Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 22 июля 2024 г. по делу N 66а-659/2024

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Насиковской А.А, Подгорной Е.П.

при секретаре-помощнике судьи: Асеевой П.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Георгиевского Евгения Олеговича на решение Санкт-Петербургского городского суда от 6 мая 2024 года по административному делу N3а-56/2024 по иску Георгиевского Евгения Олеговича к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, СПб ГБУ "Кадастровая оценка", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении его в размере рыночной стоимости, заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л, представителя административного истца Зеленчука О.В,

УСТАНОВИЛА:

Георгиевский Евгений Олегович, в лице представителя, обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, СПб ГБУ "Кадастровая оценка", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении его в размере рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 101 689 848, 27 рублей.

Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО "Правовые решения" от 9 октября 2023 года N64-2023/ОКС, которая составляет 43 355 000 рублей.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости объекта недвижимости влияет на размер налоговых платежей, истец просил административные исковые требования удовлетворить, установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке ООО "Правовые решения" от 9 октября 2023 года N64-2023/ОКС.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 6 мая 2024 года административные исковые требования удовлетворены частично.

Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, -ориентир: "адрес" в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года - 96 400 000 рублей.

Дата подачи в суд административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков установлена судом как 15 ноября 2023 года.

В удовлетворении остальной части административного иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного истца просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным.

В жалобе указано, что выводы суда о размере рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года основаны на заключении судебной оценочной экспертизы.

Между тем, экспертное заключение вызывает сомнение в своей обоснованности, поскольку, по мнению истца, объекты-аналоги подобраны экспертом некорректно.

Эксперт сам указывает в своем заключении, что средняя удельная стоимость земельных участков рассматриваемого сегмента рынка в Санкт-Петербурге в 10 раз превышает среднюю удельную стоимость участков территориально расположенных вблизи границ Санкт-Петербурга, но расположенных в Ленинградской области. А земельный участок истца примыкает к границам Ленинградской области, что следует из его месторасположения.

По данным ГКО функциональной зоной "сельскохозяйственное использование" занято 3% от площади территории Санкт-Петербурга, что ограничивает выборку и обуславливает отсутствие спроса. Объекты-аналоги относятся к производственно-складским, транспортным и инженерно-структурным зонам города, на что имеется устойчивый спрос и, соответственно цена продажи на такие объекты недвижимости в несколько раз выше, чем на земельные участки сельскохозяйственного использования.

Некорректный выбор объектов-аналогов повлиял на окончательные расчеты при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта, в связи с чем, административный истец заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, в чем ему было необоснованно отказано.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам.

Представители административных ответчиков в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда.

Из материалов административного дела следует, что Георгиевский Е.О. является собственником земельного участка с кадастровым номером N местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, - ориентир: "адрес" кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 101 589 848, 27 рублей.

Поскольку указанная кадастровая стоимость земельного участка является завышенной и нарушает имущественные его имущественные права, так как с него взимается завышенная сумма налоговых платежей, истец просит ее пересмотреть и установить в размере рыночной стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (ч.4).

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с отчетом об оценке от 9 октября 2023 года N64-2023/ОКС, выполненным ООО "Правовые решения", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 года составляет 43 355 000 рубля.

Поскольку Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга были представлены мотивированные возражения на отчет об оценке и ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы с целью установления действительной рыночной стоимости земельного участка, судом первой инстанции по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АО "Региональное управление оценки" ФИО6

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке N64-2023/ОКС, выполненный ООО "Правовые решения", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достоверной, достаточной, проверяемой; по состоянию на 1 января 2022 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 78:42:0016302:12999 составляет 96 400 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Из экспертного заключения следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения. дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

В экспертном заключении мотивирован отказ от применения затратного и доходного оценочных подходов; обоснованно применен сравнительный подход к оценке объектов недвижимости на основе метода сравнения продаж (качественный метод оценки). В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в нем ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленный судом вопрос, выводы экспертизы подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Оценив заключение судебно-оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся соответствующей специальности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, суду первой инстанции представлено не было.

Доводы административного истца о том, что экспертом были неправильно подобраны объекты-аналоги, опровергаются письменными пояснениями эксперта ФИО6 к экспертному заключению и его объяснениями в судебном заседании 23 апреля 2024 года, на котором он полностью поддержал свое экспертное заключение.

Из объяснений эксперта, в частности, следует, что в рамках сравнительного подхода экспертом на страницах 54-55 заключения проведена корректировка на удаленность объектов-аналогов и объекта исследования от КАД; проведено сравнение объектов-аналогов с объектом исследования на страницах 53-54 заключения, по итогам анализа местоположений объектов-аналогов была проведена корректировка на местоположение, тем самым были учтены различия в местоположении объектов-аналогов и объекта исследования; на странице 30 заключения эксперт указывает, что участков под сельскохозяйственную застройку в черте города крайне ограниченное количество-по данным ГКО:3% от площади территории Санкт-Петербурга, что ограничивает выборку. Также в черте города крайне мало зон садоводства. Исследование проводится на дату 1 января 2022 года в условиях крайне ограниченной рыночной информации. Поскольку подобрать необходимое количество аналогов с одинаковым градостроительным регламентом в зонах садоводств в черте города на ретроспективную дату не представляется возможным, область поиска аналогов была расширена до зон "Производственно-складские, транспортные и инженерно-инфраструктурные зоны города", которые представляют собой ближайшее окружение объекта исследования. Все подобранные аналоги расположены в Пушкинском районе города, а корректировка на различие в характеристиках окружения объектов было учтено путем проведения необходимой корректировки (страница 54-описание, страница 58-расчет).

Указанные пояснения эксперта соответствуют экспертному заключению, являются последовательными и убедительными и опровергают доводы апелляционной жалобы о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Принимая во внимание, что экспертное заключение, выполненное экспертом АО "Региональное управление оценки" ФИО6 не вызывает сомнений в своей достоверности, поскольку не содержит противоречий, является полным и мотивированным, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 96 400 000 рублей, судебная коллегия не может согласиться с содержащимися в резолютивной части решения выводами о том, что административные исковые требования Георгиевского Е.О. подлежат частичному удовлетворению.

Поскольку мотивировочная часть решения не содержит указания на обстоятельства, приведшие суд к выводам о наличии оснований для частичного удовлетворения административного иска, судебная коллегия считает, что такими обстоятельствами суд посчитал установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении, а не в отчете об оценке от 9 октября 2023 года N64-2023/ОКС, выполненным ООО "Правовые решения", предоставленным истцом в подтверждение заявленных требований.

Между тем суд не учел, что правовая природа административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости направлена на установление сведений федерального государственного информационного ресурса (государственного кадастра недвижимости), носящих общедоступный характер и использующихся для определения налоговых и иных платежей (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

Результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости земельного участка, о чем и просил истец в административном исковом заявлении.

То обстоятельство, что предлагаемая истцом величина рыночной стоимости объекта недвижимости оказалась недостоверной и была уточнена судом посредством назначения судебной экспертизы, не является основанием для выводов о частичном удовлетворении заявленных требований.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда, исключив из его резолютивной части: абзац первый, следующего содержания: "Административные исковые требования Георгиевского Евгения Олеговича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить частично", и абзац четвертый, следующего содержания: "В удовлетворении остальной части административного иска Георгиевского Евгения Олеговича отказать".

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Санкт-Петербургского городского суда от 6 мая 2024 года изменить, исключив из его резолютивной части: абзац первый, следующего содержания: "Административные исковые требования Георгиевского Евгения Олеговича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить частично", и абзац четвертый, следующего содержания: "В удовлетворении остальной части административного иска Георгиевского Евгения Олеговича отказать".

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Георгиевского Евгения Олеговича без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Третий кассационный суд общей юрисдикции (Санкт-Петербург) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Вологодский областной суд.

Председательствующий:

Судьи: