Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 23 июля 2024 г. по делу N 66а-1767/2024

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Селиверстовой И.В, судей Ефремовой О.Н. и Константиновой Ю.П, при секретаре Мельниченко Е.Р, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-75/2024 по административному исковому заявлению Карасевой Антонины Васильевны о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" и министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Рязанского областного суда от 8 апреля 2024 года, которым административный иск удовлетворен частично.

Заслушав доклад судьи Ефремовой О.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Карасева А.В. обратилась в Рязанский областной суд с административным иском о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" (далее - ГБУ РО "Центр ГКО") N ОРС- N от 17 августа 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что Карасевой А.В. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 402, 9 кв.м, расположенное по адресу: "адрес" "з". С целью установления кадастровой стоимости по состоянию на 20 января 2023 года в размере рыночной 6 410 000 руб. она обратилась 19 июля 2023 года в ГБУ РО "Центр ГКО" с заявлением к которому приложила отчет об оценке от 27 января 2023 N 05/23, выполненный частопрактикующим оценщиком Русановым С.И, однако решением бюджетного учреждения в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания в размере его рыночной стоимости отказано, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Решением Рязанского областного суда от 8 апреля 2024 года административные исковые требования Карасевой А.В. удовлетворены частично. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N установлена по состоянию на 20 января 2023 года равной его рыночной стоимости 7 863 000 руб. с учетом выводов судебной экспертизы. В удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО "Центр ГКО" N N от 17 августа 2023 года - отказано.

С таким решением не согласились ГБУ РО "Центр ГКО" и министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, представили апелляционную жалобу, в которой просят отменить состоявшийся судебный акт в части удовлетворения требований административного истца, поскольку содержащиеся в нем выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Доводы жалобы мотивированы тем, что заключение эксперта ООО "Красные ворота" Тимохина В.А. N 678/2023 от 25 января 2024 года не может быть принято судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. Заключение содержит сомнения в его обоснованности, поскольку экспертом в качестве аналогов приняты объекты, которые после введенных корректировок имеют значительное расхождение в удельных показателях (более 4, 64 раза), что ставит под сомнение достоверность результата, полученного при реализации сравнительного подхода.

Кроме того, апеллянты ссылаются на то, что, на стр. 54 экспертного заключения при описании объекта оценки эксперт использует неподтвержденные данные относительно материала стен у объекта оценки. Эксперт применяет ценообразующий фактор "материал стен" и присваивает объекту-аналогу N 1 значение "капитальное", в то время как указанный объект не представляет собой объект капитального строительства, а похож на легковозводимую конструкцию из сэндвич панелей на металлическом каркасе.

Лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли. При указанных обстоятельствах, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поскольку явка участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции оснований для отмены решения суда не усматривает.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) и пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами, поскольку они, вопреки доводов апелляционной жалобы, основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования полученных судом доказательств. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемом решении, их правильность не вызывает сомнений.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Карасева А.В. является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 402, 9 кв.м, этаж - 2, наименование - автомойка с офисными помещениями.

В рамках проведенной в 2020 году государственной кадастровой оценки на территории Рязанской области постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14 октября 2020 года N 23-П утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области по состоянию на 1 января 2020 года. В ЕГРН внесены результаты государственной кадастровой оценки, в том числе кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N равная 19 199 180, 16 руб.

В 2023 году в Рязанской области проведена очередная государственная кадастровая оценка, результаты которой утверждены постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 2 октября 2023 года N 28-П. В отношении нежилого помещения с кадастровым номером N утверждена кадастровая стоимость в размере 8 625 113, 98 руб. по состоянию на 1 января 2023 года, которая применяется с 1 января 2024 года.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13 ноября 2020 года N 534-р установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Из материалов дела следует, что, исполняя требования статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, административный истец подготовил отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N от 27 января 2023 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО5 Согласно отчету, рыночная стоимость спорного объекта определена по состоянию на 20 января 2023 года в размере 6 410 000 руб.

Поскольку обращение административного истца в ГБУ РО "Центр ГКО" последовало 19 июля 2023 года, то в рассматриваемом случае, определение рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 20 января 2023 года является законным и обоснованным. Как разъяснено в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 г.), при оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость также должна определяться на дату, указанную в отчете.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке N от 27 января 2023 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО5, ГБУ РО "Центр ГКО" в разделе V решения N ОРС- N от 17 августа 2023 года указало, что причиной, послужившей основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объекта недвижимости, явилось: использование неполных и (или) недостоверных сведений ввиду неверного указания в отчете об оценке собственника объекта исследования, не подтверждения оценщиком технического состояния здания, результаты личного осмотра не приведены, при определении сегмента рынка оценщик не описывает ни текущее ни предполагаемой использование объекта, не проводя обоснование отнесения его к сегменту производственной недвижимости. Указано также на наличие в отчете об оценке расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости и нарушение требований законодательства об оценочной деятельности, а именно: пункта 22 ФСО N 7.

Проверяя законность принятого административным ответчиком решения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемое решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГБУ РО "Центр ГКО" является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Судебная коллегия также отмечает, что решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ 30-дневный срок с даты подачи ФИО7 заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано директора бюджетного учреждения.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства: законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения); соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности; размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77 и 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора, в связи с чем, проверяя обоснованность принятого бюджетным учреждением решения, суд первой инстанции правильно назначил судебную экспертизу.

Согласно выводов экспертного заключения N от 20 января 2024 года, выполненного экспертом ООО "Красные ворота" ФИО6, при составлении отчета об оценке оценщиком допущены нарушения пунктов 17, 21, 22 ФСО N 2, пункта 3.4 ФСО N 4, пунктов 2, 5, 9, 10 ФСО N 5, пунктов 7.9, 7.10, 7.12 ФСО N 6, пунктов 10, 11, 15, 16, 22 ФСО N 7. Экспертом указано, что отчет содержит ошибки, в том числе те, на которые указано в решении ГБУ РО "Центр ГКО".

Выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", установленным на дату назначения судебной экспертизы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Рыночная стоимость нежилого здания экспертом определена по состоянию на 20 января 2023 года в размере 7 863 000 руб. С установленной экспертом рыночной стоимостью административный истец согласился, в связи с чем заявленные требования в части подлежащей установлению кадастровой стоимости в размере рыночной уточнил (л.д. 109 том 2).

Суд первой инстанции, оценивая представленное в дело экспертное заключение, правомерно исходил из того, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральному закону от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертного исследования, его местоположение, качественные и количественные характеристики, определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость; определено наиболее эффективное использование; приведено обоснование выбранного сравнительного подхода и метода сравнения продаж; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости нежилого здания полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, с подбором пяти объектов-аналогов, максимально идентичных объекту исследования, выявленные различия скорректированы поправками на торг, на дату продажи, на местоположение в пределах города, на площадь, на тип объекта.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом, использованные корректирующие коэффициенты применены согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2023. Производственно-складская невидимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Н.Новгород, 2023 год.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку при подготовке экспертизы соблюдены принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, заключение эксперта соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности. Выводы заключения поддержаны экспертом в дополнительных письменных пояснениях относительно замечаний ГБУ РО "Центр ГКО" и министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, направленных в адрес суда.

Судебная коллегия, изучив экспертное заключение, письменные пояснения эксперта, находит доводы апелляционной жалобы относительно невозможности использования данного экспертного заключения в качестве доказательства действительной рыночной стоимости спорного нежилого здания несостоятельными.

Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" является обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, подобранные объекты-аналоги отвечают признакам сопоставимости по основным ценообразующим факторам, выявленные различия скорректированы надлежащим образом.

Объект аналог N 1 расположен в гаражном кооперативе, в котором гаражи - это объекты капитального строительства. Указание стороны административного ответчика о том, что данный аналог похож на "легковозводимую конструкцию из сэндвич-панелей" не подтверждено какими-либо допустимыми доказательствами.

Доводы апеллянтов на существенную разницу в стоимости объектов-аналогов, судебной коллегией признаются необоснованными. В методической литературе одним из самых распространенных способов оценки сопоставимости объектов-аналогов является вычисление коэффициента вариации скорректированных стоимостей объектов-аналогов и величины суммарной валовой корректировки. Из содержания экспертного заключения следует, что в рассматриваемом случае коэффициент вариации составляет 31, 15%, что безусловно свидетельствует о незначительной изменчивости вариационного ряда скорректированных значений объектов-аналогов и как следствие о корректном подборе экспертом объектов-аналогов.

Судебная коллегия отмечает, что диапазон цен предложений по рынку производственно-складской недвижимости Рязанской области для единого объекта недвижимости составляет от 3 542 до 21 926 руб./кв.м (до введения корректировки на торг, местоположение и т.д.). Полученное экспертом значение 19 516 руб./кв.м с учетом уникальных ценообразующих характеристик оцениваемого здания соответствует данному диапазону, при этом в деле не имеется доказательств наличия иных ценообразующих характеристик, которые не учтены экспертом и позволили бы оценить спорный объект выше.

Надлежащих доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования или неправильном ее применении, а также доказательств, свидетельствующих о том, что эксперт пришел к неправильным выводам, заявителями апелляционной жалобы не представлено. Как и не представлено достоверных данных об иной рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что содержание оспариваемого решения бюджетного учреждения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость нежилого здания не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, в связи с чем пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании решения ГБУ РО "Центр ГКО" N ОРС- N от 17 августа 2023 года незаконным и установилкадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Рязанского областного суда, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Рязанского областного суда от 8 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" и министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: