Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06 августа 2024 г. по делу N 8Г-20118/2024[88-22703/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Думушкиной В.М, судей Ивановой Е.В, Парамоновой Т.И, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гадзиян Гаянуш Амаяковны к Демичеву Владимиру Петровичу, Гирявке Галине Михайловне о переводе прав покупателя, по кассационной жалобе Гирявке Галины Михайловны на решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 17 января 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 08 апреля 2024 года.

Заслушав доклад судьи Думушкиной В.М, пояснения представителя Гадзиян Г.А. по доверенности Колесниковой О.Л, возражавшей против удовлетворения требований кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гадзиян Г.А. обратился в суд с иском к Демичеву В.П, Гирявке Г.М. о переводе прав покупателя.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что 06.02.2001 г. между Демичевым В.П. и КФХ "Земледелец" был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения со сроком действия с 06.02.2001 г. по 06.02.2050 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером N. Земельный участок находится в арендном пользовании Гадзиян Г.А. Перерывов в арендном пользовании земельным участком с кадастровым номером N не было. В соответствии с абз. 11 п. 3.1. договора аренды от 06.02.2001 г. арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендуемого земельного участка. 11.05.2023 г. Гадзиян Г.А. стало известно, что находящийся в ее пользовании участок перешел в собственность третьего лица, без какого-либо согласования с ней, в том числе, без указания на имеющееся обременение в виде аренды.

По изложенным основаниям согласно тексту поданного иска с учетом последующего уточнения заявленных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ истец Гадзиян Г.А. просила суд перевести права и обязанности покупателя в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 41000 кв.м, относящегося к категории земли сельскохозяйственного назначения, на Гадзиян Г.А.; прекратить право собственности Гирявки Г.М. на земельный участок с кадастровым номером N

Решением Мясниковского районного суда Ростовской области от 17.01.2024 г. исковые требования Гадзиян Г.А. удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 08.04.2024 г. решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 17.01.2024 г. оставлено без изменения.

Гирявкой Г.М. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене постановленных по делу решения и апелляционного определения с направлением дела на новое рассмотрение ввиду существенного нарушения судами обеих инстанций норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель Гадзиян Г.А. по доверенности Колесникова О.Л. в ходе судебного заседания возражала против удовлетворения требований кассационной жалобы.

Иные участники в судебное заседание не явились.

Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Из материалов дела следует, что на основании постановления Главы администрации Мясниковского району N 128 от 07.08.1995 г. Демичеву В.П. предоставлен земельный участок в собственность для сельскохозяйственного использования площадью 4, 1 га.

Согласно свидетельству о праве собственности на землю серии XIV РО-25 N853461 от 03.01.1996 г. за Демичевым В.П. зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.

06.02.2001 г. между Демичевым В.П. и КФХ "Земледелец" Гадзиян Г.Х. был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу Мясниковский район земли ПСХК "Александровский" с кадастровым номером N общей площадью 4, 1 га, сроком на 49 лет.

Согласно п. 3.1 договора арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендуемого земельного участка. Арендная плата в сумме 11000, 00 руб. за 49 лет аренды согласно письменной отметке Демичевым В.П. получена.

Также судом установлено, что регистрационная запись от 21.03.2001 г. N 61-25-5/2001-390 внесена органом регистрации прав как запись о сделках с объектами недвижимости, по состоянию на 12.01.2024 г. является актуальной.

Из материалов дела следует, что КФХ "Земледелец" 24.01.2017 г. прекратило свою деятельность в связи с приобретением главы КФХ Гадзияна Г.Х. статуса индивидуального предпринимателя без образования юридического лица. После смерти Гадзияна Г.Х. права требования по договору аренды на земельный участок площадью 41000 кв.м. с кадастровым номером N, принадлежащий Демичеву В.П. и предоставленный в аренду ИП Гадзиян Г.Х, перешли к супруге Гадзиян Г.А.

Договором купли-продажи земельного участка от 05.05.2023 г. Бондаренко Е.В, действующий от имени Демичева В.П, передал в собственность Гирявки Г.М. земельный участок площадью 41000 кв.м, с кадастровым номером N находящийся по адресу "адрес"".

Согласно п. 3.1 земельный участок правами других лиц не обременен.

Согласно выписке из ЕГРН от 31.05.2023 г. на земельный участок с кадастровым номером N следует, что обременение в виде аренды зарегистрировано с 11.05.2023 г. сроком на 49 лет.

Судом также установлено, что вопреки условиям заключенного и зарегистрированного договора аренды от 06.02.2001 г, обязательного для всех его участников, ответчик Демичев В.П. без предложения арендатору, имеющему преимущественное право на приобретение земельного участка, реализовал арендуемый земельный участок третьему лицу. В результате заключения договора купли-продажи земельного участка от 05.05.2023 г. право арендатора Гадзиян Г.А. на приобретение земельного участка, предусмотренное сторонами в заключенном соглашении, оказалось нарушенным.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 8, 12, 309, 421, 431, 609 ГК РФ, ФЗ РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и исходил из того, что вопреки условиям заключенного и зарегистрированного договора аренды от 06.02.2001 г, обязательного для всех его участников, ответчик Демичев В.П. без предложения арендатору, имеющего преимущественное право на приобретение земельного участка, реализовал арендуемый земельный участок третьему лицу.

Поскольку в результате заключения договора купли-продажи земельного участка от 05.05.2023 г. право арендатора Гадзиян Г.А. на приобретение земельного участка, предусмотренное сторонами в заключенном соглашении, оказалось нарушенным, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции произведенными с правильным применением норм материального права, нарушений норм процессуального права не установил.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с указанными выводами судов, по следующим основаниям.

Заявляя требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, истец основывал свои требования на ст. 250 ГК РФ, однако данные нормы не применимы к спорным правоотношениям.

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в п. 2 ст. 259.2 ГК РФ.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Между тем, судом установлено, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения не находится в долевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ФЗ РФ от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже является одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения (п. 3 ст. 1 ФЗ РФ N 101-ФЗ).

Между тем, из материалов дела не следует, что соответствующие требования об оспаривании сделки заявлены субъектом Российской Федерации.

При этом преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже законом не предусмотрено.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Как следует из смысла ст. 250 ГК РФ, она регламентирует отношения, возникающие при использовании имущества, находящегося в долевой собственности нескольких лиц и при этом не регулирует отношения, возникающие при использовании имущества в рамках договора аренды.

Действующее гражданское и земельное законодательство РФ не содержит норм, возлагающих на собственника-арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки земельного участка арендатору, а соответствующее условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209, 260 ГК РФ.

Нарушение условий договора влечет иные последствия предусмотренные законом или договором. В данном случае в спорном договоре стороны не согласовали такого условия, при котором в случае продажи земельного участка третьему лицу, арендатор имел бы право потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, а законом, как указывалось выше, такие последствия не предусмотрены.

Таким образом, выводы суда противоречат приведенным нормам материального права и установленным фактическим обстоятельствам дела.

Суд апелляционной инстанции допущенные судом первой инстанции нарушения не устранил.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), судебная коллегия считает необходимым отменить апелляционное определение и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь ст. 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 08 апреля 2024 года отменить, направить гражданское дело на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда.

Председательствующий В.М. Думушкина

Судьи Е.В. Иванова

Т.И. Парамонова