Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 11 июля 2024 г. по делу N 66а-1178/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Шмидт Т.Е, судей Колпаковой А.В, Колосовой С.И, при ведении протокола помощником судьи Филатовой Н.Г, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости

по апелляционной жалобе администрации "данные изъяты" муниципального округа Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 03 апреля 2024 года об удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи Шмидт Т.Е, объяснения представителя административного истца Самарина М.Т, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, письменные возражения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Зимин Ю.Н. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: ООО " "данные изъяты"", "адрес" в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года.

В обоснование заявленного требования указал, что ему на праве собственности принадлежат указанные объекты недвижимости, кадастровая стоимость которых не соответствует их рыночной стоимости, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых и иных платежей в завышенном размере. В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости представил отчет N, подготовленный специалистом ООО " "данные изъяты"" от 25 декабря 2023 года.

Решением Ставропольского краевого суда от 03 апреля 2024 года административные исковые требования удовлетворены, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером "данные изъяты" установлена в размере его рыночной стоимости 67 356 271, 41 рублей по состоянию на 01 января 2022 года; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером "данные изъяты" установлена в размере его рыночной стоимости 174 278 879, 42 рублей по состоянию на 01 января 2022 года. Датой подачи заявления определено считать 29 декабря 2023 года.

Не согласившись с решением Ставропольского краевого суда от 03 апреля 2024 года администрация Изобильненского муниципального округа Ставропольского края подана апелляционная жалоба, в которой административный ответчик просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайства в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. Учитывая положения части 7 статьи 150 КАС РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме (часть 1 статьи 308 КАС РФ), судебная коллегия пришла к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 6 разъяснений, данных Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ) (абзац 1).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административному истцу на праве общей долевой собственности принадлежат земельные участки: с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес" площадью 8971527+/-26208 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, и с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", площадью 22827347+/-41806 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника объектов недвижимости, ФИО1 обладает правом обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 107 030 317, 11 рублей, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 272 330 249, 71 рублей по состоянию на 1 января 2022 года была утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года N 1215 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края".

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости является завышенной, административный истец представил отчет N 154/2023 от 25 декабря 2023 года об определении рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" составила 63 034 320 рублей, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" составила 156 120 428 рублей.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту "данные изъяты"" ФИО6

Экспертом "данные изъяты". по состоянию на 1 января 2022 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 67 356 271, 41 рублей, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 174 278 879, 42 рублей.

Суд первой инстанции, оценив данное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, возражения административного ответчика и заинтересованного лица относительно достоверности результатов экспертизы, положил указанное экспертное заключение в основу решения и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным экспертом "данные изъяты"

Обоснованность и объективность заключения эксперта ФИО6 по определению рыночной стоимости земельного участка не вызывает у судебной коллегии сомнения. Данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, ФСО N 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, отвечает требованиям относимости, допустимости, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Из содержания заключения следует, что определение рыночной стоимости земельного участка проводилось посредством использования сравнительного подхода (метода сравнения продаж) и доходного подхода (метод капитализации земельной ренты). Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного подхода обоснован, что соответствует требованиям пункта 7 ФСО N 6, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200.

Согласно пункту 4 ФСО N 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.

По результатам изучения имеющейся в материалах дела информации о характеристиках объектов оценки, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, сопоставленной с Публичной кадастровой картой и общедоступными данными картографических интернет-сервисов, при определении рыночной стоимости, проанализировав условия рынка, эксперт пришел к выводу об использовании оцениваемого объекта недвижимости согласно предназначению.

Эксперт, проведя анализ рынка земельных участков, верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта на дату оценки, подобранные экспертом аналоги находятся в одном с объектом оценки районе, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы.

Поиск информации по объектам-аналогам производился на веб-ресурсах Архив объявлений http://ruads.org, распечатки которых приложены к экспертному исследованию, что свидетельствует о возможности проверки сведений, в нем содержащихся.

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенные в схожем сегменте рынка "адрес" (г.о. "адрес", "адрес") на дату определения стоимости и приняты к расчетам наиболее схожие объекты с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации, были введены соответствующие корректировки на различия с оцениваемым объектом, обоснование корректировок экспертом также приведено в экспертизе. Экспертом подробно обоснован выбор аналогов, коэффициенты, использованные для корректировки, носят минимальный характер и приводят к корректным результатам. Отказ от применения корректировок по другим факторам экспертом мотивирован и обоснован. В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям. Введение корректировок обосновывается тем, что подобрать аналоги, полностью соответствующие объекту экспертизы, не представляется возможным.

Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: дата публикации, адрес, общая площадь земельного участка, стоимость предложения, состав передаваемых прав, условия финансирования, условия продажи, местоположение, бонитет почв, удаленность от областного центра, расстояние относительно пунктов приема, наличие коммуникаций, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, наличие подъездных путей, градация площади, рельеф, конфигурация, осушение, степень заброшенности, функциональное назначение.

Экспертное заключение, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

При проведении оценки в рамках доходного подхода методом капитализации земельной ренты экспертом учтен севооборот земельного участка, агроклиматическое оценочное зонирование Ставропольского края, в частности для 3-й агроклиматической подзоны (зона неустойчивого увлажнения) нахождения объекта оценки, почвенная разновидность черноземы, и рекомендованный севооборот, на основании чего экспертом были выбраны подлежащие возделыванию сельскохозяйственные культуры.

В целях определения величины доходов проанализирована урожайность с/х культур согласно статистическим данным Росстата за 3 года до даты оценки и вывел среднее значение урожайности.

Цены реализации также приняты на основании официальных данных, после чего определен валовый доход.

Размер земельной ренты был рассчитан через показатель рентабельности. Объективные данные о том, что использование показателя рентабельности некорректно, отсутствуют.

Стоимость 1 га объекта оценки была рассчитана путем деления значения земельной ренты с 1 га на ставку капитализации, и с учетом корректировки на функциональность была определена стоимость 1 га для объектов оценки - чистой пашни, после чего была рассчитана общая стоимость объектов оценки и определена стоимость 1 кв.м.

Согласование результатов и определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки было осуществлено экспертом математическим способом расчета весовых коэффициентов.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение содержит не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

При этом судебная коллегия отмечает, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Кроме того, доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в вышеуказанном заключении, со стороны административного ответчика судебной коллегии не представлено.

Оснований для признания данного заключения недопустимым доказательством не имеется.

Довод апелляционной жалобы о том, что изменение размера кадастровой стоимости объектов недвижимости приведет к снижению наполняемости бюджета, не имеет правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости правомерно определена в размере рыночной стоимости, определенном на основании подготовленного экспертом ФИО6 экспертного заключения.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Решение является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения доводы апелляционной жалобы не содержат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 307 - 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 03 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации "адрес" муниципального округа Ставропольского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 25 июля 2024 года.

Председательствующий

Судьи