Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16 июля 2024 г. по делу N 8Г-15791/2024[88-19115/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ивановой Е.В, судей Думушкиной В.М, Парамоновой Т.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Сочи к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком и признании отсутствующим обременения, по встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации города Сочи об обязании заключить дополнительное соглашение, по кассационной жалобе ООО "Инвестиционная Строительная Корпорация" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 февраля 2024 года.

Заслушав доклад судьи Ивановой Е.В, пояснения представителя ООО "Инвестиционная Строительная Корпорация" - ФИО5, поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя администрации города Сочи - ФИО6, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просила:

- взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 3 500 кв. м, для строительства гостиничного комплекса в "адрес" за период с 1 января 2011 года по 31 декабря 2014 года в размере 1 575 915 рублей 48 копеек и пени 778 672 рубля 88 копеек;

- расторгнуть договор аренды ранее указанного земельного участка от 26 декабря 2008 года N.

Требования мотивированы тем, что между администрацией города Сочи и ФИО7 на основании распоряжения главы города Сочи N-р от 12 декабря 2008 года заключен договор аренды от 26 декабря 2008 года N, согласно которому ФИО7 отведен земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 3 500 кв. м, для строительства гостиничного комплекса в "адрес".

Договором о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды, заключенному 22 декабря 2010 года, права перешли ФИО8

Договором о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды, заключенному 19 сентября 2011 года, права перешли ФИО1

Ответчиком оплата за использование земельным участком за период с 1 января 2011 года по 9 марта 2015 года не произведена.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском, в котором просил обязать администрацию в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи заключить дополнительное соглашение к договору от 26 декабря 2008 года N о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 3 500 кв. м, для строительства гостиничного комплекса в "адрес", сроком на пять лет.

В обоснование требований указано, что арендатором в период с 26 декабря 2008 года по 30 июля 2010 года осуществлен комплекс подготовительных, проектно-изыскательских работ в целях получения разрешения на строительство, а также дальнейшего освоения земельного участка. Однако, после внесения изменений в Федеральный закон от 1 декабря 2007 года получение разрешения на строительство для ФИО1 стало невозможным в силу прямого указания закона до момента снятия запрета на осуществление строительства, предусмотренного федеральным законодательством. До момента получения разрешительной документации истец был не вправе возводить объекты недвижимости на земельном участке, в противном случае, последние имели бы признаки объектов самовольного строительства, хотя и не противоречили бы условиям договора. ФИО1 не имел возможности совершить все необходимые действия для осуществления строительства в период с 8 декабря 2008 года по 8 декабря 2011 года. Расторжение договора аренды повлекло бы для арендатора ущерб в виде невозможности получения денежных средств от эксплуатации предполагавшегося к строительству объекта или от его реализации, а для муниципального образования - ущерб в виде непредставления населению соответствующего набора товаров и услуг.

Истец полагал, что в результате введения запрета на строительство ФИО1 на протяжении более чем половины согласованного сторонами срока действия договора, то есть более 4 лет не мог реализовать свои права арендатора и вести на земельном участке работы по возведению гостиничного комплекса, что является основанием к внесению изменений в договор аренды в части продления срока его действия.

Решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 27 июня 2018 года в удовлетворении иска администрации к ФИО1 отказано, встречный иск ФИО1 - удовлетворен.

Суд обязал администрацию в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору от 26 декабря 2008 года N о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 3 500 кв. м, для строительства гостиничного комплекса в "адрес", сроком на пять лет.

6 июля 2023 года администрация обратилась в суд с апелляционной жалобой на ранее указанное решение суда, заявив при этом ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на её подачу.

Определением Адлерского районного суда города Сочи от 8 ноября 2023 года администрации восстановлен пропущенный процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы на решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 27 июня 2018 года.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 февраля 2024 года решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 27 июня 2018 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования администрации удовлетворены.

Суд признал отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", в виде договора аренды от 26 декабря 2008 года N.

Взыскал с ФИО1 в пользу администрации задолженность по арендной плате за период с 1 января 2011 года по 31 декабря 2014 года в размере 1 575 915 рублей 48 копеек и пени - 778 672 рубля 88 копеек.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 отказал.

В кассационной жалобе, ссылаясь на допущенные судом апелляционной инстанции существенные нарушения норм процессуального права, выразившиеся в вынесении судебного акта, которым затрагиваются его права и законные интересы, лицо, не привлеченное к участию в деле, ООО "Инвестиционная Строительная Корпорация" ставит вопрос об отмене состоявшегося по делу апелляционного определения в части удовлетворения требований администрации о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" расположенного по адресу: "адрес", в виде аренды от 26 декабря 2008 года N, направлении дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия, с учетом положений части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ), а также того, что сведения о судебном заседании заблаговременно размещены на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети "Интернет", полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие иных неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами нижестоящих инстанций, в пределах доводов кассационной жалобы.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, нарушение либо неправильное применение норм права.

Такие основания для пересмотра апелляционного определения в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы, изученным материалам дела, имеются.

Судом установлено, что между администрацией и ФИО7 на основании распоряжения главы города Сочи N 1147-р от 12 декабря 2008 года был заключен договор аренды от 26 декабря 2008 года N, согласно которому ФИО7 отведен земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 3500 кв. м, для строительства гостиничного комплекса, в "адрес".

Договором о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды, заключенному 22 декабря 2010 года, права перешли ФИО8

Договором о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды, заключенному 19 сентября 2011 года, права перешли ФИО1

Согласно пункту 1.1 договора от 26 декабря 2008 года N предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", предназначенный для строительства гостиничного комплекса.

Пунктом 14 статьи 14 Федерального закона от 1 декабря 2007 года "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" определено, что в границах зон особой архитектурно-планировочной организации территории на период с 1 января 2013 года по 1 июля 2014 года запрещается строительство объектов капитального строительства и иных объектов, а также реконструкция объектов капитального строительства и иных объектов в случае, если такая реконструкция затрагивает внешний архитектурный облик указанных объектов.

Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган не вправе выдавать разрешения на строительство объектов капитального строительства и иных объектов, расположенных в границах зон особой архитектурно-планировочной организации территории, срок действия которых истекает после 1 января 2013 года. При этом продление срока действия разрешений на строительство таких объектов не допускается.

Удовлетворяя встречные исковые требования и отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО1 по объективным причинам, не зависящим как от него и от администрации, был лишен возможности использовать земельный участок по его целевому назначению в период с 30 июля 2010 года по 1 июля 2014 года. Причиной возникновения указанного обстоятельства выступило внесение изменений в действующее законодательство, определяющих прямой запрет на осуществление строительной деятельности. В связи с этим до момента получения разрешительной документации ФИО1 фактически был лишен возможности осваивать арендуемый земельный участок.

Отказ в удовлетворении требований о взыскании задолженности с ФИО1 мотивирован ее погашением в полном объеме.

Повторно разрешая спор, суд апелляционной инстанции сослался на положения статей 209, 304, 305, 309, 310, части 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, статей 65, 39.1, 39.6, 39.18 Земельного кодекса РФ, разъяснения, содержащиеся в пункте 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при этом не согласился с выводами суда первой инстанции, в связи с чем, отменил его решение и вынес по делу новое.

Приходя к выводам о наличии оснований для удовлетворения требований администрации о признании отсутствующим обременения спорного земельного участка в виде договора аренды, суд апелляционной инстанции указал, что 18 августа 2014 года департаментом имущественных отношений администрации города Сочи ФИО1 направлено уведомление об отказе от договора аренды, которое оставлено без удовлетворения.

В связи с истечением срока действия вышеуказанного договора администрацией были проведены мероприятия по погашению записи в ЕГРП, запись о договоре аренды погашена 10 марта 2015 года.

При этом ФИО1 в администрацию с уведомлением о заключении договора на новый срок ни до истечения срока, ни после его истечения не обращался. Заявление о заключении договора аренды без проведения торгов на новый срок подано ФИО1 спустя три года с момента погашения записи о договоре аренды, срок действия которого истек.

Следовательно, предоставление вышеуказанного земельного участка должно осуществляться в порядке, предусмотренном земельным законодательством, на торгах, проводимых в форме аукциона.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции с выводами суда апелляционной инстанции не соглашается, находит их преждевременными ввиду следующего.

В силу требований части 1 статьи 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Верховный Суд РФ в пункте 2 постановления Пленума от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

В силу положений пункта 4 части 4 статьи 379.7 ГПК РФ принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является основанием для отмены судебных постановлений в кассационном порядке в любом случае.

В этой связи заслуживают внимания, требуют дополнительной проверки и надлежащей правовой оценки следующие доводы кассационной жалобы ООО "Инвестиционная Строительная Корпорация".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 февраля 2024 года фактически разрешен вопрос о правах ООО "Инвестиционной строительной корпорации", поскольку на основании договора от 14 апреля 2021 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26 декабря 2008 года N, ООО "Инвестиционная строительная корпорация" принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 3500 кв. м, по адресу: "данные изъяты".

Договор о передаче прав и обязанностей заключен после получения согласия администрации и зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается записью "данные изъяты" от 11 мая 2021 года.

Более того, на основании дополнительного соглашенияот 27 апреля 2022 года, заключенного между администрацией и непосредственно ООО "Инвестиционная Строительная Корпорация", срок действия ранее указанного договора аренды земельного участка продлен до 26 июля 2026 года, государственная регистрация соглашения осуществлена.

На основании постановления администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 15 сентября 2021 года N 1981 между администрацией Адлерского внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи и ООО "Инвестиционная Строительная Корпорация" 16 сентября 2021 года заключен договор на размещение объектов на землях или земельных участках без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута.

В рамках указанного договора ООО "Инвестиционная Строительная Корпорация" предоставлено право на размещение проезда площадью 101 кв. м. к земельному участку с кадастровым номером "данные изъяты".

Таким образом, на момент восстановления срока и обжалования судебного акта Адлерского районного суда города Сочи от 27 июня 2018 года в апелляционном порядке, органу муниципального образования было достоверно известно об актуальном арендаторе спорного земельного участка. При этом, истцом по первоначальному иску, содержащему, в том числе, требования о признании обременения в виде договора аренды от 26 декабря 2008 года N отсутствующим, не принято мер по сообщению суду актуальных сведений относительно действительного арендатора земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 3500 кв. м, по адресу: "данные изъяты" в лице ООО "Инвестиционная Строительная Корпорация".

Вместе с тем, в нарушение требований процессуального закона, при рассмотрении апелляционной жалобы администрации спустя более чем 5 лет с момента вынесения постановления суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не принято мер по запросу у истца либо самостоятельному получению актуальной выписки из ЕГРН в отношении спорного земельного участка с целью уточнения круга участников судебного спора, привлечения их к делу и надлежащего уведомления.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм процессуального права являются существенными, повлияли на исход рассмотрения дела, без их устранения невозможны защита и восстановление нарушенных прав заявителя, в связи с чем, состоявшееся по делу апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 февраля 2024 года отменить.

Материалы дела направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

Председательствующий:

Судьи: