Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 30 июля 2024 г. по делу N 66а-666/2024

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Насиковской А.А, судей : Белоногого А.В, Подгорной Е.П, при помощнике судьи: Белоноговой Д.Е, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-35/2024 по апелляционной жалобе ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" на решение Мурманского областного суда от 19 апреля 2024 года по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "69 параллель" об оспаривании решения ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Насиковской А.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Гостиница "69 параллель" (далее - ООО "Гостиница "69 параллель") обратилось в Мурманский областной суд с административным иском об оспаривании решения ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" от 16 октября 2023 года N ОРС-51/2023/000402 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником 18631/20555 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 20555 м?, расположенного по адресу: "адрес". Собственником 1140/20555 долей на указанный земельный участок является ООО "Вояж".

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 года N 2055 определена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 52 207 027, 85 рублей.

Административный истец не согласен с установленным размером кадастровой стоимости объекта недвижимости, считая его завышенным, поскольку рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N согласно отчету об оценке оценщика ООО "Общество оценщиков" Александрович К.В. от 27 июля 2023 года N 070/07-23О по состоянию на 27 июля 2023 года составляет 37 472 000 рублей.

Поскольку завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает имущественные права административного истца как собственника части земельного участка, административный истец обратился в ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" с заявлением о пересмотре указанной кадастровой стоимости.

На основании обращения административного истца ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" принято решение от 16 октября 2023 года N ОРС-51/2023/000402 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец не согласен с указанным решением бюджетного учреждения, в связи с чем просит признать незаконным решение бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001011:58 в соответствии с отчетом оценщика ООО "Общество оценщиков" ФИО12 от 27 июля 2023 года N 070/07-23О по состоянию на 27 июля 2023 года в размере его рыночной стоимости 37 472 000 рублей.

Решением Мурманского областного суда от 19 апреля 2024 года административное исковое заявление ООО "Гостиница "69 параллель" удовлетворено.

Судом признано незаконным решение ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" от 16 октября 2023 года N ОРС-51/2023/000402 об отказе ООО "Гостиница "69 параллель" в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 20555+/-50 м?, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, местоположение: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 45 200 000 рублей по состоянию на 27 июля 2023 года.

Этим же решением суда с ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" в пользу ООО "Гостиница "69 параллель" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" просит отменить указанное судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным, постановленным при неправильном применении норм материального права.

В обоснование доводов жалобы указано, что суд ошибочно принял заключение эксперта в качестве допустимого доказательства, поскольку оно не является всесторонним и объективным; сведения, содержащиеся в нём, привели к занижению итоговой рыночной стоимости земельного участка. В частности, податель жалобы указывает, что экспертом необоснованно применена понижающая корректировка на расположение относительно красной линии, поскольку у объекта имеется прямой выезд на улицу с высоким пешеходным и транспортным потоком, в связи с чем спорный земельный участок имеет значительную коммерческую привлекательность, а значит его кадастровая стоимость выше.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (2ap@sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь частью 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учётом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене или изменению решения суда.

Постановлением Правительства Мурманской области от 18 августа 2022 года N 658-пп датой перехода к применению на территории Мурманской области положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости установлено 01 октября 2022 года.

С указанной даты на территории Мурманской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости и подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьёй 22.1 Федерального закона N237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу части 11 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (часть 11).

Согласно положениям части 12 статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, административный истец ООО "Гостиница "69 параллель" является собственником 18631/20555 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 20555 м?, расположенного по адресу: "адрес". Также собственником долей в указанном земельном участке является ООО "Вояж" (т. 1, л.д. 16-19).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 года N 2055 по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 52 207 027, 85 рублей (т.1, л.д. 12).

29 сентября 2023 года ООО "Гостиница "69 параллель" обратилось в ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, составляющей на 27 июля 2023 года 37 472 000 рублей, приложив отчёт от 27 июля 2023 года N 070/07-23О, выполненный оценщиком ООО "Общество оценщиков" ФИО13. (т. 1, л.д. 22-102).

16 октября 2023 года ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" принято решение N ОРС-51/2023/000402 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчёте об оценке, перечисленными в разделе V решения, а именно: оценщик необоснованно применяет корректировки к аналогам N2 и 3 на расположение относительно красной линии, поскольку у объекта оценки имеется прямой выезд на ул. Ломоносова, которая является единственной дорогой в данном локальном центре, в связи с чем введение корректировки не требуется (т. 1, л.д. 20).

Проверяя обоснованность принятого бюджетным учреждением решения по существу, суд первой инстанции, учитывая разъяснения, данные в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", определением от 26 января 2024 года назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту ООО "Компания "Оценочный стандарт" ФИО7 (т. 1, л.д. 200-205).

На разрешение эксперта поставлен вопрос о том, имеются ли в отчете оценщика ООО "Общество оценщиков" ФИО14 от 27 июля 2023 года N 070/07-23О нарушения требований Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, указанные в решении ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" от 16 октября 2023 года N ОРС-51/2-23/000402. В случае, если такие нарушения (дефекты) имеются, эксперту поручено определить действительную рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 27 июля 2023 года.

Из содержания экспертного заключения эксперта ООО "Компания "Оценочный стандарт" ФИО6 от 09 февраля 2024 года N 89 следует, что отчёт оценщика ООО "Общество оценщиков" ФИО15. от 27 июля 2023 года N 070/07-23О не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 20555 м?, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 27 июля 2023 года составляет 45 200 000 рублей (т. 2, л.д. 4-63).

Кроме того, опрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 дополнительно указал о несогласии с замечанием к отчету об оценке от 27 июля 2023 года N 070/07-230, изложенным в решении ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" от 16 октября 2023 года N ОРС-51/2023/000402, в части отсутствия оснований для применения размера корректировки на красную линию.

Из пояснений эксперта ФИО6 следует, что данный термин является оценочным, а не архитектурным, корректировка на красную линию применяется, поскольку это корректировка на реализацию прав собственности, а в рассматриваемом случае на то, что большей своей частью земельный участок расположен в глубине квартала и не выходит на улицу. Несмотря на то, что земельный участок имеет беспрепятственный заезд со стороны общегородской дороги, на публичной кадастровой карте видно наличие иных земельных участков, которые стоят на кадастровом учете. В случае отсутствия такого заезда, доступ к земельному участку был бы затруднен, и заезд осуществлялся, в том числе посредством сервитута, что значительно уменьшает привлекательность объекта оценки и снижает его стоимость. Рассуждая о более высокой стоимости объекта оценки, необходимо учитывать, что на земельном участке имеется или может быть расположен объект недвижимости, фасадной линией выходящий на красную линию. Учитывая, что такими характеристиками спорный земельный участок не обладает, применение корректировки на красную линию обоснованно. Следовательно, замечания, приведенные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, несостоятельны.

Таким образом, экспертом признано, что вывод комиссии ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" о неправомерности применения оценщиком в отчете об оценке корректировки на красную линию, является необоснованным.

Учитывая, что дефект в отчёте об оценке от 27 июля 2023 года N 070/07-230 оценщика ООО "Общество оценщиков" ФИО16, отраженный в оспариваемом решении бюджетного учреждения в качестве основания для отказа в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, экспертным заключением и пояснениями эксперта не подтвержден, то принятое бюджетным учреждением решение от 16 октября 2023 года N ОРС-51/2023/000402 обоснованно признано судом первой инстанции незаконным.

Суд первой инстанции на основании фактических обстоятельств дела, оценив заключение судебной экспертизы от 09 февраля 2024 года и пояснения эксперта и руководствуясь положениями Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", статьями 84, 245, 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришёл к выводу об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере, подтверждённом заключением судебной экспертизы от 09 февраля 2024 года, которое признал надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости.

Судебная коллегия, исследовав заключение экспертизы от 09 февраля 2024 года, соглашается с правовой оценкой заключения судебной экспертизы, данной судом первой инстанции, как доказательству, с достоверностью подтверждающему рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Доводы, приведённые в апелляционной жалобе ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области", не подтверждают наличие в заключении эксперта от 09 февраля 2024 года недостатков, которые влекут недопустимость данного доказательства либо свидетельствуют о недостоверности определённой экспертом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером N.

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса РФ, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением судебной экспертизы. В экспертном заключении эксперт ответил на все поставленные вопросы.

Судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при производстве судебной экспертизы в отношении земельного участка с кадастровым номером N опровергаются содержанием экспертного заключения и пояснениями эксперта, в связи с чем данные доводы не влияют на правильность постановленного судом решения. Само по себе несогласие с заключением судебной экспертизы, не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Из заключения эксперта ФИО6 следует, что в его распоряжении имелся весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Как следует из содержания заключения, экспертом составлено точное описание объекта исследования, представлена подробная информация о фактических количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости. Описано местоположение и ближайшее окружение объекта экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения эксперта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности со ссылкой на то, что присутствует корректировка на красную линию, были предметом проверки и исследования суда первой инстанции. Мотивы, по которым суд отклонил указанные доводы, подробно и аргументированно изложены в оспариваемом решении суда. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, приведенными в данной части.

Так, доводы о необоснованном применении экспертом понижающей корректировки на красную линию опровергнуты письменными пояснениями эксперта, представленными в суд апелляционной инстанции, из которых следует, что объект исследования расположен на второй линии относительно улицы Ломоносова (крупной автодороги), между исследуемым участком и дорогой находятся другие земельные участки. Исследуемый объект соединяется только проездом, ширина которого составляет около 7 метров. С учетом неправильной формы земельного участка, величина периметра спорного объекта недвижимости, на которую приходится красная линия, составляет 1% от общей площади земельного участка.

Таким образом, поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, апеллянтом ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено. Судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение и с учётом изложенного судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований не доверять судебному экспертному заключению от 09 февраля 2024 года, которое по форме и содержанию соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Принимая во внимание, что обоснованность доводов ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" не нашла подтверждения в ходе судебного разбирательства, учитывая, что заключением судебной оценочной экспертизы подтверждено несоответствие отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительный размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости должна быть установлена в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нарушений норм материального либо процессуального права, влекущих отмену состоявшегося по делу судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Мурманского областного суда от 19 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: