Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 05 августа 2024 г. по делу N 66а-619/2024

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Подгорной Е.П, судей Ехаловой Ю.А, Насиковской А.А.

при помощнике судьи - секретаре Любченко В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-35/2024 по административному исковому заявлению акционерного общества "Научно-исследовательский институт командных приборов" к Государственному бюджетному учреждению Ленинградской области "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки", Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Ленинградской области "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки" и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Ленинградской области "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки" на решение Ленинградского областного суда от 18 апреля 2024 года, Выслушав доклад судьи Подгорной Е.П, объяснения представителя административного истца Токи А.М, "данные изъяты" "данные изъяты"; представителя административного ответчика ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" Костина Д.О, "данные изъяты"; представителя административного ответчика ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" Батерина А.С, "данные изъяты", представителя заинтересованного лица Администрации Ленинградской области Большакову О.А, "данные изъяты", судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество "Научно-исследовательский институт командных приборов" (далее - АО "НИИ командных приборов", Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать недействительным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки" (далее - ГБУ ЛО "ЛенКадОценка") от 5 сентября 2023 года N ОРС-47/2023/000249 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 67 120 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", "адрес" "адрес", в размере его рыночной стоимости, равной 18 800 000 рублей, определенной по состоянию на 19 апреля 2023 года на основании отчета об оценке N Фао-60/2023 от 24 апреля 2023 года, выполненного оценщиками ООО "АЛЬФА Консалт" ФИО10, ФИО11

В обоснование административного иска АО "Научно-исследовательский институт командных приборов" указало, что является собственником земельного участка, площадью 67 120 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", "адрес" "адрес".

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о кадастровой стоимости указанного объекта в размере 57 854 084 рублей по состоянию на 01 января 2022 года (том 1, л.д. 63).

Кадастровая стоимость объекта утверждена на основании постановления Правительства Ленинградской области от 07 ноября 2022 года N 796 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в ЕГРН на территории Ленинградской области земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Дата начала применения кадастровой стоимости - 01 января 2023 года.

Дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости - 28 марта 2023 года.

08 августа 2023 года АО "НИИ командных приборов" обратилось в ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, составляющей на 19 апреля 2023 года 18 800 000 рублей, приложив отчет об оценке N Фао-60/2023 от 24 апреля 2023 года, выполненный оценщиками ООО "АЛЬФА Консалт" ФИО10, ФИО11

Решением ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" от 05 сентября 2023 года NОРС-47/2023/000249 заявителю отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, содержащейся в отчёте об оценке N Фао-60/2023 от 24 апреля 2023 года, в связи с несоответствием требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и нарушением пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (том 1, л.д. 17-24).

Общество обратилось в суд с административным иском о признании указанного решения незаконным, одновременно заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 19 апреля 2023 года на основании вышеуказанного отчёта об оценке.

Решением Ленинградского областного суда от 18 апреля 2024 года в удовлетворении административных исковых требований АО "НИИ командных приборов" о признании незаконным решения ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" от 5 сентября 2023 года N ОРС-47/2023/000249 отказано.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", "адрес" "адрес", в размере его рыночной стоимости, равной 27 590 000 рублей по состоянию на 19 апреля 2023 года.

Дополнительным решением Ленинградского областного суда от 16 мая 2024 года суд постановилперечислить денежные средства, находящиеся на депозитном счете Ленинградского областного суда, являющиеся судебными расходами по оплате судебной экспертизы, в пользу акционерного общества "Региональное управление оценки" в размере 75 000 рублей.

ГБУ ЛО "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной в связи с наличием ряда существенных противоречий в экспертном заключении N 12/12/23-4 от 16 февраля 2024 года, выполненном экспертом АО "Региональное управление оценки" ФИО12, которые привели к искажению итоговой стоимости.

Так, несмотря на пояснения эксперта, данные им в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, в заключении сохранились неполные и недостоверные сведения относительно характеристик земельного участка и объектов-аналогов.

