Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03 июля 2024 г. по делу N 8Г-10793/2024[88-12164/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Родиной А.К, судей Храмцовой О.Н, Коренева А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N 2-1760/2023 по иску администрации города Нефтеюганска к Ковальчуку Николаю Васильевичу об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, встречному иску Ковальчука Николая Васильевича к администрации города Нефтеюганска о предоставлении земельного участка в аренду, по кассационной жалобе администрации г. Нефтеюганска на решение Нефтеюганского районного суда от 15.08.2023 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 19.12.2023.

Заслушав доклад судьи Седьмого кассационного суда общей юрисдикции Храмцовой О.Н, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Администрация города Нефтеюганска (далее - Администрация) обратилась в суд с иском об изъятии у ответчика Ковальчука Н.В. путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером (далее - КН) "данные изъяты", степенью готовности 40%, расположенного по адресу: "данные изъяты"

В обоснование иска указано, что данный объект находится на земельном участке с КН "данные изъяты", который был предоставлен последнему на основании договора аренды от 29.04.2009 N 692 под строительство магазина, кафе, узла учета теплоэнергии и автомобильной стоянки. В сентябре 2013 года к данному договору аренды присоединился Сукиасян С.М. Далее, 11.10.2017 между Администрацией и Ковальчуком Н.В, "данные изъяты". был заключен договор N 25 аренды этого же земельного участка, сроком на 3 года, договор N 692 от 29.04.2009 был расторгнут. В 2022 году в результате перераспределения земельных участков с КН "данные изъяты", "данные изъяты" и "данные изъяты" образовались два земельных участка с КН "данные изъяты" и "данные изъяты", первый из которых был предоставлен "данные изъяты". на основании договора купли-продажи N 52 от 26.12.2022, на втором участке расположен спорный объект, принадлежащий Ковальчуку Н.В. на праве собственности, Ковальчук Н.В. с заявлением о предоставлении этого земельного участка в Администрацию не обращался.

Не согласившись с иском Администрации, Ковальчук Н.В. предъявил встречный иск, в котором просил обязать Администрацию заключить с ним договор аренды земельного участка с КН "данные изъяты" по адресу: город "данные изъяты" на неопределенный срок. Отметил, что на участке расположен принадлежащий ему на праве собственности спорный объект незавершенного строительства, построенный на основании разрешения на строительство от 05.04.2012 и договора аренды от 29.04.2009 с дополнительными соглашениями к нему от 16.03.2013 и 13.09.2013. О перераспределении вышеуказанных земельных участков его никто не уведомлял, 21.04.2023 ему было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с КН "данные изъяты" от 11.10.2017. Вместе с тем, договорные отношения между сторонами не прекращены, Администрация принимает оплату, задолженность по арендной плате отсутствует.

Решением Нефтеюганского районного суда от 15.08.2023 (с учетом определения об исправлении описки от 20.10.2023), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 19.12.2023, в удовлетворении иска администрации города Нефтеюганска к Ковальчуку Н.В. об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства отказано. Встречный иск Ковальчука Н.В. удовлетворен частично. На администрацию города Нефтеюганска возложена обязанность предоставить Ковальчуку Н.В. в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов земельный участок с КН "данные изъяты", расположенный по адресу: "данные изъяты". В остальной части встречного иска отказано.

В кассационной жалобе заявитель Администрация города Нефтеюганска просит отменить судебные акты, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права.

В возражениях на кассационную жалобу Ковальчук Н.В. просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем на основании статей 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на жалобу, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить апелляционное определение как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами, с 29.08.2014 Ковальчук Н.В. является собственником объекта незавершенного строительства с КН "данные изъяты", степенью готовности 40%, расположенного по адресу: город "данные изъяты". Объект незавершенного строительства находится на земельном участке с КН "данные изъяты", образованном в результате перераспределения земельных участков с КН "данные изъяты", "данные изъяты" и "данные изъяты" на основании постановления администрации города от 14.11.2022 N 2336-п об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории вдоль улицы Набережная г. Нефтеюганска.

Ранее земельный участок с КН "данные изъяты" находился в границах земельного участка с КН "данные изъяты", предоставленного Ковальчуку Н.В. под строительство магазина, кафе, узла учета теплоэнергии и автомобильной стоянки на основании договора аренды от 29.04.2009 N 692, к которому на основании соглашения N 1 от 13.09.2013 присоединился Сукиасян С.М.

Соглашением от 11.10.2017 договор аренды от 29.04.2009 N 692 расторгнут и в тот же день между Администрацией и Ковальчуком Н.В, "данные изъяты". был заключен договор N 25 аренды этого же земельного участка, сроком действия с 11.10.2017 по 11.10.2020.

Ссылаясь на то, что срок действия договора аренды земельного участка закончился, заявление Ковальчука Н.В. о предоставлении земельного участка отсутствует, администрация города Нефтеюганска обратилась в суд с иском об изъятии у Ковальчука Н.В. путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, указав, что Ковальчук Н.В. реализовал свое право на однократное продление договора аренды для завершения строительства незавершенного объекта; в настоящее время строительство объекта незавершенного строительства не окончено, ввод в эксплуатацию не осуществлен.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 39.6, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 271, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на отсутствие доказательств злоупотребления Ковальчуком Н.В. своим правом при неиспользовании земельного участка в целях строительства незавершенного объекта в течение длительного времени без уважительных причин, принял во внимание, что публичный собственник земельного участка с КН "данные изъяты" не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии расположенного на нем объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, соответственно, пришел к выводу о наличии у Ковальчука Н.В. права на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта, в связи с чем отказал Администрации в удовлетворении иска, удовлетворив частично иск Ковальчука Н.В.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, в соответствии с полномочиями, предусмотренными статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оставил решение суда без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными ввиду следующего.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно пунктам 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционном определении должны быть указаны мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался.

Доводы кассационной жалобы о том, что при разрешении спора об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства судами не учтено, что арендатор реализовал свое право на однократное продление договора аренды для завершения строительства незавершенного строительством объекта, собственник объекта недвижимости не представил доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, заслуживают внимания.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (01.03.2015).

При этом исходя из положений пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, закон допускает возможность изъятия объекта незавершенного строительства при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование встречного иска Ковальчуком Н.В. указывалось на нарушение его прав в результате перераспределения земельных участков постановлением Администрации г. Нефтеюганска от 14.11.2022 N 2336-п, образование в результате перераспределения двух участков с КН "данные изъяты" (на последнем и расположен принадлежащий Ковальчуку Н.В. объект незавершенного строительства), наличие оснований для предоставления земельного участка с КН "данные изъяты" в аренду без проведения торгов на неопределенный срок в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (как собственнику здания, сооружения, расположенного на данном земельном участке).

На иные обстоятельства, по которым ответчик не смог в установленный договором срок закончить строительство объекта незавершенного строительства (в том числе в течение срока действия договора аренды N 25 от 11.10.2017, заключенного сроком на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства, степенью готовности 40%), ответчик при рассмотрении настоящего дела не ссылался, соответствующие доказательства суду первой и апелляционной инстанции не представлял, в том числе не указывал на наличие виновных действий органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, в нарушении срока строительства объекта.

Данные обстоятельства не установлены и нижестоящими судами, в то же время сделан вывод об отсутствии доказательств злоупотребления ответчиком Ковальчуком Н.В. своим правом при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин объекта незавершенного строительства, наличии оснований для однократного продления срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, по смыслу подпункта 2 части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть предоставлен для завершения строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, но только в том случае, когда такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников объекта.

По настоящему делу суды не оценили условия договора аренды земельного участка N 25, заключенного между Администрацией и Ковальчуком Н.В, "данные изъяты", сроком действия с 11.10.2017 по 11.10.2020, с учетом возражений Администрации о том, что земельный участок предоставлялся ранее ответчику для завершения строительства объекта незавершенного строительства, соответственно, об отсутствии оснований для применения подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации в связи с не обращением уполномоченного органа в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Нарушение Администрацией шестимесячного срока для предъявления требований об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть основанием для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворения встречных исковых требований, при установлении того, что ранее арендатору предоставлялся земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Применительно к рассматриваемому делу, при разрешении исковых требований Администрации об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и встречного иска Ковальчука Н.В, нижестоящие суды должны были проверить, имеются ли основания для предоставления спорного земельного участка в аренду Ковальчуку Н.В, было ли реализовано ответчиком право на однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства, наличие уважительных причин, по которым Ковальчук Н.В. не смог в установленный срок завершить строительство объекта недвижимости в течение срока действия договора аренды, предложив ответчику представить соответствующие доказательства, в том наличия виновных действий органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, в нарушении срока строительства объекта.

Разрешение спора на основе неполно выясненных юридически значимых обстоятельств свидетельствует о нарушении норм материального права и существенном нарушении норм процессуального права, повлиявшем на исход дела, данные нарушения не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

Поскольку повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, а также учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить исковые требования на основании норм материального права, подлежащих применению к спорным отношениям, установленных по делу обстоятельств и с соблюдением требований процессуального закона.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 19.12.2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи