Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 04 июля 2024 г. по делу N 66а-1772/2024

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В, судей Васильевой Т.И, Кольцюка В.М, при секретаре Хаметовой А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-224/2024 по апелляционной жалобе публичного акционерного общества "Сбербанк России" на решение Московского городского суда от 1 апреля 2024 года, которым частично удовлетворено административное исковое заявление публичного акционерного общества "Сбербанк России" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Заслушав доклад судьи Васильевой Т.И, объяснения представителя административного истца Матченко Е.Г, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ПАО "Сбербанк России") обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года:

- нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв. м, назначение - нежилое здание, наименование - нежилое здание, расположенного по адресу: "адрес" в размере 1 405 145 327 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N общей площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)), расположенного по адресу: "адрес" в размере 496 901 160 рублей.

В обоснование требований административный истец указал на нарушение его прав как плательщика налога на имущество организаций и арендной платы, поскольку используемая для их расчета кадастровая стоимость объектов, утвержденная распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 по состоянию на 1 января 2021 года в отношении нежилого здания с кадастровым номером N в размере 1 730 260 345 рублей 21 копейка, нежилого здания с кадастровым номером N в размере 492 972 977 рублей 84 копейки, нежилого здания с кадастровым номером N в размере 521 608 735 рублей 3 копейки, земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 138 364 219 рублей 55 копеек, не соответствует их реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО КГ "ПраймАудит" N от 4 ноября 2022 года.

Решением Московского городского суда от 1 апреля 2024 года административные исковые требования ПАО "Сбербанк России" удовлетворены частично. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 456 810 000 рублей; здания с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 481 591 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 1 066 957 213 рублей. В удовлетворении остальной части административного искового заявления ПАО "Сбербанк России" отказано. С ПАО "Сбербанк России" в пользу Департамента городского имущества города Москвы взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 589 441 рубль 88 копеек.

В апелляционной жалобе ПАО "Сбербанк России" просит решение суда изменить, назначить по делу дополнительную судебную оценочную экспертизу. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что согласно рецензии ООО "Альфа-Экспертиза" заключение эксперта не может быть принято в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку является некорректным, выполненным с нарушениями законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности, которые существенно влияют на итоговую величину рыночной стоимости объектов исследования. Так, экспертом не применен доходный подход при оценке рыночной стоимости земельного участка, при расчете стоимости участка сравнительным подходом эксперт использует неверный справочник при определении корректировки на вид разрешенного использования, необоснованно проведены корректировки на удаленность от метро, на наличие исходно-разрешительной документации. Эксперт неверно определилкласс зданий, в рамках доходного подхода не проанализировал фактические данные по операционным расходам.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились. Ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлено.

Представителем ППК "Роскадастр" представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела усматривается, что ПАО "Сбербанк России" является собственником объектов недвижимости:

здания с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв. м, назначение - нежилое здание, наименование - нежилое здание, расположенного по адресу: "адрес" (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 18 октября 2022 года N);

здания с кадастровым номером N общей площадью "данные изъяты" кв. м, назначение - нежилое здание, наименование - нежилое здание, расположенного по адресу: "адрес" (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 18 октября 2022 года N);

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кроме того, ПАО "Сбербанк России" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового м коммерческого назначения (1.2.7)), расположенного по адресу: "адрес" (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 18 октября 2022 года N, договор аренды земельного участка от 20 июня 2002 года N, дополнительные соглашения от 24 января 2008 года, 31 декабря 2008 года, 13 сентября 2016 года).

Согласно условиям дополнительного соглашения от 13 мая 2018 года размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 3).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованных выше объектов недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 и по состоянию на 1 января 2021 года составляет в отношении здания с кадастровым номером N - 1 730 260 345 рублей 21 копеек, здания с кадастровым номером N - 492 972 977 рубля 84 копейки, здания с кадастровым номером N - 521 608 735 рублей 03 копейки, земельного участка с кадастровым номером N - 1 138 364 219 рублей 55 копеек (выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 19 октября 2022 года N на момент рассмотрения дела является действующей. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 26 декабря 2021 года, 25 декабря 2021 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых и арендных платежей.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО КГ "ПраймАудит" N от 4 ноября 2022 года, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года составляла: здания с кадастровым номером N - 1 405 145 327 рублей; здания с кадастровым номером N - 343 127 235 рублей; здания с кадастровым номером N - 379 232 947 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 496 901 160 рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета и по его ходатайству судом первой инстанции по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы, соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года.

Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Экспертным заключением ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России N от 15 декабря 2023 года было установлено не соответствие отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года: здания с кадастровым номером N в размере 1 800 181 000 рублей; здания с кадастровым номером N в размере 456 810 000 рублей, здания с кадастровым номером N в размере 481 591 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 066 957 213 рублей.

Установив, что определенный экспертом в экспертизе размер рыночной стоимости здания с кадастровым номером N превышает размер его кадастровой стоимости, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении административных исковых требований общества, поскольку в соответствии со статьей 3 Налогового кодекса Российской Федерации правовое положение налогоплательщика при разрешении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса административного истца, не может быть ухудшено, следовательно, установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости отвечает интересам административного истца, осуществляющего уплату налоговых платежей исходя из ее размера.

В отношении зданий с кадастровыми номерами N а также земельного участка с кадастровым номером N кадастровая стоимость обоснованно установлена в размере их рыночной стоимости, определенной при проведении экспертного исследования.

Оценивая содержание экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и применяемые в их рамках методы оценки. Проведенные в процессе оценки корректировки по наиболее существенным ценообразующим факторам должным образом мотивированы, расчёты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

В отношении поступивших замечаний экспертом даны письменные пояснения, которые должным образом мотивированы и непротиворечивы.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет высокую квалификацию, большой стаж работы в области оценочной деятельности, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, экспертом должным образом мотивировано применение/отказ от применения каждой из корректировок со ссылкой на действующее законодательство, справочные материалы, в том числе корректировок на вид разрешенного использования, удаленность от метро, на наличие исходно-разрешительной документации. Проведение двух последних корректировок обусловлено тем, что объект исследования представляет собой застроенный земельный участок, имеющий проектную документацию, следовательно, для его оценки существенное значение имеет удаленность от метро, его стоимость подлежит определению как условно свободного, что соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, в частности пункту 20 ФСО N 7.

Согласно статьям 7-8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", пункта 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки" (ФСО V) (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200) эксперт, оценщик самостоятельно определяют возможность применения тех или иных подходов и методов к оценке. Отказ от применения доходного подхода при оценке стоимости земельного участка экспертом мотивирован и связан с отсутствием достаточного объема рыночных данных, что действующим стандартам оценки не противоречит.

Административным истцом не представлено каких-либо достоверных сведений о том, что подобранные объекты-аналоги имеют класс ниже, чем у оцениваемых нежилых зданий. Согласно заключению все объекты имеют класс "В+", что подтверждено приложенными к заключению сведениями. Утверждение апеллянта о классе объектов недвижимости "В" основано на скриншотах, не имеющих данных об источнике информации и не содержащих конкретных данных о соответствии характеристик зданий определенному классу.

Судебная коллегия не может согласиться с утверждением апелляционной жалобы о неправильном определении показателя объема операционных расходов при расчете действительного валового дохода и чистого операционного дохода, поскольку согласно заключению размер операционных расходов определен на основании справочных материалов по среднему значению в пределах допустимого интервала, что является приемлемым. Данных, указывающих на то, что проведение дополнительного анализа фактически понесенных операционных расходов могло существенно повлиять на итоговый результат, не представлено.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли.

В связи с этим судебная коллегия находит правильным вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного истца о назначении дополнительной судебной экспертизы, поскольку им, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность изложенных в заключении выводов эксперта.

Поскольку, обратившись в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости, административный истец реализовал своё право, предусмотренное статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на приведение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью с учетом индивидуальных характеристик этих объектов, а разница между установленной кадастровой стоимостью и определенной судом рыночной стоимости объектов (не более 9 %) не является существенной, свидетельствующей о наличии методологических или иных ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости путем массовой оценки и приводящих к нарушению прав административного истца, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для возложения на административного истца обязанности по возмещению Департаменту городского имущества города Москвы расходов на проведение экспертизы в размере 589 441 рубль 88 копе.

При таком положении, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 1 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.