2022 г. следует, что по состоянию осмотра спорной квартиры 1 ноября 2022 г. и 9 ноября 2022 г, то есть после снятия обоев и демонтажа потолков, обнаружено повсеместно на поверхностях стен и потолков помещений квартиры черные, серые и зеленые пятна ворсистой структуры, по внешнему виду напоминающие плесень/грибок, также следы высохшей влаги, шелушений и растрескивание штукатурного слоя и трещины на стенах.
Кроме этого, экспертом в ходе осмотра квартиры изъяты образцы обоев и штукатурного слоя и переданы на исследование специалисту-микологу ООО "Микросфера", которым выявлено заражением микроскопическими плесневыми грибами, вредными для здоровья человека и оказывающими деструктивное воздействие на отделочные материалы. Пораженные отделочные материалы подлежат удалению и замене, помещение и конструкции нуждаются в антиплесневой обработке. При этом специалист отметил, что непосредственной причиной развития плесени всегда является длительное (или регулярное) на
