Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 11 июля 2024 г. по делу N 66а-1035/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семейкиной С.А, судей Шмидт Т.Е, Колосовой С.И, при ведении протокола помощником судьи Филатовой Н.Г, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества " "данные изъяты"" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 05 марта 2024 года об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи Шмидт Т.Е, представителей департамента имущественных отношений Краснодарского края "данные изъяты" А.С, ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" "данные изъяты" А.Е, поддержавших доводы апелляционной жалобы департамента, представителя административного истца "данные изъяты" С.Н, возражавшего против доводов жалобы, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, письменные пояснения эксперта, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество " "данные изъяты"" (далее по тексту - АО " "данные изъяты"", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование заявленного требования указало, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необходимость оплаты арендных платежей в завышенном размере. В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости представило отчет об оценке N "данные изъяты" от 23 октября 2023 года, выполненный оценщиком ООО "данные изъяты"

Решением Краснодарского краевого суда от 05 марта 2024 года административные исковые требования удовлетворены частично, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 735 048 000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определено считать 08 декабря 2023 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка влияет на наполняемость бюджета.

В письменном отзыве ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", поддерживая апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края, указывают на недостатки экспертного заключения, положенного судом первой инстанции в основу принятого решения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайства в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. Учитывая положения части 7 статьи 150 КАС РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме (часть 1 статьи 308 КАС РФ), судебная коллегия пришла к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как следует из пункта 6 разъяснений данных Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ) (абзац 1).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 6.).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец на основании договора аренды земельного участка от 12 февраля 1996 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 34797 кв.м, расположенного по адресу: "данные изъяты" видом разрешенного использования "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на части участка многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения". Согласно договору аренды земельного участка размер арендных платежей за пользование земельным участком рассчитывается, исходя из его кадастровой стоимости.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора земельного участка, АО " "данные изъяты"" обладает правом обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Краснодарского края проведена по состоянию на 1 января 2022 года Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ" в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, а также Законом N 237-ФЗ, результаты утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 года N 2449. В соответствии с данным приказом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 904 781 850, 84 рублей.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости является завышенной, административный истец представил отчет N 40/2023А от 23 октября 2023 года об определении рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО "Южная консалтинговая группа" Тюминым В "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка составила 594 028 000 рублей.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО " "данные изъяты".

Согласно экспертному заключению от 30 января 2024 года N 118-24 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:5 по состоянию на 1 января 2022 года составляет 735 048 000 рублей.

Суд первой инстанции, оценив данное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, отсутствие возражений административного ответчика относительно достоверности результатов экспертизы, положил вышеуказанное экспертное заключение в основу решения и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы от 30 января 2024 года N 118-24.

Обоснованность и объективность заключения эксперта "данные изъяты" по определению рыночной стоимости земельного участка не вызывает у судебной коллегии сомнения.

Данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, ФСО N 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, отвечает требованиям относимости, допустимости, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Согласно первой части заключения судебной экспертизы отчет об оценке от 23 октября 2023 года N 40/2023А, выполненный оценщиком ООО " "данные изъяты", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, а именно: оценщиком были нарушены требования пункта 5 ФСО N7; пункта 9 ФСО N5. Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из содержания второй части заключения следует, что определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" проводилось посредством использования сравнительного подхода (метода сравнения продаж). Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован, что соответствует требованиям пункта 7 ФСО N 6, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200.

Согласно пункту 4 ФСО N 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.

По результатам изучения имеющейся в материалах дела информации о характеристиках объектов оценки, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, сопоставленной с Публичной кадастровой картой и общедоступными данными картографических интернет-сервисов, при определении рыночной стоимости, проанализировав условия рынка, эксперт пришел к выводу об использовании оцениваемых объектов недвижимости согласно предназначению.

Эксперт, проведя анализ рынка земельных участков, верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта на дату оценки, подобранные экспертом аналоги находятся в одном с объектом оценки районе (Адлерский район города Сочи), сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы.

Поиск информации по объектам-аналогам производился на веб-ресурсе https//ruads.org, распечатки которых приложены к экспертному исследованию, что свидетельствует о возможности проверки сведений, в ней содержащихся.

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенные в схожем сегменте рынка на дату определения стоимости и приняты к расчетам наиболее схожие объекты с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации, были введены соответствующие корректировки на различия с оцениваемым объектом, обоснование корректировок экспертом также приведено в экспертизе. Экспертом подробно обоснован выбор аналогов, коэффициенты, использованные для корректировки, которые носят минимальный характер и приводят к корректным результатам. Отказ от применения корректировок по другим факторам экспертом мотивирован и обоснован. Введение корректировок обосновывается тем, что подобрать аналоги, полностью соответствующие объекту экспертизы, не представляется возможным.

Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, категория земли, цена предложения, вид права, условия финансирования, вид разрешенного использования, площадь земельного участка, рельеф, наличие коммуникации, транспортная доступность, покрытие подъездных путей.

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия. В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям.

Вопреки замечаниям, содержащимся в письменном отзыве ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", экспертом "данные изъяты" подробно обоснованы введение корректировок, в том числе на инженерные коммуникации, разницу в площади для объектов-аналогов как в самой экспертизе так и в письменных пояснениях, представленных по запросу Третьего апелляционного суда.

Так, из письменных пояснений эксперта следует, что внесение корректировки на инженерные коммуникации для объектов-аналогов N1 и N2 является необходимой и корректной, в связи с тем, что у оцениваемого земельного участка инженерные коммуникации отсутствуют, а у объектов-аналогов N1 и N2 имеются. Кроме того, земельные участки, имеющие большую площадь, имеют более долгий срок продажи, чем земельные участки с маленькой площадью, а, значит, являются менее ликвидными, в соответствии с этим внесение корректировки на разницу в площади для объектов-аналогов является корректным, не противоречит и не нарушает оценочное законодательство.

Экспертное заключение, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение содержит не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Указанные в апелляционной жалобе доводы о недопустимости заключения судебной экспертизы в качестве доказательства по делу были проверены судом первой инстанции с приведением подробного обоснования принятого решения и не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Оснований не согласиться с данным выводом суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Кроме того, доказательств, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в вышеуказанном заключении, со стороны административного ответчика судебной коллегии не представлено.

Довод административного ответчика о необходимости поручения производства настоящей судебной экспертизы исключительно государственному экспертному учреждению не является основанием для отмены вынесенного решения.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (далее Перечень).

Раздел II Перечня, поименованный как "Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости", предусматривает в качестве видов судебных экспертиз - судебную строительно-техническую экспертизу и судебную землеустроительную экспертизу.

Определение в вышеуказанном разделе Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Таким образом, не исключается возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной экспертизы, именно в целях определения рыночной стоимости ее объекта, без исследования вопросов, охватываемых таким видом экспертизы как землеустроительная, и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными познаниями, но не являющихся государственными судебным экспертами.

Довод апелляционной жалобы о том, что изменение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к снижению наполняемости бюджета, не имеет правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости правомерно определена в размере рыночной стоимости, определенном на основании подготовленного экспертом "данные изъяты" экспертного заключения.

Решение является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения доводы апелляционной жалобы не содержат.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 307 - 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решениерешение Краснодарского краевого суда от 05 марта 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 19 июля 2024 года.

Председательствующий

Судьи