Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Семейкиной С.А, судей Шмидт Т.Е, Колосовой С.И, при ведении протокола помощником судьи Филатовой Н.Г, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка
по апелляционной жалобе "данные изъяты" Республики Северная Осетия Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия Алания от 01 апреля 2024 года об удовлетворении административного искового заявления.
Заслушав доклад судьи Шмидт Т.Е, объяснения представителей "данные изъяты" Республики Северная Осетия - Алания - Калоева С.А, ГБУ " "данные изъяты"" - Плиеву М.В, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя административного истца Беслекоева М.З, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Хуриев А.Т. обратился в Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Республика РСО-Алания, "адрес" в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года.
В обоснование заявленного требования административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит указанный объект недвижимости, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права ФИО1, поскольку влечет необходимость оплаты арендных платежей в завышенном размере. В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет Nзк от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный оценщиком ФИО7
Решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 01 апреля 2024 года административные исковые требования удовлетворены, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 28 585 000 рублей. Датой подачи заявления определено считать 26 декабря 2023 года.
Не согласившись с решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания, "данные изъяты" Республики Северная Осетия-Алания подана апелляционная жалоба, в которой административный ответчик выражает несогласие с выводами экспертного заключения, положенного в основу итогового судебного акт по делу и просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайства в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. Учитывая положения части 7 статьи 150 КАС РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме (часть 1 статьи 308 КАС РФ), судебная коллегия пришла к следующему выводу.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.
Как следует из пункта 6 разъяснений данных Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ) (абзац 1).
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, также вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец на основании договора аренды от 10 мая 2015 года N 6342, Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 19 февраля 2016 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - для строительства торгово-складских объектов, расположенного по адресу: "адрес"
Являясь правообладателем земельного участка, размер выкупной цены которого исчисляется из величины кадастровой стоимости, обязанным уплачивать арендные платежи, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость данного земельного участка, учитывая, что административный истец имеет намерение выкупить земельный участок, арендатором которого он является. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что результаты кадастровой стоимости спорного объекта затрагивают права и обязанности ФИО1, в связи с чем административный истец имеет основания для обращения за судебной защитой.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере 40 949 568 рублей по состоянию на 01 января 2022 года утверждена постановлением Правительства РСО-Алания от 25 октября N 453 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки"
В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.
В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость нежилого помещения является завышенной, административный истец представил отчет Nзк от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный оценщиком ФИО7, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила 9 345 000 рублей.
В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В целях установления рыночной стоимости земельного участка судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО АФ " "данные изъяты"" ФИО8
Экспертом ФИО8 по состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена в размере 28 585 000 рублей.
Суд первой инстанции, оценив данное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, отсутствие возражений административных ответчиков относительно достоверности результатов экспертизы, положил указанное экспертное заключение в основу решения и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы N 10-ОПСТ-Э-03-2024 от 05 февраля 2024 года, выполненным экспертом ООО АФ " "данные изъяты"" ФИО8
Обоснованность и объективность заключения эксперта ФИО8 по определению рыночной стоимости земельного участка не вызывает у судебной коллегии сомнения. Данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, ФСО N 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, отвечает требованиям относимости, допустимости, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 15:09:0040701:76 проводилось посредством использования сравнительного подхода (метода сравнения продаж) и доходного подхода (метод прямой капитализации). Однако при согласовании результатов оценки экспертом для определения итоговой величины стоимости объекта оценки были согласованы результаты только одного подхода - сравнительного. Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным.
В рамках сравнительного подхода эксперт выбрал для объектов недвижимости три объекта-аналога на дату определения стоимости и принял к расчетам наиболее схожие объекты с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации, были введены соответствующие корректировки на различия с оцениваемыми объектами, обоснование корректировок экспертом также приведено в экспертизе. Экспертом подробно обоснован выбор аналогов, коэффициенты, использованные для корректировки, которые носят минимальный характер и приводят к корректным результатам. Отказ от применения корректировок по другим факторам экспертом мотивирован и обоснован. Введение корректировок обосновывается тем, что подобрать аналоги, полностью соответствующие объектам экспертизы, не представляется возможным.
Объекты-аналоги сравнивались - по местоположению, статусу населенного пункта, району города, дате предложения, условиям сделки, составу имущественных прав, категории земель, целевому использованию, инженерно-геологическим условиям, рельефу, форме, необходимости расчистки участка, цене, площади.
Эксперт, проведя анализ рынка недвижимости, верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта на дату оценки, подобранные экспертом аналоги находятся в одном с объектом оценки сегменте рынка, в одном городе (Владикавказ), сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы.
Выбор аналогов подробно обоснован экспертом как в экспертном заключении, так и в письменных пояснениях, так в качестве аналогов были приняты земельные участки коммерческого назначения свободные от застройки из сегмента объекта исследования, по которым были бы известны все необходимые для сравнения ценообразующие характеристики. При этом вид разрешенного использования подобранных аналогов позволяет строительство, как коммерческих объектов, так и строительство многоква