Экспертом применён объект-аналог N4, относящийся к другому сегменту рынка, в отличие от объекта оценки, и выставлен на продажу посредством реализации юридического лица, что свидетельствует о продаже бизнеса, а не непосредственно земельного участка, что не позволяет рассматривать данный объект в качестве объекта-аналога без надлежащего анализа его характеристик и проведения соответствующих корректировок. По цене предложения объекта-аналога N4, использованной экспертом в расчёте, продаётся право аренды, а предметом оценки является право собственности. Корректировка, применённая экспертом в отношении указанного объекта-аналога не применима для данного объекта - аналога также на том основании, что земли лесного фонда, к категории которых относится указанный объект-аналог, ограничены в обороте, а рынок не сформирован, в этой связи применённые экспертом корректировки не подлежат применению по данному объекту-аналогу. Согласно альтернативным расчётам административного ответчика с учётом применения надлежащих корректировок, исключения необоснованно использованной корректировки на рельеф, а также применения методики расчёта минимальной стоимости права собственности указанного объекта -аналога, исходя из имеющейся в объявлении стоимости права аренды с учётом перевода этого земельного участка из категории земель лесного фонда в земли населённых пунктов, стоимость указанного объекта -аналога будет отличаться от вычисленной экспертом стоимости объекта-аналога на 40%, что является весьма значительным отличием, влияющим на итоговую рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.

Помимо указанного недостатка, административный ответчик полагает необоснованным применение корректировки на рельеф и заболоченность в отношении объектов-аналогов N 1, 2, 3, что приводит к искажению итоговой рыночной стоимости на величину порядка 20% в сторону увеличения.

В связи с тем, что судом первой инстанции указанное заключение эксперта было принято в качестве допустимого, достоверного и относимого доказательства по делу наряду с имеющимися противоречиями и недостатками, податель жалобы не согласен с оспариваемым решением и полагает, что недостатки экспертизы могли были быть устранены лишь в рамках повторной судебной оценочной экспертизы по делу, в связи с чем просит решение Ленинградского областного суда от 18 апреля 2024 года отменить в части установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной.

Принимавшие участие в судебном заседании апелляционной инстанции представители административного ответчика и заинтересованного лица доводы жалобы поддержали, просили назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель административного истца против доводов жалобы возражал, просил отказать в удовлетворении ходатайства административного ответчика о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом и представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, возражений и ходатайств не заявили.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения относительно апелляционной жалобы, результаты отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, экспертизы, судебная коллегия приходит к следующему.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учётом части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объёме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Из материалов дела следует, что на территории Ленинградской области в соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 11 ноября 2021 года N 713 "О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Ленинградской области" для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости с 01 января 2022 года применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", предусматривающие внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с распоряжением правительства Ленинградской области от 24 августа 2017 N 424-р "О создании государственного бюджетного учреждения Ленинградской области "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки" на территории Ленинградской области для целей определения кадастровой стоимости объектов недвижимости создано государственное бюджетное учреждение Ленинградской области "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки".

В соответствии с пунктом 15 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в порядке административного судопроизводства может быть оспорено решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что АО "НИИ командных приборов" является собственником объекта недвижимости - земельного участка, площадью 67 120 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", "адрес" "адрес".

Кадастровая стоимость объекта утверждена на основании постановления Правительства Ленинградской области от 07 ноября 2022 года N 796 в размере 57 854 084 рублей по состоянию на 01 января 2022 года. Дата начала применения кадастровой стоимости - 1 января 2023 года (л.д. 63 том 1).

Дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости - 28 марта 2023 года.

Административный истец является плательщиком налога на имущество, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Соблюдая установленный статьёй 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ порядок, 03 августа 2023 года АО "НИИ командных приборов" обратилось в ГБУ с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (заявление зарегистрировано 08 августа 2023 года).

К заявлению, в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, административным истцом был приложен отчета об оценке N Фао-60/2023 от 24 апреля 2023 года, выполненного оценщиками ООО "АЛЬФА Консалт" ФИО10, ФИО11, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 19 апреля 2023 года составляет 18 800 000 рублей.

05 сентября 2023 года ГБУ принято решение NОРС-47/2023/000249, которым отказано в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости по основаниям, приведённым в разделе V оспариваемых решений: оценка проведена в целях, отличных от определённых в статье 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"; существенная информация об объекте оценки в отношении обеспеченности объекта инженерными коммуникациями не подтверждена источниками информации; приведенные в отчёте фактические данные о ценах предложений земельных участков относятся к сегменту рынка, отличному от сегмента рынка объекта оценки; выбор объектов-аналогов осуществлен некорректно, равно как и применение к ним корректировок по ценообразующим факторам, привели к искажению итоговой рыночной стоимости; наличие методологических ошибок в отчете; в отчёте приведены неполные/недостоверные сведения относительно объектов оценки и объектов-аналогов, что привело к искажению стоимости оцениваемых объектов (том 1, л.д. 17-24).

С целью установления юридически значимых обстоятельств по делу определением суда от 12 декабря 2023 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту акционерного общества "Региональное управление оценки" ФИО12

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

Допущены ли при составлении отчёта об оценке N Фао-60/2023 от 24 апреля 2023 года использование полных и (или) недостоверных сведений, расчётные или иные ошибки, иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, приведённые в решении ГБУ "ЛенКадОценка" от 05 сентября 2023 года NОРС-47/2023/000249 в качестве оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости? Повлияли ли данные нарушения на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки?

Если нарушения, указанные в решении ГУБ "ЛенКадОценка" от 05 сентября 2023 года NОРС-47/2023/000249 при составлении отчёта об оценке N Фао-60/2023 от 24 апреля 2023 года не допущены, то имеются ли в отчёте об оценке N Фао-60/2023 от 24 апреля 2023 года иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения которые могли бы повлиять на определение итоговой величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N?

При установлении в отчёте об оценке N Фао-60/2023 от 24 апреля 2023 года нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, указать какова рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровом номером N по состоянию на 19 апреля 2023 года.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 12/12/23-4 от 16 февраля 2024 года при составлении Отчета имеют место нарушения, указанные в решении ГБУ ЛО "ЛенКадОценка". Допущенные нарушения влекут нарушение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, оказывающие влияние на итоговую стоимость объекта оценки (том 2, л.д. 1-103).

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 19 апреля 2023 года составляет, с учетом округления, 27 450 000 рублей (л.д. 1-103 том 2).

В связи с возникшими вопросами после проведения судебной экспертизы эксперт ФИО12 был допрошен в судебном заседании, а также им были представлены письменные пояснения, из которых усматривается, что при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках судебной экспертизы экспертом была допущена техническая ошибка при расчёте корректировки в отношении объекта-аналога N 4, а именно при расчёте необходимо было скорректировать право аренды на право собственности. Эксперт устранил неточность в поправке на передаваемые права: было 14 %, стало 16, 3 %. В результате устранения данной технической ошибки изменилась стоимость объекта с 27 450 000 рублей на 27 590 000 рублей (л.д. 182-183 том 2; 51 том 3).

В связи с исправлением указанной технической ошибкой экспертом представлена новая редакция заключения судебной экспертизы N 12/12/23-4 от 08 апреля 2024 года, в соответствии с которым, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 19 апреля 2023 года с учётом округления составляет 27 590 000 рублей (л.д. 185-103-241 том 2; 1-47 том 3).

Устанавливая размер кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании экспертного заключения и дополнения к нему, суд первой инстанции исходил из того, что названное экспертное заключение полностью соответствует положениям действующего законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы и дополнения к нему следует, что в распоряжение эксперта предоставлен весь объём необходимой информации обо всех существенных для расчёта рыночной стоимости факторах и параметрах объектов оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введённых на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранных подходов.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством у суда не имелось (статья 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определённой по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

Руководствуясь статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия признаёт названное выше экспертное заключение надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью рыночную стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 19 апреля 2023 года в размере 27 590 000 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при производстве экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения действительно имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Изложенный в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе довод административного ответчика, о том, что экспертом при проведении судебной экспертизы были допущены существенные ошибки, которые могли привести к искажению стоимости объекта оценки, подробно изучены судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

В частности административный ответчик указал, что в качестве объекта-аналога N 4 используется земельный участок с кадастровым номером N, относящийся к категории земель - земли лесного фонда, имеющий вид разрешённого использования - для рекреационной деятельности, передаваемые права - долгосрочная аренда, в объявлении о продаже данного земельного участка указано, что продаётся общество с ограниченной ответственностью, а также то, что сделка срочная. Данный объект-аналог относится к другому сегменту рынка, что свидетельствует о нарушении экспертом пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Кроме того, срочность сделки по продаже объекта-аналога N 4 опровергает вывод заключения эксперта о типичности условий продажи для данного объекта-аналога. Экспертом необоснованно применено среднее значение корректировки на передаваемые права, что может привести к искажению (занижению) стоимости земельного участка. Процентное значение корректировки на права в отношении объекта-аналога N 4 рассчитано арифметически неверно: размер корректировки должен составить 16, 3 процентов, а не 14 процентов, как указано в заключении эксперта.

Кроме того, экспертом необоснованно применена корректировка на рельеф и конфигурацию. В заключении указано, что объект исследования частично заболочен и имеет разновысотный рельеф. Экспертом не учтена в расчёте значимость указанных характеристик объекта для эффективного использования земельного участка по назначению, отсутствует анализ площади заболоченной части относительно общей площади объекта оценки, в объявлениях о продаже объектов-аналогов не содержится сведений, имеются ли у них заболоченность и разновысотность, при этом эксперт принимает допущение, что объекты-аналоги не являются разновысотными и заболоченными.

Административный ответчик ГБУ ЛО "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки" как в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе указывает, что эксперт не имел фактических данных о площади заболоченной части объекта оценки, а в отношении объектов-аналогов N1-3 не имел возможности проверить информацию об отсутствии заболоченности, принимая во внимание фактическую застроенность объектов-аналогов и состояние строений, использованных в их границах, а потому понижающая корректировка на рельеф и конфигурацию, применённая экспертом к объектам-аналогам NN 1-3 в размере - 19 процентов не обоснована, оказывает существенное влияние на стоимость объекта оценки, занижая её.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что экспертом ФИО12 представлены письменные пояснения, согласно которым текст объявления о продаже объекта-аналога N 4 содержит сведения о продаже земельного участка как актива, форма продажи посредством продажи общества с ограниченной ответственностью. Как указал эксперт, данный формат сделок распространён на рынке аналогичных земельных участков, когда под конкретный проект создается общество с ограниченной ответственностью. Сведения о том, что у общества с ограниченной ответственностью имеются иные активы, помимо земельного участка, которые бы влияли на цену продажи общества с ограниченной ответственностью, в объявлении не указаны. Присутствующая в объявлении о продаже объекта-аналога N 4 пометка "очень срочно" относится к срочному включению участка в населённый пункт. У эксперта не было возможности уточнить, чем условия предложения отличаются от типовых, и, что подразумевается под срочностью. В связи с чем, условия продажи объекта-аналога N 4 приняты как типовые. Корректировка на передаваемые права применена экспертом по рыночным данным на основании среднего значения. Типичность корректировки отражена в том, что эксперт принимает в расчёте среднее значение.

Экспертом, вопреки доводам жалобы, исправлена техническая ошибка в расчёте корректировки на передаваемые права в отношении объекта-аналога N 4: размер корректировки составил 16, 3 процентов, в результате чего полученный в рамках сравнительного подхода результат составил 27 590 000 рублей.

Также эксперт указал, что фактор разработанности земельного участка принимался на основании того, что на нём присутствуют объекты капительного строительства, после сноса которых, собственник земельного участка получит земельный участок, который в текущем состоянии пригоден для застройки в рамках наиболее эффективного использования, так как был пригоден к нему до этого.

Наличие леса - повышающий фактор для объектов, так или иначе, он присутствует у всех объектов-аналогов, однако у объекта-аналога N 4 для застройки в рамках наиболее эффективного использования часть данного леса придётся освоить под застройку, что повлечёт за собой определённые затраты.

Экспертом указано и разъяснено, что в материалах дела действительно отсутствует информация о площади заболоченной части объекта оценки; вместе с тем сам факт наличия заболоченности на участке не оспаривался. По этой причине экспертом принято среднее значение коэффициента. Использование иных границ диапазона требует достаточных обоснований, которых в распоряжении эксперта не имелось.

Поскольку оценка выполнялась ретроспективная, у эксперта отсутствовала возможность уточнить ту или иную информацию по объектам - аналогам, в том числе о заболоченности участков. Эксперт принял данное допущение, исходя из того, что в текстах объявлений по объектам-аналогам отсутствует информация о данном недостатке.

