Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26 июня 2024 г. по делу N 8Г-8409/2024[88-12405/2024]

Судья Седьмого кассационного суда общей юрисдикции Сапрыкина Н.И., рассмотрев единолично без проведения судебного заседания гражданское дело N2-655/2023 по иску органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа" к Пампурину Виктору Филипповичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, по кассационной жалобе Пампурина Виктора Филипповича на решение мирового судьи судебного участка N 4 Синарского судебного района г. Каменска-Уральского Свердловской области от 27 июля 2023 года и апелляционное определение Синарского районного суда города Каменска-Уральского Свердловской области от 20 декабря 2023 года,

УСТАНОВИЛ:

Орган местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа" обратился в суд с иском к Пампурину В.Ф. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ООО "ЖДИнжиниринг" заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" общей площадью "данные изъяты" с кадастровым номером "данные изъяты" с целевым использованием - для размещения мини АЗС. Участок передан по акту приема-передачи аренды земельного участка. Срок действия договора установлен до 08 ноября 2018 года. 20 августа 2018 года заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды, согласно которого ООО "ЖДИнжиниринг" передал свои обязанности по договору аренды "данные изъяты" Пампурину В.Ф. с 01 августа 2018 года. Поскольку арендатором платежи вносились несвоевременно, земельный участок по акту приема-передачи истцу Пампуриным В.Ф. не передан, просят взыскать с пользу ОМС "Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа" задолженность по арендной плате по договору ДД.ММ.ГГГГ за период с 01 января 2022 года по 09 ноября 2022 года в сумме 41 226 руб. 86 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые а сумму основного долга, начиная с 01 января 2023 года до полной оплаты долга, с учетом действующей в данные периоды ключевой ставки Банка осени, а также судебные расходы на отправку почтовой корреспонденции в сумме 53 руб.40 коп.

Решением мирового судьи судебного участка N 4 Синарского судебного района г. Каменска-Уральского Свердловской области, оставленным без изменения апелляционным определением Синарского районного суда города Каменска-Уральского Свердловской области от 20 декабря 2023 года, исковые требования удовлетворены в полном объеме, постановлено взыскать с Пампурина В.Ф. в пользу органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Каменск- Уральского городского округа" плату за фактическое пользование земельным участком в размере платы по договору аренды ДД.ММ.ГГГГ в сумме 41 226 руб. 86 коп, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму основного долга, начиная с 1 января 2023 года до 27 июля 2023 года в размере 1766 руб. 54 коп, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации установленной на соответствующий период времени исходя из суммы задолженности в размере 41 226 руб. 86 коп. начиная с 28 июля 2023 года по день фактической уплаты суммы задолженности; судебные расходы на отправку почтовой корреспонденции в размере 14 руб. 28 коп.; госпошлину в доход местного бюджета в размере 1489 руб. 80 коп.

В кассационной жалобе Пампурин В.Ф. просит об отмене судебных актов. В обоснование жалобы указывает на нарушение судами первой и апелляционной инстанции нарушены норм материального и процессуального права. Полагает, что поскольку с момента объявления публичных торгов фактически земельный участок у Пампурина В.Ф. изъят, ответчик распоряжаться названным имуществом не мог, истец, злоупотребляя своими правами, сознательно затягивал проведение процедуры по продаже объекта незавершенного строительства с торгов на ответчика не может быть возложена обязанность по оплате арендной платы за пользование земельным участком с даты вступления в законную силу решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства.

В порядке ч. 10 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в суде кассационной инстанции судьей единолично без проведения судебного заседания.

Лица, участвующие в деле, о поступлении и принятии к производству суда кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п.п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Требованиям законности и обоснованности должно соответствовать также и апелляционное определение суда второй инстанции.

В соответствии со ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции считает, что такого характера нарушения допущены при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между ОМС "Комитет по управлению имуществом Каменского городского округа" и ООО "ЖДИнжиниринг" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью "данные изъяты" расположенного по адресу: "адрес" с целевым использованием - для "размещения автоматических мини-АЗС. Срок аренды установлен с 08 ноября 2015 года до 08 ноября 2018 года.

Также установлено, что на земельном участке расположен объект "незавершенного строительства со степенью готовности 12%.

Решением Синарского районного суда г. Каменска-Уральского Свердловской области от 15 октября 2019 года, вступившим в законную силу 19 ноября 2019 года, данный объект изъят у ответчика Пампурина В.Ф. путем продажи с публичных торгов.

В юридически значимый период указанный объект незавершенного строительства не продан, находился в собственности Пампурина В.Ф.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ч.2 ст. 1, пп.1 ч.1 ст.8, ст.ст. 12, 56, 57, 309, 310, 420, 421, 432, 425 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 7 ч. 1 ст.1, ст.22, ч.1 ст. 25, ст. 42, ч.1 ст. 46, п.1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с. 131, п.2 ст. 8.1, ст. 233, пп.3.1 п.2 ст. 235, с. 239.1, ст. 328, ст. 606, ч.1 ст. 607, ст. 610, ст. 614, ст. 622, Гражданского кодекса Российской Федерации, п.25 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", п. 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" исходил из того, что Пампурин В.Ф. до 10 ноября 2022 года являлся собственником объекта незавершенного строительства, земельный участок, полученный по договору аренды земельного участка "данные изъяты" истцу арендодателю до указанной даты возвращен не был, оплата за пользование земельным участком не производилась в связи с чем произвел взыскание платы за фактическое пользование земельным участком за период с 01 января 2022 года по 09 ноября 2022 года, а также процентов за пользование чужими денежными средствами начиная с 01 января 2023 года по 27 июля 2023 года с продолжением их взыскания в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, установленной на соответствующий период времени исходя из суммы задолженности, начиная с 28 июля 2023 года по день фактической уплаты суммы задолженности.

Суд апелляционной инстанции поддержал принятое судом решение.

Суд кассационной инстанции с такими выводами согласиться не может, поскольку они сделаны при неправильном применении норм права, без учета всех значимых для дела обстоятельств.

По смыслу ст.ст. 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение арендодателем заключенного сторонами договора аренды, который имеет взаимный характер.

Взаимный характер предполагает, что исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Расположение объекта незавершенного строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, предполагает использование соответствующего участка собственником такого объекта (п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Земельный участок, сформированный для строительства объекта недвижимости, используется собственником изъятого имущества как минимум для хранения строительных материалов, размещения техники, бытовок и т. п. При этом средства от реализации объекта незавершенного строительства (за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов) подлежат выплате указанному лицу (п. 5 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) указано, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Исходя из положений п.п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации о переходе прав на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости и пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации о платности использования земли, переход права пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество, и соответствующих ему обязанностей по внесению за это платы неразрывно связан и является следствием перехода права собственности на объект недвижимости. То есть покупатель объектов недвижимости обязан платить за пользование публичным земельным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты, соответственно, до этого момента такая обязанность сохраняется за прежним собственником.

Пп. 3.1 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено в качестве допустимой разновидности изъятия имущества у собственника, но не в виде самостоятельного основания для прекращения права собственности.

Согласно п.п. 1, 4 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пп. 1 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на объект незавершенного строительства при его изъятии у прежнего собственника может перейти к приобретателю на публичных торгах либо, если торги признаны несостоявшимися, к собственнику земельного участка. При этом право собственности на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). То есть в подобном случае основанием для перехода права собственности на объект незавершенного строительства послужит лишь договор, заключенный по результатам торгов, а до этого момента ответчик сохранит право собственности на незавершенный строительством объект, а с ним и имущественное бремя оплаты землепользования.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

По смыслу указанных норм и разъяснений закона у собственника объекта незавершенного строительства со вступлением в законную силу решения суда о продаже этого объекта с публичных торгов по основаниям ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняется обязанность по внесению платы за пользование земельным участком до момента регистрации права собственности на указанные объекты за новым собственником.

Между тем, указанные нормы закона при разрешении спора судами не учтены, оставлено без внимания, что в юридически значимый период ответчик являлся собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на сформированном земельном участке, ранее переданном ему в аренду.

Более того, в рассматриваемом случае прекращение права собственности ответчика обусловлено не переходом права в результате совершения гражданско-правовой сделки, а по правилам гражданского и земельного законодательства об изъятии у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, расположенного на таком земельном участке в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Следовательно, обстоятельства землепользования и несения бремени содержания незавершенного строительством объекта и расположенного под ним земельного участка должны определяться с учетом правил и норм земельного законодательства, регламентирующего как порядок проведения торгов, так и процедуру предоставления земельных участков после прекращения срока действия договора аренды для завершения строительства данного объекта.

Так, в силу п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно п.п. 3-6 постановления Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства", аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Организатор аукциона подготавливают извещение о проведении аукциона, устанавливает время, место проведения аукциона, срок подачи заявок на участие в аукционе, порядок и сроки внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены продажи объекта незавершенного строительства. Организатор аукциона не менее чем за 35 дней до дня проведения аукциона обеспечивает опубликование по месту нахождения земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального района, городского округа, а также обеспечивает размещение извещения о проведении аукциона на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обратившегося в суд с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства на публичных торгах.

Таким образом, земельным законодательством регламентирован порядок действий органов государственной власти и местного самоуправления после окончании срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, и гарантировано право собственника объекта недвижимости на повторное получение данного участка без торгов в случае, если уполномоченный орган в течение установленного срока (шесть месяцев) данные действия не проводит либо их проведение не достигло ожидаемого эффекта (в удовлетворении иска об изъятии отказано, торги признаны несостоявшимися).

В результате применения данных норм права бремя содержания земельного участка под незавершенным строительством объектом лежит на собственнике данного объекта до определения нового собственника по результатам проведения торгов либо до возобновления его арендных отношений при наличии обстоятельств, указанных в пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В настоящем случае решением суда незавершенный строительством объект изъят у ответчика путем продажи с публичных торгов, однако в значимый период объект незавершенного строительства не продан.

Как следует из п. 3 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск. С учетом чего, в случае, если истцом не предприняты необходимые действия, направленные на исполнение предусмотренной законом обязанности провести торги по продаже объектов незавершенного строительства, ответчик вправе приводить возражения об отсутствии у него обязанности вносить плату за пользование земельным участком.

Таким образом, в предмет доказывания по спору о взыскании с лица, у которого изъят объект незавершенного строительства, платы за пользование земельным участком и последующей судебной оценки должно входить поведение органа власти, обратившегося в суд с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства на публичных торгах, на стадии исполнения судебного акта на предмет соответствия стандарту разумного и добросовестного поведения, включая законность и полноту реализации возложенных на него обязанностей по определению судьбы изъятого объекта (и земельного участка под ним) путем своевременного проведения открытого аукциона.

Неисполнение публично-правовым образованием такой обязанности, выразившееся в необоснованном уклонении от организации торгов или иной необоснованной просрочке, повлекшей формальное сохранение за ответчиком права собственности на изъятый по решению суда объект незавершенного строительства, в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", может служить основанием для отказа во взыскании платы за пользование земельным участком в период этого неправомерного бездействия.

Указанные вопросы имеют существенное значение для рассмотрения настоящего спора, поскольку не проведение торгов порождает у ответчика неограниченное по времени бремя содержания незавершенного строительством объекта и расположенного под ним земельного участка при отсутствии легальной возможности завершить строительство либо иным способом прекратить свое зарегистрированное право собственности на данный объект.

Между тем, при разрешении настоящего спора суды оставили без внимания вопрос о законности и полноте реализации возложенных на публично-правовое образование обязанностей по определению судьбы изъятого объекта и земельного участка под ним. В предмет исследования судов не был включен вопрос о причинах столь длительного (с ноября 2019 года до ноября 2022 года) непроведения торгов по продаже незавершенного строительством объекта (наличие либо отсутствие в действиях истца неправомерного бездействия), оценка имеющихся причин бездействия (при его наличии) судами не дана.

Допущенные при рассмотрении дела нарушения, являясь существенными, повлияли на исход дела и без их устранения правильное разрешение спора невозможно, в связи с чем Седьмой кассационный суд общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует устранить допущенные нарушения, разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и положениями закона, регламентирующими спорные правоотношения.

Руководствуясь ст.ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение Синарского районного суда города Каменск-Уральского Свердловской области от 20 декабря 2023 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Судья