Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего Семейкиной С.А, судей Колосовой С.И, Шмидт Т.Е, при секретаре Литвиновой Н.И, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-312/2024 (УИД 23 OS0000-01-2023-000062-57) по административному исковому заявлению Суслопарова ФИО10 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка
по апелляционным жалобам административного истца Суслопарова ФИО11, административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, заинтересованного лица администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Краснодарского краевого суда от 6 марта 2024 г, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.
Заслушав доклад судьи Колосовой С.И, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,
УСТАНОВИЛА:
Суслопаров ФИО12 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 13987 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".
В обоснование требований указал, что на условиях договора аренды владеет земельным участком с кадастровым номером N, площадью 13987 кв.м, расположенным по адресу: "адрес". Кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 77 997 806 рублей 15 копеек, значительно превышает его рыночную стоимость в размере 18 603 000 рублей, определенную на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ. N N, подготовленного оценщиком ООО "Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы", чем нарушаются права и обязанности административного истца как арендатора, поскольку размер арендной платы устанавливается уполномоченным публичным органом и зависит от кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Краснодарского краевого суда от 6 сентября 2023г. административное исковое заявление удовлетворено частично, установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2022г. в размере его рыночной стоимости 62 877 597 рублей. Датой подачи заявления постановлено считать 25 января 2023 г.
Не согласившись с решением суда от 6 сентября 2023г, административный истец Суслопаров ФИО13 административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края, заинтересованное лицо администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратились в суд с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 декабря 2023г. решение Краснодарского краевого суда от 6 сентября 2023г. отменено, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
Основанием для отмены решения суда первой инстанции послужили допущенные судом нарушения процессуального закона, выразившиеся в непривлечении к участию в деле ФИО14 являющегося фактическим землепользователем с 2015г, участником спорных публично-правовых отношений, имеющим самостоятельный правовой интерес в исходе настоящего дела.
При новом рассмотрении дела определением суда первой инстанции ФИО15 привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица.
Решением Краснодарского краевого суда от 6 марта 2024г. административное исковое заявление удовлетворено частично, установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2022г. в размере его рыночной стоимости 62 877 597 рублей. Датой подачи заявления постановлено считать 25 января 2023 г.
Не согласившись с указанным решением, административный истец Суслопаров ФИО16, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края и заинтересованное лицо администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратились с апелляционными жалобами.
Административный истец в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, полагая его постановленным с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению истца, заключение повторной судебной оценочной экспертизы АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" является недопустимым доказательством, поскольку выполнено с нарушением требований Федерального закона от 31 мая 2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", противоречит Федеральному закону от 29 июля 1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки. В апелляционной жалобе истец ходатайствует о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
Административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края в своей апелляционной жалобе просит решение Краснодарского краевого суда от 6 марта 2024 г. отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административных исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы указано, что положенное в основу обжалуемого судебного акта заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Ссылается на то, что в силу пункта 2 распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями" производство судебной экспертизы в целях обеспечения объективности следовало поручить государственной судебно-экспертной организации. По мнению заявителя апелляционной жалобы, оспариваемая кадастровая стоимость определена в установленном порядке, вследствие чего не может нарушать права и законные интересы арендатора земельного участка. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению арендных платежей, которые отнесены к источникам доходов бюджета, что в свою очередь повлияет на наполняемость бюджета.
Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик в своей апелляционной жалобе просит решение Краснодарского краевого суда от 6 марта 2024г. отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению заинтересованного лица, изменение кадастровой стоимости арендуемого истцом земельного участка в сторону уменьшения приведет к значительному уменьшению пополнения денежных средств - арендных платежей в бюджет муниципального образования город-курорт Геленджик и невыполнению обязательств, установленных Федеральным законом от 6 октября 2003г. N131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки. Судебная оценочная экспертиза по делу проведена с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, не заявили.
С учетом положений статьи 165.1 ГК РФ, статей 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия определилавозможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, в том числе, принимая во внимание, что информация о месте и времени рассмотрения апелляционных жалоб заблаговременно размещена на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
На основании пунктов 1 и 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли, в частности, являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец Суслопаров ФИО17 на основании договора аренды земельного участка N N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик, с учетом условий соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 29 ноября 2019г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 13987 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации промышленной базы.
