Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июля 2024 г. по делу N 8Г-20578/2024[88-23238/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Думушкиной В.М, судей Ивановой Е.В, Щетининой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым к Сулковскому Владимиру Казимировичу о расторжении договора аренды земельного участка, по кассационной жалобе представителя Сулковского Владимира Казимировича по доверенности Койкова Дмитрия Георгиевича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 31 января 2024 года.

Заслушав доклад судьи Думушкиной В.М, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Ялта Республики Крым обратился в суд с иском к Сулковскому В.К. о расторжении договора аренды земельного участка от 16.03.2020 г, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Ялта Республики Крым и Сулковским В.К.

Заявленные исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком Сулковским В.К. условий договора аренды земельного участка, в частности не освоением земельного участка в предусмотренный договором срок.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 19.10.2023 г. в удовлетворении требований иска Департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Ялта Республики Крым отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 31.01.2024 г. решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 19.10.2023 г. отменено, исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым удовлетворены - расторгнут договор аренды земельного участка общей площадью 539 кв.м. с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес" заключенный 16.03.2020 г. между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Ялты Республики Крым и Сулковским В.К, зарегистрированный 09.06.2020 г. за N.

Представителем Сулковского В.К. по доверенности Койковым Д.Г. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене постановленного по делу апелляционного определения ввиду существенного нарушения судом апелляционной инстанции норм процессуального права. Текст кассационной жалобы содержит требование об оставлении судом кассационной инстанции без изменения решения Ялтинского городского суда Республики Крым от 19.10.2023 г.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебное заседание стороны не явились.

Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные представителем Сулковского В.К. по доверенности Койковым Д.Г. в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что оснований, предусмотренных ст. 379.7 ГПК РФ, для отмены обжалуемого судебного постановления в кассационном порядке не имеется.

Из материалов дела следует, что 01.12.2004 г. Гурзуфским поселковым советом и Сулковской Н.М. заключен договор аренды земельного участка площадью 539 кв.м. с кадастровым номером N) по адресу: "адрес", сроком на 49 лет, зарегистрированный 22.12.2004 г. за N 040400100031.

Согласно условиям указанного договора земельный участок был передан в аренду для реконструкции существующего кафе "Кристалл" в пансионат семейного типа с кафе.

24.04.2013 г. инспекцией ГАСК в АР Крым по заявлению Сулковской Н.М. зарегистрирована декларация о начале выполнения строительных работ по реконструкции кафе "Кристалл" в пансионат семейного типа по адресу: "адрес" строения согласно проектной документации 1329 кв.м.

31.01.2019 г. по договору дарения Сулковский В.К. приобрел в собственность объект незавершенного строительства лит. А по адресу: "адрес" (кадастровый N), площадью 390 кв.м. со степенью готовности 69%, расположенный на спорном земельном участке с кадастровым номером: N, о чем 22.02.2019 г. внесены сведения в ЕГРН.

16.03.2020 г. администрацией г. Ялта Республики Крым принято постановление N710-п "О заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" с Сулковским В.К. в порядке переоформления прав".

16.03.2020 г. муниципальным образованием городской округ Ялта Республики Крым в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Ялты Республики Крым и Сулковским В.К. заключен договор аренды земельного участка общей площадью 539 кв.м. по адресу: "адрес" с кадастровым номером N, из категории земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "гостиничное обслуживание", в границах, указанных в выписке, являющейся неотъемлемой частью договора, сроком до 21.12.2053 г.

Согласно п. 1.3 заключенного договора на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (степень готовности 69%), принадлежащий Сулковскому В.К. на праве собственности.

В п. 1.4 договора перечислены действующие ограничения (обременения) в использовании земельного участка.

Согласно п. 4.4.3 договора аренды Сулковский В.К. обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (п. 4.4.3).

Из содержания п. 4.4.4 договора следует, что арендатор обязан приступить к освоению земельного участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора (п. 4.4.4).

Условиями договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случаях использования арендатором земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, ненадлежащего исполнения условий договора (п. 4.1.5).

Государственная регистрация права аренды проведена 09.06.2020 г.

Таким образом, в срок до 09.06.2023 г. арендатор Сулковский В.К. должен был приступить к освоению арендованного земельного участка.

31.10.2022 г. Департаментом муниципального контроля администрации г. Ялта Республики Крым произведено обследование фактического использования земельного участка, по результатам которого составлен акт N 220 осмотра территории (обследования) по адресу: "адрес", в котором указано на наличие на земельном участке четырехуровневого строения, имеющего вид неоконченного строительством объекта и семи нестационарных торговых павильонов, земельный участок не освоен, по целевому назначению не используется. К акту приложены фототаблицы.

10.07.2023 г. Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Ялта Республики Крым направил ответчику Сулковскому В.К. требование о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка и предложение расторгнуть договор аренды земельного участка в случае неисполнения обязательств по договору в тридцатидневный срок.

Доводы иска Департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Ялта Республики Крым мотивированы неисполнением ответчиком Сулковским В.К. обязательства по освоению земельного участка в течение трех лет со дня регистрации аренды, неустранением нарушений условий договора аренды в разумный срок.

Суд первой инстанции, руководствуясь при разрешении спора положениями ст. 450, 619 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, оценив представленные сторонами доказательства, исходил из того, что утверждение границ зоны охраны объектов культурного наследия в 2022 г. могло существенно затруднить процедуру освоения земельного участка ответчиком, представленные ответчиком договоры на оказание услуг по определению состояния конструктивных элементов объекта незавершенного строительства от 23.07.2020 г, по проведению работ по землеустройству и инженерных изысканий от 02.07.2022 г. свидетельствуют о принятии ответчиком мер по освоению земельного участка и подготовке к реконструкции объекта незавершенного строительства, размещение объектов нестационарной торговли в пределах спорного земельного участка достоверно не подтверждено, также, отметив размер арендной платы, определенный к указанному в договоре виду разрешенного использования как более высокий, нежели для иных видов разрешенного использования, указал на отсутствие ущерба для арендодателя и недопустимость возникновения правовой неопределенности в силу единства правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, пришел к выводу о недоказанности нарушений ответчиком существенных условий договора, в удовлетворении иска отказал.

Отменяя постановленное судом первой инстанции решение, суд апелляционной инстанции установил, что при оценке представленных ответчиком договора на оказание услуг по определению состояния конструктивных элементов объекта незавершенного строительства от 23.07.2020 г. и договора на проведение работ по землеустройству и инженерных изысканий от 02.07.2022 г, как достаточных для вывода о добросовестности ответчика при выполнении взятых на себя обязательств по договору аренды, без внимания суда первой инстанции оставлено отсутствие сведений о реальности данных договоров, их исполнении в разумный срок как ответчиком, так и его контрагентами.

По аналогичным мотивам суд апелляционной инстанции счел ошибочной и оценку судом договора от 15.04.2021 г. и договора на проведение работ по землеустройству и инженерных изысканий от 02.07.2022 г, поскольку сам по себе факт их подписания не свидетельствует о добросовестном, разумном и осмотрительном исполнении обязанности по освоению земельного участка в сроки, определенные сторонами в договоре.

Каких-либо обстоятельств непреодолимой силы либо действий (бездействия) арендодателя, препятствующих освоению земельного участка, материалами дела не установлено.

Проектная документация ответчиком не составлялась, разрешение на строительство (реконструкцию) получено не было.

Таким образом, доказательств принятия исчерпывающего комплекса мер по подготовке и получению разрешительной документации для осуществления реконструкции ответчиком в материалы дела не представлено.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что Сулковский В.К, располагая сведениями о подлежащей реконструкции, мог и должен был оценить реальную возможность выполнения условий договора в соответствующие сроки с учетом того, что разработка проектной документации входит в срок освоения земельного участка, неиспользование земельного участка муниципальной формы собственности в течение длительного периода времени противоречит целям заключения договора, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель. Иной подход приводит к возможности считать всякое бездействие вплоть до получения разрешения на строительство, правомерными, а использование земельного участка - надлежащим, что является недопустимым.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, изложенными в обжалуемом судебном постановлении, поскольку они являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В силу ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Нормами ст. 42 ЗК РФ определено, что собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 данного Кодекса.

Право аренды земельным участком прекращается принудительно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абз. 6 пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ).

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Предусматривая названное право публичного собственника земельного участка, законодатель учел необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании публичных земельных участков (Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 г. N 2485-О).

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является конкретным существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда РФ от 27.01.2022 г. N 90-О).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Таким образом, из положений п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 450, ст. 615, 619 ГК РФ следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, установив, что в данном случае арендатор не приступил к строительству объекта на нем, приняв во внимание, что ответчик не представил доказательств того, что длительное не освоение земельного участка вызвано объективными обстоятельствами, а также принятия им мер по устранению допущенных нарушений условий договора аренды, их устранения в разумный срок, пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований.

Освоение земельного участка является обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых такой участок предоставлен. Экономическая составляющая арендной сделки для цели строительства предполагает результат, на который вправе рассчитывать публичный собственник земли, заключающийся в создании нормально функционирующего объекта хозяйственной деятельности со всеми налоговыми, социальными и иными благоприятными для публично-правового образования последствиями эксплуатации освоенного (надлежаще застроенного) земельного участка. В то же время арендодатель названный результат заключения договора аренды для строительства не получил. В этой связи суд апелляционной инстанции признал обоснованными требования департамента о расторжении договора аренды.

Судом апелляционной инстанции установлены все обстоятельства дела, которые получили надлежащую правовую оценку во взаимосвязи. В оспариваемом судебном акте отражены все значимые обстоятельства, приведены мотивы, по которым суд пришел к тем или иным выводам и постановилобжалуемое апелляционное определение.

Кассационная жалоба представителя Сулковского В.К. по доверенности Койкова Д.Г. не содержит оснований, по которым состоявшийся по делу судебный акт мог бы быть отменен или изменен, а также ссылок на допущение процессуальных нарушений или неверное применение норм материального права, являющиеся основанием для отмены правильного по существу судебного постановления.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе оставить постановления судов первой и (или) апелляционной инстанций без изменения, а кассационную жалобу, представление без удовлетворения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 31 января 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Сулковского Владимира Казимировича по доверенности Койкова Дмитрия Георгиевича - без удовлетворения.

Председательствующий В.М. Думушкина

Судьи Е.В. Иванова

Е.В. Щетинина