Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 11 июля 2024 г. по делу N 66а-1163/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Шмидт Т.Е, судей Колпаковой А.В, Колосовой С.И, при ведении протокола помощником судьи Филатовой Н.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2024 года об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи Шмидт Т.Е, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, письменные пояснения эксперта по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" (далее по тексту - ООО " "данные изъяты"") обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года и нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года.

В обоснование заявленных требований указало, что является собственником указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых не соответствует их рыночной стоимости, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых и иных платежей в завышенном размере. В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости представило отчет об оценкеN 84 от 22 декабря 2023 года, выполненный оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО4

Решением Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2024 года административные исковые требования удовлетворены частично, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" установлена в размере его рыночной стоимости 39 885 704 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, а нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости 165 485 688 рублей по состоянию на 1 января 2021 года на период с 28 июня 2023 года до 01 января 2024 года. Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определено считать 22 декабря 2023 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка влияет на наполняемость бюджета.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайства в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. Учитывая положения части 7 статьи 150 КАС РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме (часть 1 статьи 308 КАС РФ), судебная коллегия пришла к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 372 НК РФ налог на имущество организаций устанавливается данным Кодексом и законами субъекта Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с данным Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как следует из пункта 6 разъяснений данных Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ) (абзац 1).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 4418 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "амбулаторно-поликлиническое обслуживание, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры(комплексы), магазины, спорт)", и нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 4799, 4 кв.м, расположенного по тому же адресу, является плательщиком земельного налога и налога на имущество организаций на указанные объекты недвижимости, исчисляемого из их кадастровой стоимости.

Установив данные обстоятельства и применив вышеназванные положения федерального законодательства, исходя из разъяснений пунктов 6, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", надлежит согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что ООО " "данные изъяты"" является лицом, имеющим право обращаться в суд с настоящим иском, поскольку кадастровая стоимость затрагивает права и законные интересы Общества как собственника объектов недвижимости, обладает правом обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Краснодарского края проведена по состоянию на 1 января 2022 года Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ" в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, а также Законом N 237-ФЗ, результаты утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 года N 2449. В соответствии с данным приказом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 48 713 309, 80 рублей.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 206 224 540 рублей была определена ГБУ КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" в соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона N 237-ФЗ, на основании поступившего письмом филиала ППК "Роскадастр" по Краснодарскому краю перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в отношении которых 28 июня 2023 года был осуществлен государственный кадастровый учет изменений их количественных и (или) качественных характеристик, с целью определения их кадастровой стоимости. Результат расчета кадастровой стоимости оформлен актом об определении кадастровой стоимости от 12 июля 2023 года N АОКС-23/2023/001963.

На момент вынесения решения оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" являлась архивной. По состоянию на 1 января 2023 года ГБУ КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" заново определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 242 939 582, 15 рубля, с указанием даты начала ее применения - 1 января 2024 года.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 14, 15 Постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у административного истца сохраняется право обжалования архивной кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, с учетом срока уплаты налога на имущество организаций за указанный период, в связи с чем оно имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером "данные изъяты".

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости является завышенной, административный истец представил отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости N 84 от 22 декабря 2023 года, выполненный оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" составила 25 980 000 рублей, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 23: "данные изъяты" составила 97 290 000 рублей.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АНО "данные изъяты"" ФИО8 М.В.

Согласно экспертному заключению от 15 марта 2024 года N АК-007/24 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2022 года составляет 39 885 704 рубля, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 1 января 2021 года составляет 165 485 688 рублей.

Суд первой инстанции, оценив данное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, отсутствие возражений административного ответчика относительно достоверности результатов экспертизы, положил вышеуказанное экспертное заключение в основу решения и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы от 15 марта 2024 года N АК-007/24.

Обоснованность и объективность заключения эксперта ФИО5 по определению рыночной стоимости земельных участков не вызывает у судебной коллегии сомнения.

Данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, ФСО N 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, отвечает требованиям относимости, допустимости, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Из содержания первой части экспертного заключения следует, что отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости N 84 от 22 декабря 2023 года выполнен оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО4 с нарушением положений пунктов 2, 2.1, 2.2, 2.3, пункта 8 ФСО VI, что влияет на итоговую стоимость объектов исследования.

Как следует из второй части заключения государственного судебного эксперта ФИО5 определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" проводилось посредством использования сравнительного подхода (метода сравнения продаж), а определение рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" проводилось доходным подходом (методом прямой капитализации), позволяющим прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки эксплуатационные расходы, возможные потери от простоя, недосбора платы за услуги. Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного подхода обоснован, что соответствует требованиям пункта 7 ФСО N 6, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200.

Согласно пункту 4 ФСО N 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.

По результатам изучения имеющейся в материалах дела информации о характеристиках объекта оценки, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, сопоставленной с Публичной кадастровой картой и общедоступными данными картографических интернет-сервисов, при определении рыночной стоимости, проанализировав условия рынка, эксперт пришел к выводу об использовании оцениваемого объекта недвижимости согласно предназначению.

Эксперт, проведя анализ рынка, верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования объекта недвижимости на дату оценки, подобранные экспертом аналоги находятся в одном с объектом оценки городе Краснодар.

Экспертом в качестве объектов-аналогов выбраны объекты недвижимости, сопоставимые по основным ценообразующим факторам с оцениваемым объектом, при этом были введены соответствующие корректировки на различия с оцениваемым объектом, обоснование корректировок экспертом также приведено в экспертизе, что отвечает требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Экспертом подробно обоснован выбор аналогов, коэффициенты, использованные для корректировки, которые носят минимальный характер и приводят к корректным результатам. Отказ от применения корректировок по другим факторам экспертом мотивирован и обоснован. Введение корректировок обосновывается тем, что подобрать аналоги, полностью соответствующие объекту экспертизы, не представляется возможным.

Поиск информации по объектам-аналогам производился на веб-ресурсе https//ruads.net, архивоценщика/рф, распечатки которых приложены к экспертному исследованию, что свидетельствует о возможности проверки сведений, в ней содержащихся.

Объекты-аналоги земельного участка сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: стоимости, виду передаваемых прав, условиям продажи, назначению земельного участка, дате предложения, местоположению, масштабу, наличию улучшений.

Содержащиеся в заключении сведения при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером "данные изъяты".

Итоговая стоимость оцениваемого земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в рамках сравнительного подхода составила 39 885 704 рубля по состоянию на 1 января 2022 года.

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных доходов от использования объекта оценки и основан на принципе ожидания выгод.

При применении метода прямой капитализации доходов экспертом проанализирована возможность объекта генерировать определенный доход, который выражается в форме доходов от эксплуатации.

В рамках доходного подхода экспертом подобраны аналоги со схожими характеристиками с объектом недвижимости с кадастровым номером "данные изъяты": по местоположению, виду передаваемых прав, типу объекта, состоянию отделки, этажности, площади, функциональному значению, инженерным коммуникациям, а также техническому состоянию. Объектами-аналогами являются отдельно стоящие здания, расположенные в городе Краснодаре, что соответствует предмету оценки.

Действительный валовый доход был скорректирован экспертом на возможные потери от недоиспользования части полезных площадей. Коэффициент недоиспользования был определен как отношение величины несданных площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду, согласно данных "Справочника оценщика недвижимости - 2020" "Офисно -торговая недвижимость и сходные типы объектов" (Приволжский центр методологического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2020, под редакцией ФИО6).

После определения прогноза валовых поступлений и связанных с их получением операционных затрат экспертом был определен чистый операционный доход на выбранный прогнозный год.

Величина ставки капитализации принята на основании данных Ассоциации развития рынка недвижимости НО СтатРиэлт, также как и величина корректировки на долю стоимости приходящейся на улучшения в общей стоимости ЕОН.

Общая стоимость объекта оценки с кадастровым номером N, полученная доходным подходом, составила 165 485 688 рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

Экспертное заключение, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение содержит не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Указанные в апелляционной жалобе доводы о недопустимости заключения судебной экспертизы в качестве доказательства по делу были проверены судом первой инстанции с приведением подробного обоснования принятого решения и не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Оснований не согласиться с данным выводом суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Кроме того, доказательств, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в вышеуказанном заключении, со стороны административного ответчика судебной коллегии не представлено.

Довод административного ответчика о необходимости поручения производства настоящей судебной экспертизы исключительно государственному экспертному учреждению не является основанием для отмены вынесенного решения.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (далее Перечень).

Раздел II Перечня, поименованный как "Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости", предусматривает в качестве видов судебных экспертиз - судебную строительно-техническую экспертизу и судебную землеустроительную экспертизу.

Определение в вышеуказанном разделе Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Таким образом, не исключается возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной экспертизы, именно в целях определения рыночной стоимости ее объекта, без исследования вопросов, охватываемых таким видом экспертизы как землеустроительная, и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными познаниями, но не являющихся государственными судебным экспертами.

Доводы апелляционной жалобы об уменьшении налоговых поступлений в бюджет не могут служить основанием к отмене оспариваемого решения, поскольку принципами налогового законодательства являются: всеобщность налогообложения, то есть обязанность каждого уплачивать законно установленные налоги и сборы (статья 57 Конституции РФ, пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 17 декабря 1996 года N 20-П); соразмерность налогообложения, то есть при установлении налогов и сборов должна учитываться фактическая способность налогоплательщика к их уплате. Налоги и сборы должны иметь экономическое обоснование и не могут быть произвольными (пункты 1, 3 статьи 3 НК РФ); обоснованность налогообложения и недопустимость произвольных налогов, а также налогов, препятствующих реализации гражданами своих конституционных прав, толкование в пользу налогоплательщика неустранимых сомнений, противоречий и неясностей актов законодательства о налогах и сборах (пункт 7 статьи 3 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости в размере, не соответствующей рыночной, и исчисление из нее налоговых и неналоговых платежей, не отвечает изложенным принципам законодательства, и не может признаваться законной; а обращение в суд с административными требованиями об ее оспаривании нельзя рассматривать как необоснованное снижение поступлений в бюджеты различных уровней. Иное означало бы нарушение прав налогоплательщиков, гарантированных действующим законодательством.

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости правомерно определена в размере рыночной стоимости, определенном на основании подготовленного экспертом ФИО5 экспертного заключения.

Решение является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения доводы апелляционной жалобы не содержат.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 307 - 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решениерешение Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 25 июля 2024 года.

Председательствующий

Судьи