По условиям соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 29 ноября 2019г. с ИП ФИО18 сроком на 11 лет заключен договор субаренды в отношении спорного земельного участка.
Согласно договору аренды, размер арендных платежей за пользование земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.
Следовательно, Суслопаров ФИО19 являясь арендатором и плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, вправе обратиться в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
ИП ФИО20 в суде первой инстанции не возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований.
Государственная кадастровая оценка земельных участков на территории Краснодарского края проведена на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 27 апреля 2021г. N845 "О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Краснодарского края в 2022 г.".
Результаты государственной кадастровой оценки были утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022г. N2449 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края".
По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022г. определена в размере 77 997 806 рублей 15 копеек.
На основании части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.
В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости является завышенной, административный истец представил отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости N N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО "Краснодарский центр Кадастра, оценки и Экспертизы", согласно которому по состоянию на 1 января 2022г. рыночная стоимость спорного земельного участка составила 18 603 000 рублей.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N28) разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.
Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Судом первой инстанции с целью проверки достоверности результатов представленного истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ".
Согласно выводам судебной оценочной экспертизы от 14 апреля 2023г. N3а-311/23, отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ. N N, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 24 845 000 рублей.
Суд первой инстанции, установив, что экспертом при подборе объектов - аналогов допущены нарушения пункта 22 ФСО N7, а также допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые повлияли на правильность расчета рыночной стоимости спорного земельного участка, в соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пришел к выводу о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручил эксперту АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО21
Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ. N N, при составлении отчета об оценке оценщиком были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 62 877 597 рублей.
Оценив представленные по делу доказательства по правилам статей 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, признав заключение повторной судебной оценочной экспертизы относимым, допустимым и достоверным доказательством, отвечающими требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз", в размере 62 877 597 рублей.
При этом суд верно указал, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N следует считать 25 января 2023г.
Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции находит выводы суда первой инстанции верными, основанными на правильном применении и толковании норм материального права, с соблюдением норм процессуального права.
Приведенная судом оценка доказательств соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Положив в основу своих выводов об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости заключение повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз", суд обоснованно исходил из того, что при проведении исследования эксперт руководствовался положениями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте исследования, экспертом приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования.
Судебная коллегия считает, что заключение повторной экспертизы выполнено экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", имеющим высшее техническое образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "оценка недвижимости" от 22 января 2022г, стаж работы в области оценки более трех лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков", застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика в СПАО "Ингосстрах" и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционных жалоб о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям действующего федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно признаны судом несостоятельными по мотивам, приведенными в решении, с которыми судебная коллегия согласна.
В силу абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.
В соответствии с предписаниями ФСО N5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022г. N200 (ред. от 30 ноября 2022г.), при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.
В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.
Суд учел, что в данном случае рыночная стоимость объекта экспертизы обоснованно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов научно обоснован в исследовательской части экспертного заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что экспертом выбрано минимальное количество аналогов - 3, подобранные аналоги не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам, в том числе по местоположению, конфигурации, площади и другим характеристикам; эксперт неверно составил анализ рынка, неверно применил корректировку по местоположению, не применил корректировку на конфигурацию, нельзя признать обоснованными.
В данном случае, оценивая представленный истцом отчет об оценке, заключения первоначальной и повторной судебной экспертизы, суд обоснованно исходил из того, что экспертом, проводившим повторную судебную экспертизу, представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, анализ рынка земельных участков, в том числе сегментов рынка земельных участков, к которым относится объект оценки. Экспертом был проанализирован и исследован рынок сопоставимых объектов-аналогов исходя из категории земель, вида разрешенного использования земельного участка, местоположения. При определении рыночной стоимости эксперт применил скидку на торг, корректировки на разницу в площади (масштаб), размер которых обосновал в исследовательской части экспертного заключения. Экспертом подобраны наиболее схожие с объектом оценки аналоги на дату оценки. На различия применена корректировка по данным Справочника оценщика недвижимости, Земельные участки, под ред. Л.А. Лейфера (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2020г.). При этом, принимая во внимание, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования "для эксплуатации промышленной базы", эксперт обоснованно заключил, что форма земельного участка не препятствует его использованию в соответствии с назначением, корректировки не требуются.
Кроме того, в заключении повторной экспертизы обоснованно указано, что при определении рыночной стоимости учтено расположение объектов-аналогов, на различие в расположении применена корректировка на основа
