Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июля 2024 г. по делу N 8Г-14576/2024[88-17628/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Щетининой Е.В, судей Думушкиной В.М, Парамоновой Т.И, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО9 к ООО "Альфа Групп" о расторжении договора купли-продажи, по иску ООО "Альфа Групп" к ФИО10 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, по кассационной жалобе представителя ООО "Альфа Групп" по доверенности - ФИО11 на решение Азовского городского суда Ростовской области от 26 октября 2023 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21 февраля 2024 года.

Заслушав доклад судьи Щетининой Е.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО12 обратился в суд с исковыми требованиями к ООО "Альфа Групп", ссылаясь на то, что в соответствии с условиями договора купли-продажи земельного участка с КН N расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, в границах АКФХ "Победа", заключенного с ООО "Альфа Групп" 05 ноября 2019 года, покупатель принял на себя обязанность произвести оплату стоимости земельного участка в сумме 9 300 000 руб. в срок до 28 февраля 2020 года в соответствии с графиком платежей, однако условия договора об оплате ответчиком не выполнены, уведомление о расторжении договора отклонено.

На основании изложенного истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с КН N, расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, в границах АКФХ "Победа", заключенный 05 ноября 2019 года между ФИО13 и ООО "Альфа Групп".

ООО "Альфа Групп" обратилось в суд с иском к ФИО14 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, ссылаясь в его обоснование на то, что в связи с наложением ареста на спорный земельный участок оплата по договору приостановлена.

Поскольку земельный участок передан ООО "Альфа Групп", то Общество готово произвести оплату по договору в полном объеме при регистрации перехода права собственности.

На основании изложенного ООО "Альфа Групп" просило суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с КН N, расположенный по адресу: Ростовская область, Азовский район, в границах АКФХ "Победа".

Определением Азовского городского суда Ростовской области от 12 мая 2022 года гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 22 июня 2022 года в удовлетворении иска ФИО15 и иска ООО "Альфа Групп" отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 сентября 2022 года решение Азовского городского суда Ростовской области от 22 июня 2022 года оставлено без изменения.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 07 марта 2023 года решение Азовского городского суда Ростовской области от 22 июня 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 сентября 2022 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Азовский городской суд Ростовской области.

Определением Азовского городского суда Ростовской области от 18 июля 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация Азовского района Ростовской области и администрация Кугейского сельского поселения.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 26 октября 2023 года исковые требования ФИО16 удовлетворены.

Суд постановилрешение, которым расторг договор купли-продажи земельного участка с КН N, расположенного по адресу Ростовская область Азовский район в границах АКФХ "Победа", от 05 ноября 2019 года, заключенный между ФИО17 и ООО "Альфа-Групп", возвратив стороны в первоначальное положение.

В удовлетворении иска ООО "Альфа-Групп" к ФИО18 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок - отказано.

После принятия решения судом первой инстанции ФИО20. произвел отчуждение спорного земельного участка в пользу ФИО19 на основании договора купли-продажи от 07 декабря 2023 года, о чем 08 декабря 2023 года в ЕГРН были внесены сведения о государственной регистрации права в отношении нового правообладателя.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21 февраля 2024 года по делу произведена замена выбывшей стороны процесса - истца ФИО21 его правопреемником - индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО22 в части требований о расторжении договора купли - продажи земельного участка с КН N, расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, в границах АКФХ "Победа", от 05 ноября 2019 года, заключенного между ФИО23 и ООО "Альфа Групп", а также в части требований ООО "Альфа Групп" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с КН N, расположенный по адресу: Ростовская область, Азовский район, АКФХ "Победа", по договору купли-продажи от 05 ноября 2019 года, заключенному между ФИО24 и ООО "Альфа Групп".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21 февраля 2024 года решение Азовского городского суда Ростовской области от 26 октября 2023 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель ООО "Альфа Групп" по доверенности - ФИО25 ставит вопрос об отмене вступивших в законную силу судебных постановлений, принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований ООО "Альфа Групп" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок со ссылкой на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права.

В жалобе ответчик повторяет свою правовую позицию по делу, изложенную в поданном им иске, выражая несогласие с выводом суда о наличии оснований для расторжения договора купли - продажи и отказе в удовлетворении требований о государственном переходе прав собственности на земельный участок.

По утверждению заявителя жалобы, у суда первой инстанции имелись достаточные основания для удовлетворения иска о регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок в соответствии с договором купли-продажи земельного участка.

Заявитель жалобы настаивает на том, что поскольку законом не предусмотрен отказ в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в связи с неполной оплаты выкупной цены по договору, то препятствия в осуществлении такой регистрации не являются законными.

Ссылается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в отказе в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства в целях заключения между сторонами мирового соглашения по делу.

Возражений на кассационную жалобу не поступило.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом были извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела была размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть жалобу в данном судебном заседании.

Проверив материалы дела в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений и удовлетворения жалобы.

В силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при разрешении дела нижестоящими судами не допущено.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется предусмотренными законом способами, под которыми понимаются материально-правовые меры принудительного характера, закрепленные законом и учитывающие специфику определенных обязательственных и имущественных отношений.

Следовательно, лицо, полагающее, что его права и интересы в рамках конкретных гражданских отношений (обязательственных или имущественных) нарушены, вправе обратиться за судебной защитой прав и интересов, избрав соответствующий таким гражданским отношениям способ защиты.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьями 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава - исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

С учетом разъяснений, содержащихся в абзацах первом и втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли - продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 05 ноября 2019 года между ФИО26 (Истец и Продавец) и ООО "Альфа Групп" был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, в границах АКФХ "Победа". В соответствии с условиями договора Покупатель принял на себя обязанность произвести оплату земельного участка в сумме 9 300 000 рублей в срок до 28 февраля 2020 года в соответствии с графиком платежей. Однако график платежей был существенно нарушен. Так, в соответствии с графиком в срок до 06 ноября 2019 года ответчик должен был произвести платеж в сумме 900 000, 00 рублей, однако сумма 900 000, 00 рублей была оплачена 6-ю платежами к 22 ноября 2019 года. Всего с 07 ноября 2019 года по 14 января 2020 года было выплачено 2 700 000 рублей - 19-ю платежами.

Стороны договора не обращались в государственные органы по регистрации недвижимого имущества с заявлением о переходе права.

Фактически земельный участок не передан ответчику, который во владение земельным участком не вступил, к его использованию (культивированию, обработке и т.п.) не приступил.

При этом, ФИО27. после заключения договора купли-продажи от 05 ноября 2019 года продолжил исполнение обязательств титульного собственника и на основании договора купли-продажи от 07 декабря 2023 года произвел отчуждение спорного объекта недвижимости в пользу ФИО28 передав ему спорный земельный участок.

В соответствии с пунктом 5 договора купли-продажи от 05 ноября 2019 года в случае нарушения графика платежей, предусмотренного пунктом 3 договора, на пять и более дней, настоящий договор расторгается, при этом денежная сумма, перечисленная на счет представителя продавца, возврату не подлежит

В процессе исполнения договора ответчику (покупателю) стало известно об обременении (арест и запрет регистрационных действий) спорного имущества, внесенных в ЕГРН 04 декабря 2019 года, в связи с чем он приостановил платежи по договору купли-продажи, уведомив продавца; однако с даты отмены обеспечительных мер (10 октября 2022 года) от покупателя в адрес продавца полная выкупная стоимость земельного участка не поступила.

Истец, руководствуясь пунктом 5 заключенного договора, принял решение отказаться от исполнения договора и потребовал его расторжения. При этом, он 13 сентября 2021 года направил ответчику уведомление о расторжении договора.

В ответ на это уведомление от ООО "Альфа Групп" было получено письмо, содержащее одновременно требование о возврате денежных средств, взыскании расходов и об обязании явиться в МФЦ для регистрации договора купли-продажи, при этом до настоящего момента сумма задолженности не оплачена.

Также судами установлено, что администрация Кугейского сельского поселения, Правительство Ростовской области, администрация Азовского района Ростовской области своих прав на спорный участок не заявили, а договоры аренды спорного участка с СПК "Победа", согласно выписки ЕГРН, являются расторгнутыми.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 131, 307, 309, 310, 314, 328, 420-421, 450, 454, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исследовал и оценил в полном объеме доводы и возражения сторон, представленные сторонами доказательства и исходил из того, что ООО "Альфа Групп" однозначно был нарушен график платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества, после отмены обеспечительных мер полная стоимость земельного участка не оплачена, в то время как ФИО29 продолжал являться владельцем спорного участка оплачивать за него налоги.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка кадастровым номером N, расположенного по адресу Ростовская область Азовский район в границах АКФХ "Победа", от 05 ноября 2019 года, заключенного между ФИО30 и ООО "Альфа-Групп", и возврате сторон в первоначальное положение.

Кроме того, в обжалуемом судебном постановлении суд первой инстанции указал, что иск ООО "Альфа-Групп" не подлежит удовлетворению, поскольку, как следует из материалов дела, определением Азовского городского суда по гражданскому делу N2-1656/2022 от 10 октября 2022 года обеспечительные меры на земельный участок были отменены, в то время как с октября 2022 года и по день вынесения судом решения (26 октября 2023 года) полная стоимость земельного участка продавцу от покупателя не поступила.

Учитывая вышеизложенное, а также тот факт, что со стороны ООО "Альфа-Групп" основные условия договора не выполнены, так как денежные средства в полном объеме не поступили на счет продавца, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что по настоящему спору отсутствуют основания для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок в судебном порядке.

С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

При этом, судом апелляционной инстанции в обжалуемом судебном акте отмечено, что в данном случае продавец не получил значительной денежной суммы в размере 6 600 000 руб. за отчужденное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора; неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

На основании изложенного, учитывая, что исковые требования ФИО31 (правопредшественник - ФИО32 и ООО "Альфа Групп" являются взаимоисключающими, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что удовлетворяя требования истца о расторжении договора купли-продажи при неисполнении ответчиком существенных условий сделки, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения требований ООО "Альфа Групп" о государственной регистрации перехода права собственности.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, изложенными в обжалуемых судебных актах, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального права, на представленных сторонами доказательствах, которым судами дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем отклоняет доводы кассационной жалобы о том, что судебные акты приняты с существенным нарушением норм материального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Судебная коллегия находит верными и выводы нижестоящих судов о том, что по настоящему спору имелись основания для расторжения договора купли - продажи и принятия решения об отказе в удовлетворении требований о государственном переходе права собственности на земельный участок, поскольку они основаны на нормах права, обстоятельствах дела, представленных сторонами доказательствах.

Судебная коллегия также соглашается с выводами нижестоящих судов о том, что материалами дела однозначно подтверждается и представителем ООО "Альфа Групп" не отрицалось, что денежные средства, предусмотренные договором купли-продажи, в полном объеме не были переданы ответчиком истцу; доказательств наличия препятствий, чинимых ответчику к внесению соответствующих платежей, предусмотренных договором, материалы дела не содержат.

При вышеизложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает нарушений со стороны нижестоящих судов норм материального права при принятии решения об удовлетворении заявленных исковых требований о расторжении оспариваемого договора.

Не могут являться основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов и доводы кассационной жалобы о том, что судами сделан необоснованный вывод об отсутствии оснований для принятия решения о произведении государственной регистрации перехода права собственности в судебном порядке.

Так, судами установлено, что несмотря на письменное соглашение сторон о передаче земельного участка, таковой фактически не передан ответчику, который во владение земельным участком не вступил, к его использованию не приступил.

Более того, из материалов дела следует, что спорный земельный участок истцом на основании договора купли-продажи от 07 декабря 2023 года отчужден иному лицу - ФИО33

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами нижестоящих судов о том, что иск о государственной регистрации перехода права собственности не подлежит удовлетворению.

Относительно довода кассационной жалобы о том, что судом первой инстанции допущено нарушение норм процессуального права, выразившееся в отказе в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства в целях заключения между сторонами мирового соглашения по делу, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

Согласно положениям статей 153.8-153.10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение заключается в письменной форме и подписывается сторонами, после чего утверждается судом, в производстве которого находится дело, в случае если оно не противоречит закону или не нарушает права и законные интересы других лиц.

Как установлено судами и следует из материалов дела, каких -либо соглашений в результате неоднократного отложения судебных заседаний между сторонами не достигнуто, подписанного обеими сторонами мирового соглашения на утверждение суду не представлено.

На основании изложенного, а также учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства представления суду подписанного сторонами мирового соглашения, судом кассационной инстанции отклоняется указанный довод кассационной жалобы о нарушении норм процессуального права.

Таким образом, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что доводы кассационной жалобы не могут быть признаны основанием для отмены в кассационном порядке судебных постановлений, поскольку фактически сводятся к несогласию заявителя с произведенной судами оценкой доказательств и выводами судебных инстанций по обстоятельствам дела с точки зрения субъективного восприятия спора, что поводом для кассационного пересмотра принятых по делу судебных постановлений не является, так как в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты соответствуют вышеуказанным требованиям, вследствие чего соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, отклоняя доводы кассационной жалобы, которые основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права, примененных нижестоящими судами при разрешении данного дела, и не свидетельствуют о незаконности обжалуемых судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 379.7, 390 (пункт 1 части 1), 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Азовского городского суда Ростовской области от 26 октября 2023 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21 февраля 2024 года - оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий Е.В. Щетинина

Судьи