Разновысотность рельефа в рамках наиболее эффективного использования не оказывает значительного влияния на стоимость земельного участка: у участков под рекреационные объекты низкий коэффициент застройки, а рельеф Ленинградской области крайне редко имеет критически различные высотные отметки в рамках одного участка, принципиально влияющие на возможность его освоения под наиболее эффективное использование. Применение экспертом корректировки обоснованно и корректно (л.д. 178-184 том 2).

Доводы представителя Учреждения о некорректном подборе объекта -аналога N 4 также несостоятельные, поскольку, согласно пояснениям эксперта, - текст объявления содержит информацию о продаже земельного участка как актива. Форма продажи, определена продавцом - продажа "общество с ограниченной ответственностью". Также эксперт указал, что поскольку речь идёт о продаже права аренды земельного участка от государства, то переоформление подобного права на нового арендатора зачастую невозможно по аналогии, когда участок был предоставлен на основании конкурсных процедур; данный формат сделок, распространён на рынке аналогичных земельных участков, когда под конкретный проект создается "общество с ограниченной ответственностью". Таким образом, с учётом структуры сделки и правовой структуры объекта - аналога предложенные административным ответчиком корректировки не повлияют на стоимость земельного участка.

Объект - аналог N 4 фактически не расположен на берегу, выход к заливу проходит через иные участки, по этой причине корректировка на расположение относительно объектов, повышающих стоимость, не проводилась.

При расчёте кадастровой стоимости для земельных участков рекреационного назначения в состав выборки аналогов специалистами ГБУ ЛО "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки" включались земельные участки из состава земель лесного фонда на праве аренды без проведения каких-либо корректировок.

По данным ассоциации "СтатРиелт" на 01 апреля 2023 года корректировка на право аренды земельного участка, предоставленного сроком на 49 лет, по отношению к собственному земельному участку для участков "Для других целей" находится в диапазоне от 4 процентов до 34 процентов, что подтверждает значение применённой экспертом корректировки в размере 16, 3 процентов к рыночным значениям.

Информационная же система ГБУ ЛО "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки" не доступна эксперту. Наличие на объектах - аналогах NN 1 - 3 строений под снос принято экспертом на основании текстов объявлений об их продаже, которые эксперт не ставил под сомнение. Кроме того, на участке присутствуют проходы, проезды, а также наличие в прошлом действующих объектов свидетельствует о том, что территория участка была пригодна под рекреацию. В объявлениях о продаже объектов-аналогов N2, 3 присутствовали также фотоматериалы, которые подтверждают вывод о разработанности участков.

Экспертом разъяснено, что площадь заболоченности участков может быть определена только геодезистами, к которым эксперт не относится, при этом сам факт наличия заболоченности на участке не оспаривался и подтверждён (л.д. 83-91 том 3).

Таким образом, судебная коллегия такие доводы апелляционной жалобы полагает необоснованными, поскольку определение рыночной стоимости на ретроспективную дату не позволяет получить дополнительную информацию, ввиду чего эксперт ориентируется на данные, опубликованные в объявлениях о продаже и общедоступных данных, при этом сбор дополнительной информации на ретроспективную дату по техническим причинам не представляется возможным.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях повторяют возражения административного ответчика в суде первой инстанции, относительно которых эксперт представил подробные письменные пояснения. Всем возражениям дана подробная оценка в оспариваемом решении суда, с которой судебная коллегия соглашается.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы и дополнения к нему следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объём необходимой информации обо всех существенных для расчёта рыночной стоимости факторах и параметрах объектов оценки, оснований полагать, что экспертом был неверно определён сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Руководствуясь статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия признает названное выше экспертное заключение надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 19 апреля 2023 года в размере 27 590 000 рублей.

С учётом изложенного суд первой инстанции правомерно отказал ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" в удовлетворении ходатайства о назначении по административному делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Произвольное же назначение повторной экспертизы по делу, с целью получения иного результата, процессуальным законом не предусмотрено, а потому суд апелляционной инстанции оснований, предусмотренных статьёй 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, также не усматривает, в связи с чем судом апелляционной инстанции административному ответчику также было отказано в удовлетворении заявленного ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с решением суда, однако они не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены при рассмотрении дела. Суд первой инстанции установилвсе юридически значимые обстоятельства и дал надлежащую оценку собранным по делу доказательствам. Несогласие с выводами суда не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного решения в апелляционном порядке. Нарушение норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ленинградского областного суда от 18 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения Ленинградской области "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Третий кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: