Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 29 июля 2024 г. по делу N 66а-612/2024

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Подгорной Е.П.

судей Насиковской А.А, Белоногого А.В.

при помощнике судьи - секретаре Любченко В.В.

рассмотрев апелляционную жалобу административного истца общества с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость - СЗ" на решение Санкт-Петербургского городского суда от 18 марта 2024 года по административному делу N3а-61/2024 по иску общества с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость - СЗ" к Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению "Городское управление кадастровой оценки" о признании незаконным решения об отказе в пересчёте кадастровой стоимости объекта недвижимости и обязании отнести земельный участок к иной оценочной группе, Заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Подгорной Е.П, выслушав представителя административного истца Яхонтова С.А, действующего на основании доверенности N02-02-05 от 11 января 2024 года, выданной сроком по 31 января 2025 года, диплома N от ДД.ММ.ГГГГ, рег. N; представителя административного ответчика СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" Гиневу И.Н, действующую на основании доверенности N 1 от 09 января 2024 года, выданной сроком по 31 декабря 2024 года, диплома N от ДД.ММ.ГГГГ, рег. N; представителя заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Султанмуратова Д.Ю, действующего на основании доверенности N05-22-15826/24-0-0 от 12 апреля 2024 года, выданной сроком по 31 декабря 2024 года, диплома N от ДД.ММ.ГГГГ, рег. N, судебная коллегия Второго апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "ЛСР.Недвижимость-СЗ" (далее - ООО "ЛСР.Недвижимость-СЗ", Общество) обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения "Городское управление кадастровой оценки" (далее - СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки", Учреждение) N 304/2023 от 11 декабря 2023 об отказе в перерасчёте кадастровой стоимости и обязании СПб ГБУ "Кадастровая оценка" исправить ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, а именно - отнести его к оценочной группе "Многофункциональные участки" (МИКС).

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", площадью 576 674 кв.м.

По результатам государственной кадастровой оценки 2022 года, на основании отчёта об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга от 12 сентября 2022 года N 5/2022, составленного Учреждением, земельный участок с кадастровым номером N отнесён Учреждением к оценочной группе "Многофункциональные участки" (МИКС), кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 2 917 576 305 рублей 47 копеек.

На основании решения Учреждения от 17 июля 2023 года N 108/2023 по заявлению Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка, с учётом доводов и аргументации, изложенных Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в акте проверки от 06 марта 2023 года, спорный земельный участок был отнесён Учреждением к иной оценочной группе - "Земельные участки, используемые для размещения многоквартирной жилой застройки" (МКД), в связи с чем его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2022 года была пересчитана и установлена в размере 7 607 575 214 рублей 50 копеек.

Принятие ошибочного, по мнению административного истца, решения Учреждения от 17 июля 2023 года N 108/2023, изменившего оценочную группу, к которой подлежит отнесению земельный участок, и вместе с тем изменившего кадастровую стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка, повлекло нарушение имущественных прав административного истца, как плательщика налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно увеличилась после перерасчёта, представитель административного истца обратился в СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" в порядке статей 21, 22.1 ФЗ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Решением бюджетного учреждения от 11 декабря 2023 года N 304/2023 заявителю отказано в пересчёте кадастровой стоимости, ввиду того, что Учреждением в результате проверки по заявлению не было выявлено ошибок, подлежащих исправлению.

С оспариваемым решением от 11 декабря 2023 года об отказе в пересчёте кадастровой стоимости административный истец не согласился, поскольку полагал, что оно является незаконным. В этой связи административный истец обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать решение Учреждения об отказе в пересчёте кадастровой стоимости незаконным и обязать Учреждение исправить допущенную ошибку при определении кадастровой стоимости.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 18 марта 2024 года ООО "ЛСР.Недвижимость-СЗ" отказано в удовлетворении административного искового заявления к СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" о признании незаконным решения об отказе в пересчёте кадастровой стоимости от 11 декабря 2023 года N 304/2023 и обязании исправить допущенную ошибку.

В апелляционной жалобе представитель административного истца просит отменить указанное решение, считая его незаконным и необоснованным, постановленным при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для разрешения административного дела, а также при неправильном применении норм материального права, и просит принять по делу новое решение, признав незаконным решение СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" и обязать его исправить ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости земельного участка, а именно отнести земельный участок к оценочной группе "Многофункциональные участки" (МИКС) (том 1, л.д. 151-154).

В жалобе указано, что суд ошибочно пришёл к выводу о неправомерности создания в ходе проведения государственной кадастровой оценки группы "Многофункциональные участки" (МИКС) и отнесения спорного земельного участка к указанной группе, поскольку на этапе составления, обсуждения и утверждения Отчёта об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга от 12 сентября 2022 года N 5/2022, составленного Учреждением, создание оценочной группы "Многофункциональные участки" (МИКС) и отнесение к ней спорного земельного участка не ставилось под сомнение и не оспаривалось. Административный истец не согласен с произведёнными административным ответчиком и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга изменениями, которые фактически, по мнению подателя жалобы, под видом устранения ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, внесли изменение в Отчёт об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга от 12 сентября 2022 года N 5/2022, нарушив тем самым, положения федерального закона о государственной кадастровой оценке. Кроме того, указанные действия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, по мнению подателя жалобы, выходили за пределы его компетенции, нарушили принцип независимости и открытости процедуры государственной кадастровой оценки. В оспариваемом решении суда не приведено обоснования, чем именно создание оценочной группы "Многофункциональные участки" (МИКС) нарушило требования Методических указаний о государственной кадастровой оценке.

Также, по мнению административного истца, отнесение спорного земельного участка к оценочной категории "Земельные участки, используемые для размещения многоквартирной жилой застройки" (МКД) при условии, что лишь 27% от всей площади указанного земельного участка будет использовано для многоквартирной жилой застройки, является неправомерным.

Представитель административного истца явился в судебное заседание, поддерживал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а также в пояснениях к отзыву административного ответчика.

Представитель административного ответчика СПб ГБУ "Кадастровая оценка" в суд апелляционной инстанции явился, возражал против доводов апелляционной жалобы.

Представитель заинтересованного лица - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга явился, возражал против доводов апелляционной жалобы. Представил в судебном заседании письменные пояснения, в соответствии с которыми полагал обоснованным вывод Учреждения об отнесении земельного участка к группе МКД.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (2ap@sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь частью 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учётом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене или изменению решения суда.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке).

Согласно статье 1 Закона о государственной кадастровой оценке данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Положения части 1 статьи 14 Закона о государственной кадастровой оценке предусматривают, что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утверждёнными приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) от 04 августа 2021 года N П/0336 (далее - Методические указания).

В Санкт-Петербурге, согласно пункту 3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28 декабря 2016 года N 1259 "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16 февраля 2015 года N 98 и создании Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения "Городское управление кадастровой оценки", с 01 января 2017 года полномочиями, предусмотренными Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, наделено СПб ГБУ "Кадастровая оценка".

Государственная кадастровая оценка земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, проводилась Учреждением в 2022 году, Отчёт об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Санкт-Петербурга N 5/2022 утверждён 12 сентября 2022 года (далее - Отчёт), размещён в Фонде данных государственной кадастровой оценки на официальном сайте Росреестра (л.д. 68-86).

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о государственной кадастровой оценке определение кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 7 статьи 15 Закона о государственной кадастровой оценке публично-правовая компания в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтенных, ранее учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, с учетом следующих особенностей:

1) в перечень объектов недвижимости включаются виды объектов недвижимости (для земельных участков - категории земель), в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка;

2) перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости.

В течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15 указанного Закона, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", площадью 576674 кв.м.

Участок расположен в границах территории, в отношении которой действует постановление Правительства Санкт-Петербурга от 03.09.2014 года N 811 "Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной Пискаревским пр, Муринской дор, береговой линией Муринского ручья, административной границей Санкт-Петербурга, береговой линией р. Б. Охты, границей функциональной зоны "Д", границей базисного квартала 5606Б, перспективной пробивкой Северного пр, в Красногвардейском районе и проекта межевания территории, ограниченной Пискаревским пр, Муринской дор, береговой линией Муринского ручья, административной границей Санкт-Петербурга, береговой линией р. Б. Охты, дор. в Рыбацкое, границей функциональной зоны "Д", границей базисного квартала 5606Б, перспективной пробивкой Северного пр, в Красногвардейском районе". Участок расположен в кварталах NN 7, 8, 9, на которых планируется размещение объектов капитального строительства с разным функциональным назначением: многоквартирные дома, социальные объекты, объекты торговли, объекты инженерной инфраструктуры, также предполагается строительство улично-дорожной сети.

23 января 2023 года сведения о земельном участке с кадастровым номером N поступили в СПб ГБУ "Кадастровая оценка" в составе Перечня, сформированного в соответствии с пунктом 7 статьи 15 Закона о государственной кадастровой оценке, для определения кадастровой стоимости в порядке части 5 статьи 16 названного закона с датой возникновения оснований для определения кадастровой стоимости объекта 10 августа 2022 года.

В результате кадастровой оценки земельный участок отнесён к оценочной группе "Многофункциональные участки" (МИКС), кадастровая стоимость объекта была определена в размере 2 917 576 305 рублей 47 копеек по состоянию на 01 января 2022 года с датой возникновения основания для определения кадастровой стоимости 10 августа 2022 года.

Указанная кадастровая стоимость подлежала применению с 01 января 2023 года.

Определение кадастровой стоимости осуществлялось на основании сведений, содержащихся в перечнях объектов недвижимости, сформированных и предоставленных Росреестром в СПб ГБУ "Кадастровая оценка" для целей определения кадастровой стоимости. В указанные перечни включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки или дату внесения изменений в сведения ЕГРН.

Согласно данным Перечня, зарегистрированный в ЕГРН вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером N - "Для сельскохозяйственного использования".

На основании приказов Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 14 ноября 2022 года N 158-п, от 19 декабря 2022 года N 178-П в период с 21 ноября 2022 года по 27 января 2023 года комиссией Комитета проведена фактическая тематическая внеплановая проверка СПб ГБУ "Кадастровая оценка", по результатам которой составлен акт от 06 марта 2023 года (л.д. 87-92). В ходе проверки было выявлено, что при проведении государственной кадастровой оценки Учреждением необоснованно создана группа "Многофункциональные участки" (МИКС), в которую включён один земельный участок - спорный участок с кадастровым номером N.

Согласно обоснованию Комитета оценочная группа "МИКС" не предусмотрена Методическими указаниями, была разработана Учреждением в отношении земельных участков с единственным видом разрешённого использования "для сельскохозяйственного назначения", и одновременным условием наличия в отношении земельного участка разработанного и утверждённого проекта планировки территории, предполагающего комплексное освоение территории (застройку территории объектами различного функционального назначения: жилого, коммерческого, социального, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, объектов благоустройства). Проверочной комиссией Комитета сделан вывод о невозможности дальнейшего применения оценочной группы "Многофункциональные участки" (МИКС), поскольку создание и применение Учреждением в рамках государственной кадастровой оценки группы "МИКС" приводит к нарушению пунктов 8, 15, 55, 56, 56.2 Методических указаний, пункта 1 статьи 14 Федерального закона 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", поскольку Методические указания не предусматривают применение специального алгоритма определения кадастровой стоимости, который реализуется в оценочной группе "МИКС", в связи с чем данная группа не может быть использована в целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, Комитетом была выявлена ошибка, повлиявшая на величину кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, при проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2022 года.

14 июня 2023 года в адрес СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга поступило заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости спорного объекта, от 13 июня 2023 года N 05-10-22898/23-0-0 (л.д. 104-106).

В соответствии с указанным Актом от 06 марта 2023 года и заявлением Комитета от 13 июня 2023 года N 05-10-22898/23-0-0 земельный участок был отнесён Учреждением к оценочной группе "Земельные участки, используемые для размещения многоквартирной жилой застройки" (МКД). Указанное изменение отражено в принятом решении Учреждения о пересчете кадастровой стоимости от 17 июля 2023 N 108/2023, в результате которого кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года составила 7 607 575 214 рублей 50 копеек.

Указанная кадастровая стоимость подлежит применению с 19 июля 2023 года (л.д. 119).

Не согласившись с выполненным перерасчётом кадастровой стоимости, административный истец 17 ноября 2023 года обратился в СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Решением СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" от 11 декабря 2023 N 304/2023 (далее - Решение) заявителю ООО "ЛСР.Недвижимость-СЗ" отказано в пересчёте кадастровой стоимости Участка со ссылкой на положения пунктов 15, 55, 56, 56.2, 57.3 Методических указаний, пункт 14 раздела 3.9.4 Тома 1 Отчёта (л.д. 13 - 17).

В соответствии с частью 23 статьи 21 Федерального закона N 237-ФЗ решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Заявляя требования, административный истец полагает, что обоснование выделения оценочной группы "МИКС" приведено в Отчёте и полностью соответствует требованиям Методических указаний, отсутствие такой оценочной группы не позволяет учесть особенности использования незастроенных земельных участков или их частей, попадающих в границы действия документации по планировке территории при том, что в пункте 25 Методических указаний предусматривается необходимость учитывать полные сведения об объектах недвижимости, в том числе об ограничениях в их использовании; такое ограничение для собственников земельных участков устанавливается документацией по планировке территории; эффективное использование земельного участка без нарушения требований земельного и градостроительного законодательства (п.8 Методических указаний) в границах действия документации по планировке территории возможно только в тех пропорциях и границах, которые этой документацией установлены; применение специального алгоритма определения кадастровой стоимости, который реализуется в оценочной группе "МИКС" соответствует указанным требовании, Участок соответствует критериям, установленным в отношении этой группы.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга обоснована неправомерность отнесения земельного участка к оценочной группе "МИКС", а также неправомерность использованных СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" алгоритмов расчёта кадастровой стоимости земельных участков, отнесённых к указанной оценочной группе, повлекших единичную ошибку при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка. В этой связи суд пришёл к выводу о правомерности выявленных Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга ошибок и соответственно, правомерности выполненного Учреждением по заявлению Комитета перерасчёта кадастровой стоимости, а, следовательно, и об отсутствии оснований для удовлетворения заявления административного истца об устранении ошибок, поданного 17 ноября 2023 года в СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки", что, в свою очередь, указывает на правомерность решения СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" от 11 декабря 2023 года N304/2023 об отказе в пересчете кадастровой стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Суд первой инстанции правильно принял во внимание, что определение кадастровой стоимости предполагает расчёт вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешённого использования, определённому (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 4 статьи 12 Федерального закона N 237-ФЗ для целей Методических указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости. В остальных случаях в качестве вида использования учитываются вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (пункт 2 Методических указаний).

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной (оказывающей влияние на величину кадастровой стоимости) для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода к оценке или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости (пункт 3 Методический указаний).

Согласно пункту 8 Методических указаний при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности. Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определённой категории земель) и (или) разрешённым использованием, а также видом осуществляемой на нём деятельности (пункт 10 Методических указаний).

Пунктом 15 Методических указаний предусмотрены мероприятия в целях определения кадастровой стоимости земельных участков, среди которых следующие: определение ценообразующих факторов объектов недвижимости; первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов; сбор рыночной информации; группировка объектов недвижимости; построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; анализ качества модели оценки кадастровой стоимости.

Для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости (пункт 55 Методических указаний).

Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости. Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам) (пункт 56 Методических указаний).

В соответствии с пунктом 56.2 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчёта видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением N 1 к Указаниям: 1 сегмент "Сельскохозяйственное использование"; 2 сегмент "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)"; 3 сегмент "Общественное использование"; 4 сегмент "Предпринимательство"; 5 сегмент "Отдых (рекреация)"; 6 сегмент "Производственная деятельность"; 7 сегмент "Транспорт"; 8 сегмент "Обеспечение обороны и безопасности"; 9 сегмент "Охраняемые природные территории и благоустройство"; 10 сегмент "Использование лесов"; 11 сегмент "Водные объекты"; 12 сегмент "Специальное, ритуальное использование, запас"; 13 сегмент "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка"; 14 сегмент "Иное использование" - вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах (при отнесении в данную группу обязательно проводится дополнительная группировка по одинаковым видам использования с указанием вида использования земельных участков).

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой разработана проектная документация: постановление Правительства Санкт-Петербурга от 03 сентября 2014 года N 811 "Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной Пискаревским пр, Муринской дор, береговой линией Муринского ручья, административной границей Санкт-Петербурга, береговой линией р. Б. Охты, границей функциональной зоны "Д", границей базисного квартала 5606Б, перспективной пробивкой Северного пр, в Красногвардейском районе и проекта межевания территории, ограниченной Пискаревским пр, Муринской дор, береговой линией Муринского ручья, административной границей Санкт-Петербурга, береговой линией р. Б. Охты, дор. в Рыбацкое, границей функциональной зоны "Д", границей базисного квартала 5606Б, перспективной пробивкой Северного пр, в Красногвардейском районе", согласно которому земельный участок с кадастровым номером N расположен в кварталах NN 7, 8, 9, на которых планируется размещение объектов капитального строительства с разным функциональным назначением: многоквартирные дома, социальные объекты, объекты торговли, объекты инженерной инфраструктуры, также предполагается строительство улично-дорожной сети.

Как следует из представленных в материалы дела выкопировок из Отчёта, пояснений представителя Учреждения и не оспаривается иными участвующими в административном деле лицами, в рамках государственной кадастровой оценки в 2022 году определение кадастровой стоимости осуществлялось на основании группировки земельных участков, которая производилась на основе определенных (установленных) для них видов использования. Под группировкой земельных участков для целей определения кадастровой стоимости в ГКО-2022 понималось установление кода расчета вида использования объекта недвижимости, сформированного с учетом сегментации и кодов, представленных в Приложении N1 к Методическим указаниям; в целях приведения кодов расчёта видов использования, представленных в Приложении N1 к Методическим указаниям, к действующей редакции классификатора ВРИ, с ориентацией на последующее формирование оценочных групп (с учетом особенностей рынка

земли Санкт-Петербурга) был сформирован справочник кодов расчёта видов использования земельных участков, который послужил основой для определения в процессе группировки вида использования земельных участков. Группировка земельных участков производилась на основе определенных (установленных) для них видов использования.

В качестве вида использования в соответствии с пунктом 2 Методических указаний учитывался вид (виды) разрешённого использования участка, содержащийся в ЕГРН, за исключением случаев наличия у СПб ГБУ "Кадастровая оценка" подтверждённой информации о фактическом использовании участка, так как согласно пункту 10 Методических указаний земельный участок также характеризуется видом осуществляемой на нём деятельности. При этом для незастроенных участков сельскохозяйственного использования, в соответствии с пунктом 57.3 Методических указаний проводился анализ их будущего использования (пункт 4 раздела 3.9.4 Тома 1 Отчета). При осуществлении такого анализа используется информация, содержащаяся в утвержденной документации по планировке территории (проекты планировки и проекты межевания территории), разрешениях на строительство, разрешениях на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 12 раздела 3.9.4 Тома 1 Отчёта), в зависимости от распределения площадей участка, предназначенных под осуществление различных видов деятельности на нем, вид использования назначался по превалирующей площади (пункт 14 раздела 3.9.4 Тома 1 Отчёта).

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости (Приложение N 1 к Методическим указаниям) и правилами группировки, принятыми при проведении государственной кадастровой оценки, в оценочную группу "Земельные участки, используемые для размещения многоквартирной жилой застройки" ("многоквартирная жилая застройка", далее - "МКД") отнесены земельные участки, используемые под размещение и строительство многоквартирных жилых домов разной этажности; при этом в ходе анализа по установлению фактического и будущего использования земельных участков с видом разрешенного использования "под сельскохозяйственное использование" такие участки были разгруппированы в различные сегменты, предусмотренные Методическими указаниями.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам административного истца, суд пришёл к верному выводу, что отнесение Участка к оценочной группе "МКД" не противоречит положениям Методических указаний и Отчёта, поскольку участок является незастроенным участком сельскохозяйственного использования, входящим в границы территории, в отношении которой действует документация по планировке территории, в связи с чем, с учётом требований пункта 57.3 Методических рекомендаций и пункта 14 раздела 3.9.4 Тома 1 Отчёта проведён дополнительный анализ предполагаемого будущего сельскохозяйственного использования Участка.

Как следует из представленного административным ответчиком анализа параметров всех частей земельных участков, на которых планируется размещение объектов капитального строительства в границах рассматриваемого Участка в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 03 сентября 2014 года N 811 "Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной Пискаревским пр, Муринской дор, береговой линией Муринского ручья, административной границей Санкт-Петербурга, береговой линией р. Б. Охты, границей функциональной зоны "Д", границей базисного квартала 5606Б, перспективной пробивкой Северного пр, в Красногвардейском районе и проекта межевания территории, ограниченной Пискаревским пр, Муринской дор, береговой линией Муринского ручья, административной границей Санкт-Петербурга, береговой линией р. Б. Охты, дор. в Рыбацкое, границей функциональной зоны "Д", границей базисного квартала 5606Б, перспективной пробивкой Северного пр, в Красногвардейском районе", наибольшая доля площади возводимых объектов капитального строительства на Участке относится к многоквартирным домам (более 75%), что не оспаривается административным истцом.

Более того, с учётом сведений Перечня о зарегистрированном в ЕГРН виде разрешенного использования спорного земельного участка "Для сельскохозяйственного использования", в соответствии с пунктом 57.3 Методических указаний при определении кадастровой стоимости земельных участков сегмента "Сельскохозяйственное использование" необходимо проведение дополнительного анализа в отношении возможного будущего сельскохозяйственного использования земельного участка.

При таких обстоятельствах отнесение Участка к оценочной группе "Земельные участки, используемые для размещения многоквартирной жилой застройки" (МКД) является обоснованным и не противоречит, как ошибочно полагает административный истец, приведённым пунктам 8, 10 Методических указаний, и пункту 25 Методических указаний, согласно которому необходимо учитывать полные сведения о характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости, в том числе о месте нахождения, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства о объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, а перерасчёт Учреждением кадастровой стоимости выполнен с учётом выявленных Комитетом нарушений.

Отнесение земельного участка административного истца к оценочной группе "Земельные участки, используемые для размещения многоквартирной жилой застройки" (МКД) произведено Учреждением в полном соответствии с указанными нормами, то есть исходя из наиболее эффективно использования и максимизации его стоимости, что также опровергает утверждение подателя апелляционной жалобы об отсутствии возможности внесудебного изменения, оспаривания или частичной отмены Отчёта о государственной кадастровой оценке после его утверждения в порядке, установленном Федеральным законом 237-ФЗ, определившего кадастровую стоимость земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга.

Таким образом, доводы административного истца о том, что судом не рассмотрен вопрос о том, чем создание оценочной группы "Многофункциональные участки" нарушает требования пунктов 8, 15, 56, 56, 56.2 Методических указаний, не соответствуют вышеуказанным выводам.

Доводы административного истца о том, что Участок должен быть отнесён к группе "Многофункциональные участки", также был предметом рассмотрения судом первой инстанции.

Судом правильно указано, что пунктом 20 раздела 3.9.4 Тома 1, разделом 7.6.2 тома 3 Отчета предусмотрено, что при наличии документально подтвержденных сведений о площадях частей земельного участка, занимаемых различными функциями, земельный участок относился к оценочной группе "Многофункциональные участки" (МИКС), предусматривающей использование алгоритма определения кадастровой стоимости участка с учетом его многофункциональности, при этом главным критерием отнесения земельного участка к оценочной группе "МИКС" являлось одновременное наличие следующих условий:

- вид разрешённого использования земельного участка - "сельскохозяйственное использование" или "для иных видов использования, характерных для земель населенных пунктов" или иной вид разрешенного использования, не позволяющий однозначно отнести земельный участок к оценочной группе; к данному условию не относятся земельные участки, в отношении которых в ЕГРН установлено несколько видов разрешенного использования;

- в отношении земельного участка разработан и утверждён проект планировки территории, предполагающий комплексное освоение территории (застройку территории объектами различного функционального назначения: жилого, коммерческого, социального, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, объектов благоустройства и др.).

Этот алгоритм расчёта кадастровой стоимости предполагает расчёт удельной кадастровой стоимости (УКС) участка по оценочным группам, которые соответствуют предоставленным сведениям о видах использования такого участка, по соответствующим им моделям определения кадастровой стоимости; при этом расчет ценообразующих факторов осуществляется на всю территорию объекта оценки, а не на территорию части, к которой относится конкретная оценочная группа. Кадастровая стоимость объекта оценки рассчитывается путём сложения перемноженных полученных по разным моделях УКС объекта оценки на соответствующие им площади и последующим делением этого результатам на зарегистрированную в ЕГРН площадь участка.

Из материалов дела следует, что в ходе проведения проверки административного ответчика Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга на основании приказов от 14 ноября 2022 года N 158-п, от 19 декабря 2022 года N 178-п было установлено, что при проведении государственной кадастровой оценки была необоснованно в нарушение пунктов 8, 15, 55, 56, 56.2 Методических указаний, пункта 1 статьи 14 Федерального закона N 237-ФЗ создана группа "МИКС", в которую включён один земельный участок с кадастровым номером N, в связи с чем решением Учреждения от 17 июля 2023 года N 108/2023 в отношении этого земельного участка осуществлен пересчёт кадастровой стоимости при переводе в оценочную группу "МКД".

Принимая во внимание, что Методическими указаниями не предусматривается применение такого алгоритма определения кадастровой стоимости, как установлен Отчётом в отношении оценочной группы "МИКС", суд пришёл к верному выводу, что оснований полагать, что административный ответчик должен был отнести Участок к такой группе, не имеется.

При этом административный истец ошибочно полагает, что вывод суда об отсутствии в отчёте об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга от 12 сентября 2022 года N5/2022 анализа сегмента рынка, позволяющего выделить оценочную группу "МИКС", не соответствует обстоятельствам дела.

Согласно Отчёту, анализ рынка земельных участков показал, что рынок многофункциональных земельных участков, предназначенных для размещения многоквартирных домов, слабо развит. В оценочную группу "МИКС" включены земельные участки с комбинированными кодами расчёта вида использования в зависимости от осуществляемых видов хозяйственной деятельности, включённые в другие оценочные группы. Методическими указаниями не предусмотрен метод расчёта для таких земельных участков. Однако при определении для земельного участка нескольких видов, использования Методическими указаниями предусмотрен расчёт кадастровой стоимости исходя из её максимизации. Возможность же учесть индивидуальные особенности объекта имеется при установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Приведённый административным истцом в жалобе анализ рынка, земельных участков, предназначенных для размещения домов многоквартирной жилой застройки, представляет собой один из сегментов рынка, предусмотренных Методическими указаниями. К сегменту "Многоквартирная жилая застройка (мало-, средне- и многоэтажная)" отнесены территории под размещение многоквартирных жилых домов, в том числе малоэтажных (до 4 этажей), среднеэтажных (не выше 8 этажей) и многоэтажных (свыше 8 этажей. Указанный сегмент рынка не включает в себя многофункциональные участки, следовательно, вывод суда об отсутствии в Отчёте анализа сегмента рынка, позволяющего выделить оценочную группу "МИКС", правомерен.

Доводы апелляционной жалобы о возможности использования для многоквартирной жилой застройки только 27% площади земельного участка, также были предметно изучены судом первой инстанции.

Учреждением в ходе рассмотрения дела был представлен анализ параметров всех частей земельного участка с кадастровым номером N, на котором согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 03 сентября 2014 года N811 планируется размещение объектов капитального строительства с разным функциональным назначением: многоквартирные дома, социальные объекты, объекты торговли, объекты инженерной инфраструктуры, а также предполагается строительство улично-дорожной сети.

Согласно запланированному размещению объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером N наибольшая доля площади возводимых объектов капитального строительства относится к многоквартирным домам - 75, 33%, далее в порядке убывания следуют объекты торговли - 10, 19%, социальные объекты - 7, 17%, объекты хранения транспорта - 7, 12%, объекты инженерной инфраструктуры - 0, 19%. Таким образом, как установлено в суде первой инстанции, наибольшая доля площади возводимых объектов капитального строительства на земельном участке относится к многоквартирным домам, что не оспаривалось административным истцом.

Также судебной коллегией отклоняется довод административного истца об отсутствии полномочий и соответствующей компетенции у Комитета по проведению проверки деятельности СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки", поскольку в соответствии с пунктом 1.8. постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16 февраля 2015 года N 98 "О Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Санкт-Петербурга" Учреждение находится в ведении Комитета.

Также, пунктом 3.42-1 указанного постановления Комитет принимает решения о проведении государственной кадастровой оценки, осуществляет иные полномочия исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного на принятие решений о проведении государственной кадастровой оценки, предусмотренные Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке", за исключением полномочия, указанного в пункте 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии с частью 4 статьи 14 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" по результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением в порядке, установленном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, проводится обязательный контроль качества полученных результатов на основе сложившейся ценовой ситуации на рынке недвижимости с использованием в том числе сведений о сделках с объектами недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

К задачам Комитета относится, в том числе реализация государственной политики в сфере земельных отношений на территории Санкт-Петербурга (за исключением инвентаризации земель и территорий зеленых насаждений в Санкт-Петербурге, а также муниципального земельного контроля на территории Санкт-Петербурга), а также в сфере осуществления государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

Поскольку Учреждение находится в ведении Комитета, одной из основной задач которого является реализация государственной политики в сфере осуществления государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, находящихся на территории Санкт-Петербурга, и Законом о государственной кадастровой оценке предусмотрен обязательный контроль качества полученных результатов определения кадастровой стоимости, то из совокупности приведенных норм следует, что контроль за деятельностью Учреждения в сфере осуществления государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе контроль качества полученных результатов определения кадастровой стоимости возложен на Комитет.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что действия Комитета не выходили за пределы его компетенции, были проведены в рамках осуществления деятельности Комитета, регламентированной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16 февраля 2015 года N 98 "О Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Санкт-Петербурга".

Кроме того, Учреждение равным образом рассматривает заявление Комитета об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, равно как и аналогичные заявлениях иных лиц, указанных в части 5 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке. По итогам рассмотрения заявления принимает решение об отказе в исправлении ошибок либо решение о необходимости пересчета кадастровой стоимости.

При этом ссылка административного истца об отсутствии предусмотренных законом, а именно ФЗ "О государственной кадастровой оценке" от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ, оснований для внесудебного изменения, оспаривания или частичной отмены отчёта о государственной кадастровой оценке после его утверждения в порядке, установленном указанным законом, иначе как рамках проведения государственного мониторинга осуществления государственной деятельности, основана на ошибочном толковании закона.

В соответствии со статьёй 21 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определения кадастровой стоимости.

Согласно части 5 статьи 21 Федерального закона N 237-ФЗ заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть подано в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о соответствующей кадастровой стоимости (часть 6 статьи 21 Федерального закона N 237-ФЗ).

При этом ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются несоответствие определения кадастровой стоимости положениям Методических указаний, описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости. Также при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории) или использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается решение о необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости или решение об отказе в пересчета кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона N 237-ФЗ).

Таким образом, Федеральным законом N 237-ФЗ предусмотрен внесудебный порядок исправления методологических ошибок, допущенных учреждением, уполномоченным на определение кадастровой стоимости, при проведении государственной кадастровой оценки. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга вправе был обратиться в СПб ГБУ "Кадастровая оценка" с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в том числе в связи с выявленным определением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N с нарушением положений Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утверждённых приказом Росреестра от 04 августа 2021 года NП/0336.

Направленное в адрес СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" заявление Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга об исправлении ошибок от 13 июня 2023 года является законным способом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости во внесудебном порядке, а вынесенные учреждением решения о пересчёте кадастровой стоимости от 17 июля 2023 года N 108-2023 законным способом устранения ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, решение суда постановлено при правильном применении норм материального права, оснований для его отмены или изменения по доводам жалобы не имеется.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Санкт-Петербургского городского суда от 18 марта 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу административного истца общества с ограниченной ответственностью "ЛСР.Недвижимость-СЗ" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Третий кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: