Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 23 июля 2024 г. по делу N 66а-1778/2024

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Селиверстовой И.В, судей Ефремовой О.Н. и Константиновой Ю.П, при секретаре Мельниченко Е.Р, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-89/2024 по административному исковому заявлению ООО "Тамир" о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" и министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Рязанского областного суда от 11 апреля 2024 года, которым административный иск удовлетворен частично.

Заслушав доклад судьи Ефремовой О.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ООО "Тамир" обратилось в Рязанский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" (далее - ГБУ РО "Центр ГКО") N ОРС- N от 5 июля 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, одновременно административный истец просил установить кадастровую стоимость данного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований ООО "Тамир" указано на то, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 13257 кв.м, местоположение: "адрес" С целью установления кадастровой стоимости участка в размере рыночной по состоянию на 2 июня 2023 года 9 894 000 руб, ООО "Тамир" обратилось 7 июня 2023 года в ГБУ РО "Центр ГКО" с заявлением к которому приложило отчет об оценке N 1895/2023 от 7 июня 2023 года, выполненный оценщиком ООО "Правовой консультационный центр "Истина". Вместе с тем, решением бюджетного учреждения в удовлетворении заявления отказано, что послужило основанием для обращения Общества с настоящим административным иском в суд.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции административный истец уточнил требования в части размера рыночной стоимости земельного участка, просил определить ее равной 11 308 000 руб, с учетом выводов экспертного исследования.

Решением Рязанского областного суда от 11 апреля 2023 года административные исковые требования ООО "Тамир" удовлетворены частично. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 2 июня 2023 года установлена в размере рыночной 11 308 000 руб. В удовлетворении требований ООО "Тамир" о признании незаконным решения ГБУ РО "Центр ГКО" N ОРС- N от 5 июля 2023 года - отказано.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, административные ответчики ГБУ РО "Центр ГКО" и министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области подана апелляционная жалоба, в которой просят отменить состоявшийся судебный акт в части удовлетворения требований административного истца, так как выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам административного дела.

В обоснование доводов жалобы апеллянтами указано на то, что заключение эксперта ООО "Красные ворота" Тимохина В.А. N 686/2024 от 22 февраля 2024 года является ненадлежащим доказательством, данное заключение не подтверждает рыночную стоимость объекта исследования. По мнению заявителей. эксперт при введении "корректировки на коммуникации, %" применяет "Справочник оценщика недвижимости-2022. Земельные участки. Часть II. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации" Лейфер Л.А. Нижний Новгород.2022", но при этом не раскрывает для объектов-аналогов N 1, 2 наименование инженерных коммуникаций.

При этом авторы жалобы располагают информацией от ресурсоснабжающих организаций по оснащенности инженерными коммуникациями объектов-аналогов. Так, объекты аналоги N 1, 2, 3 не обеспечены газоснабжением, водоснабжением и водоотведением, но имеют электроснабжение, в связи с чем размер корректировки для объектов-аналогов N 1, 2, 3 должен измениться в меньшую сторону.

Лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поскольку явка участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции оснований для отмены решения суда не усматривает.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) и пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами, поскольку они, вопреки доводов апелляционной жалобы, основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования полученных судом доказательств. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемом решении, их правильность не вызывает сомнений.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Тамир" с 27 марта 2019 года является собственном земельного участка с кадастровым номером N категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания производственных зданий.

По результатам проведенной государственной кадастровой оценки постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области N 35-П от 30 ноября 2022 года утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в ЕГРН земельных участков на территории Рязанской области по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе, как следует из приложения, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N и составила 42 660 041 руб.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13 ноября 2020 года N 534-р установлена дата перехода Рязанской области к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Исполняя требования статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, ООО "Тамир" подготовил отчет об оценке N 1895/2023 от 7 июня 2023 года, выполненный оценщиком ООО "Правовой консультационный центр "Истина". Согласно отчету, рыночная стоимость спорного земельного участка определена на 2 июня 2023 года в размере 9 894 000 руб.

Поскольку обращение административного истца в ГБУ РО "Центр ГКО" последовало 7 июня 2023 года, то в рассматриваемом случае, определение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 2 июня 2023 года является законным и обоснованным. Как разъяснено в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 г.), при оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость также должна определяться на дату, указанную в отчете.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке N N от 7 июня 2023 года, ГБУ РО "Центр ГКО" в разделе V решения N ОРС- N от 5 июля 2023 года указало, что причинами к отказу послужило нарушение оценщиком требований положений пункта 2 ФСО N 6 и подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7, ввиду использования оценщиком неполных и (или) неподтвержденных сведений о наличии инженерных коммуникаций у объекта оценки, использования аналогов не сопоставимых с объектом оценки ввиду значительного расхождения в удельных показателях после введенных корректировок (в 2, 5 раза); также приведены доводы о наличии в отчете расчетных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости (неверно введена корректировка на наличие коммуникаций, отсутствует анализ объекта оценки и аналогов на расположение относительно автомагистралей); указано на нарушение оценщиком требований законодательства в оценочной деятельности при составлении отчета об оценке, в частности статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", пункт 8 ФСО N 6, пункт 13 ФСО N 3, подпункты "а", "г" пункта 11, пункт 22 ФСО N 7 (в отчете не отражены главы, не отражена дата осмотра объекта исследования, вид использования земельного участка на стр. 44 разделе 9.5 указан иной, в отчете разнятся данные о количестве предложений к продаже и другие недостатки).

Проверяя законность принятого административным ответчиком решения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемое решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГБУ РО "Центр ГКО" является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Судебная коллегия также отмечает, что решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ 30-дневный срок с даты подачи ООО "Тамир" заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано директором бюджетного учреждения.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства: законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения); соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности; размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77 и 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора, в связи с чем, проверяя обоснованность принятого бюджетным учреждением решения, суд первой инстанции определением правильно назначил судебную экспертизу.

Согласно выводам экспертного заключения N 686/2024 от 22 февраля 2024 года, выполненного экспертом ООО "Красные ворота" Тимохиным В.А, при составлении отчета об оценке оценщиком допущены нарушения, в том числе описанные в решении ГБУ РО "Центр ГКО", в частности указано, что отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 21 ФСО N 2, пунктам 1.3, 12 ФСО N 3, пунктам 2, 5, 7, 9 ФСО N 5, пункту 7.13 ФСО N 6, подпунктам "б", "д" пункта 11, подпункту "е" пункта 22 ФСО N 7.

Выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", установленным на дату назначения судебной экспертизы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Рыночная стоимость земельного участка экспертом определена по состоянию на 2 июня 2023 года в размере 11 308 000 руб, с исключением примененных оценщиком в качестве аналогов объектов, так как коэффициент вариации составил 45, 58%, что говорит о неоднородности подобранных оценщиком аналогов и (или) о допущенных им в расчетах ошибках, в том числе из-за того, что в отчете отсутствует информация о датах публикации объявлений по аналогам N 2 и 3. С установленной экспертом рыночной стоимостью административный истец согласился, в связи с чем заявленные требования в части подлежащей установлению кадастровой стоимости в размере рыночной уточнил (л.д. 90 том 2).

Суд первой инстанции, оценивая представленное в дело экспертное заключение, правомерно исходил из того, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральному закону от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертного исследования, его местоположение, качественные и количественные характеристики, определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость; определено наиболее эффективное использование - под индустриальную застройку; приведено обоснование выбранного сравнительного подхода и метода сравнения продаж; обоснован отказ от использования доходного подхода; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, с подбором трех объектов-аналогов, максимально идентичных объекту исследования, выявленные различия скорректированы поправками на торг, на коммуникации, на площадь, асфальтированность участка.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом, использованные корректирующие коэффициенты применены согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2022, Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение, ", под редакцией Л.А. Лейфера, Н.Новгород, 2022 год и "Справочнику оценщика недвижимости - 2022, Земельные участки. Часть 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации", под редакцией Л.А. Лейфера, Н.Новгород, 2022 год.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку при подготовке экспертизы соблюдены принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, заключение эксперта соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности. Выводы заключения поддержаны экспертом в дополнительных письменных пояснениях относительно замечаний ГБУ РО "Центр ГКО" и министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, направленных в адрес суда.

Судебная коллегия, изучив экспертное заключение, письменные пояснения эксперта, находит доводы апелляционной жалобы относительно невозможности использования данного экспертного заключения в качестве доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка несостоятельными.

Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" является обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, подобранные объекты-аналоги отвечают признакам сопоставимости по основным ценообразующим факторам, выявленные различия скорректированы надлежащим образом.

Корректировка на наличие коммуникаций выполнена экспертом в соответствии с требованиями пункта 8 ФСО N 6 с учетом имеющейся в свободном доступе информации об объектах, использованных в качестве аналогов, в том числе указанной в объявлении о предложении к продаже такого объекта. Кроме того, эксперт сослался на то, что в расчетах использовал аналоги, на которые было указано представителем ГБУ РО "Центр ГКО", с учетом той информации, которая содержалась в офертах. А полученная ГБУ РО "Центр ГКО" от ресурсоснабжающих организаций информация не была представлена учреждением в материалы дела до проведения судебной экспертизы. Также эксперт указал, что представленные письма ресурсоснабжающих организаций не могут быть допустимыми доказательствами по делу, так как источник их получения не раскрыт, специалисты ГБУ РО "Центр ГКО" не осматривали данные участки в натуре, а отсутствие на участках коммуникаций АО "Рязаньторггаз" и МП "Водоканал г. Рязани" не указывает на то, что участки не обеспечены газом или водоснабжением.

Корректировка на местоположение проведена с учетом того обстоятельства, что объект оценки расположен на окраине города, а аналоги имеют выезд на федеральную трассу на основании данных "Справочника оценщика".

Судебная коллегия отмечает, что диапазон цен предложений по исследуемому сегменту рынка земли Рязанской области составляет от 325 до 14 744 руб./кв.м (до введения корректировки на торг, местоположение и т.д.). Полученное экспертом значение 853 руб./кв.м с учетом уникальных ценообразующих характеристик оцениваемого участка (в частности, его площади, расположения относительно автомагистралей) соответствует данному диапазону, при этом в деле не имеется доказательств наличия иных ценообразующих характеристик, которые имелись в распоряжении эксперта, но им не учтены и при этом позволили бы оценить спорный объект выше.

Надлежащих доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования или неправильном ее применении, а также доказательств, свидетельствующих о том, что эксперт пришел к неправильным выводам, заявителями апелляционной жалобы не представлено. Как и не представлено достоверных данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что содержание оспариваемого решения бюджетного учреждения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость участка не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, в связи с чем пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании решения ГБУ РО "Центр ГКО" N ОРС- N от 5 июля 2023 года незаконным и установилкадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Рязанского областного суда, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Рязанского областного суда от 11 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" и министерства имущественных и земельных отношений - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: