Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09 апреля 2024 г. по делу N 8Г-4857/2024[88-6861/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи ФИО5

судей ФИО4, ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Департамента городского имущества "адрес" к ФИО2, ФИО1 о признании недействительным договор купли-продажи квартиры, признании права собственности

по встречному иску ФИО1 к ФИО2, ООО "ВИС-СК", Департамента городского имущества "адрес" о признании добросовестным приобретателем

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Никулинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ

заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции ФИО4, объяснения представителя ФИО1 адвоката ФИО7, поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент городского имущества "адрес" обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО1, в котором просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: "адрес", заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1; признать право собственности "адрес" на квартиру по адресу: "адрес"; истребовать спорное жилое помещение из незаконного владения ФИО1, признать ФИО1 не приобретшим прав пользования спорной квартирой со снятием с регистрационного учета по указанному адресу.

Свои требования истец мотивировал тем, что решением Никулинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, постановленным по гражданскому делу N без привлечения Департамента к участию в деле, удовлетворены исковые требования ФИО2 к ООО "ВИС-СК" о признании права собственности на "адрес", 38, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 101, 102, 105, 181 в многоквартирном доме по адресу: "адрес". Далее, ДД.ММ.ГГГГ на основании полученной копии судебного решения от ДД.ММ.ГГГГ с отметкой о вступлении в законную силу, на имя ФИО2 в ЕГРН зарегистрировано право собственности на "адрес" по вышеуказанному адресу. Между тем, на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, постановленного по гражданскому делу N по апелляционной жалобе Департамента, не привлеченного к участию в деле, ранее принятое Никулинским районным судом "адрес" решение от ДД.ММ.ГГГГ отменено, по делу постановлено новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2, в том числе заявленных в отношении "адрес". Более того, ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом "адрес" по делу N А40-57851/2020 постановлено решение, вступившее в силу ДД.ММ.ГГГГ, об удовлетворении исковых требований Правительства Москвы к ООО "ВИС-СК" о возложении обязанности по подписанию акта о реализации инвестиционного контракта, согласно которому вышеперечисленные 12 квартир в многоквартирном доме по адресу: "адрес", включая спорную "адрес", подлежат переходу в собственность "адрес". Указанные обстоятельства свидетельствуют о неправомерном выбытии жилых помещений из объема недвижимости, подлежащего включению в имущественную казну "адрес". По данным обстоятельствам по обращению Департамента, а также ООО "ВИС-СК" возбуждено уголовное дело. Таким образом, решение суда, явившееся основанием для регистрации прав собственности ФИО2, признано судом апелляционной инстанции незаконным и отменено.

Оснований для возникновения у ФИО2 прав собственности на квартиру судом апелляционной инстанции не установлено, в связи с чем собственником жилого помещения он не являлся. Однако, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, выступающим в качестве продавца, и ответчиком ФИО1, выступающим в качестве покупателя, заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому право собственности на спорное жилое помещение передано ФИО2 в пользу ФИО1 Право собственности ФИО1 на спорную квартиру зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ Поскольку правомерным собственником спорной квартиры ФИО2 не являлся, то правомочиями по ее отчуждению в пользу ФИО1 не обладал, а заключенный между ответчиками договор купли-продажи является ничтожной сделкой. Поскольку добросовестным приобретателем спорной квартиры ФИО1 не является, а сделка по приобретению жилого помещения является ничтожной, то спорная квартира подлежит истребованию из незаконного владения названного ответчика с признанием его не приобретшим прав пользования жилым помещением.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ФИО2, ООО "ВИС-СК", Департаменту городского имущества "адрес", в котором просил признать истца по встречному иску добросовестным приобретателем спорной квартиры. Встречные исковые требования ФИО1 мотивировал тем, что на момент заключения вышеуказанного договора купли-продажи право собственности продавца ФИО2 было зарегистрировано в ЕГРН в установленном порядке и никем не оспорено. Основанием регистрации права собственности продавца на объект недвижимости явилось вступившее в законную силу на дату заключения сделки судебное решение, оснований не доверять которому у покупателя не имелось. ФИО1 при приобретении квартиры предприняты разумные меры по проверке правомерности сделки и проявлена разумная степень осмотрительности. Сделка купли-продажи являлась возмездной, цена квартира в размере 11 750 000 руб. соответствовала рыночной стоимости аналогичных объектов, договор удостоверен в нотариальном порядке, расчеты сторон произведены с использованием индивидуальной банковской ячейки, денежные средства продавцом получены в полном объеме, о чем свидетельствует рукописная расписка ФИО2; переход права собственности на основании договора купли-продажи в пользу ФИО1 зарегистрирован в ЕГРН в установленном порядке. Спорная квартира принята во владение и пользование ФИО1, о чем свидетельствует акт приема-передачи жилого помещения. С момента совершения сделки до настоящего времени ФИО1 продолжает пользоваться и распоряжаться спорной квартирой, оплатил долг по жилищно-коммунальным услугам в пользу ТСН "Раменки 20". На момент заключения договора купли-продажи квартира являлась свободной от притязаний третьих лиц, жилое помещение было осмотрено покупателем, являлось пустым, а его юридическая и фактическая свобода не вызывали подозрений.

На заключение сделки был приглашен врач-психиатр, подтвердивший дееспособность продавца, ФИО2 покупателю предъявлены правоустанавливающие документы на квартиру, инвестиционный контракт и квитанции о его исполнении; информация о состоявшемся в Никулинском районном суде "адрес" решении о признании прав собственности ФИО2 на квартиру также проверена покупателем на сайте суда. Указанные обстоятельства, по мнению ФИО1, свидетельствуют о его добросовестном поведении, что явилось основанием для обращения с вышеуказанным встречным иском.

Решением Никулинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции дополнительного решения Никулинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: "адрес", заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, применены последствия недействительности сделки, истребовано спорное жилое помещение из незаконного владения, ФИО1 признан не приобретшим прав пользования на жилое помещение по адресу: "адрес" снять с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ФИО2, ООО "ВИС-СК", Департаменту городского имущества "адрес" о признании добросовестным приобретателем судом отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить состоявшиеся судебные акты и принять по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судами неправильно применены номы материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Участвующим в судебном заседании лицам разъяснены процессуальные права и обязанности, а также порядок и пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции.

Отсутствующие в судебном заседании участники по делу извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, уважительных причин неявки судом не установлено, ходатайств об отложении не заявлено.

Судебная коллегия, изучив материалы дела и проверяя законность судебных постановлений, состоявшихся по настоящему делу, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, приходит к следующему.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив по правилам ст.379.6 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ N, Пленума ВАС РФ N от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь ввиду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В силу положений ст. 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что спорное жилое помещение представляет собой отдельную однокомнатную квартиру общей площадью 50, 2 кв.м, расположенную по адресу: "адрес".

Решением Никулинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, постановленным по гражданскому делу N, удовлетворены исковые требования ФИО2 к ООО "ВИС-СК" о признании права собственности на "адрес", 38, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 101, 102, 105, 181 в многоквартирном доме по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ на основании полученной копии судебного решения от ДД.ММ.ГГГГ с отметкой о вступлении в законную силу, на имя ФИО2 в ЕГРН зарегистрировано право собственности на "адрес" по вышеуказанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом "адрес" по делу N А40-57851/2020 постановлено решение об удовлетворении исковых требований Правительства Москвы к ООО "ВИС-СК" о возложении обязанности по подписанию акта о реализации инвестиционного контракта, согласно которому вышеперечисленные 12 квартир в многоквартирном доме по адресу: "адрес" подлежат переходу в собственность "адрес".

Апелляционным постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А40-57851/2020 решение Арбитражного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, выступающим в качестве продавца, и ответчиком ФИО1, выступающим в качестве покупателя, заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому право собственности на спорное жилое помещение передано ФИО2 в пользу ФИО1 Согласно п. 5 договора стоимость спорной квартиры оценена сторонами в размере 11 750 000 руб. и подлежала оплате покупателем в пользу продавца в течение трех календарных дней с момента регистрации перехода права собственности по договору в ЕГРН.

Также названным условием договора установлено, что расчеты между сторонами производятся через индивидуальные банковские сейфы в АКБ "ФОРА-БАНК" ДО "Красная Пресня".

Право собственности ФИО1 на спорную квартиру зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ

На основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, постановленного по гражданскому делу N по апелляционной жалобе Департамента городского имущества "адрес", не привлеченного к участию в деле, ранее принятое Никулинским районным судом "адрес" решение от ДД.ММ.ГГГГ отменено, по делу постановлено новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2, в том числе заявленных в отношении "адрес".

Настаивая на удовлетворении исковых требований, сторона истца указывала, что решение суда, явившееся основанием для регистрации прав собственности ФИО2, признано судом апелляционной инстанции незаконным и отменено. Оснований для возникновения у ФИО2 прав собственности на квартиру судом апелляционной инстанции не установлено, в связи с чем собственником жилого помещения он не являлся.

Оценив собранные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к правильному выводу об удовлетворении требований первоначального иска и отказу в удовлетворении требований встречного иска. Поскольку решение суда, явившееся основанием для регистрации права собственности ФИО2 на спорную квартиру, отменено судом апелляционной инстанцией и постановлено новое решение об отказе в удовлетворении иска о признании прав на 12 объектов недвижимости в доме по вышеуказанному адресу, включая спорный, соответственно ФИО2 собственником спорной квартиры не являлся и полномочиями по распоряжению объектом недвижимости, в том числе посредством его отчуждения по договору купли-продажи, не обладал, что свидетельствует о ничтожности заключенного им в качестве продавца договора купли-продажи квартиры.

Возражая против удовлетворения исковых требований Департамента и поддерживая встречное исковое заявление, сторона ответчика ФИО1 заявляла о том, что покупатель являлся добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку не знал и не мог знать о неправомерности заключенной сделки и принял, а также предпринял со своей стороны достаточную степень осмотрительности при приобретении жилого помещения.

В подтверждение заявленных доводов стороной ФИО1 в материалы дела представлен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, акт передачи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, рукописную расписку ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о получении от ФИО1 денежных средств в размере 11 750 000 руб.

Также в материалы дела представлен договор N-С аренды индивидуального банковского сейфа (сейф N), заключенный ДД.ММ.ГГГГ между АКБ "ФОРА-БАНК" (АО), ФИО1 и ФИО2, согласно особым условиям которого одноразовый доступ которого в период до ДД.ММ.ГГГГ предоставлен ФИО2 при условии предъявления им договора купли-продажи (с указанием в качестве покупателя ФИО1) либо выписки из ЕГРН в отношении квартиры по адресу: "адрес", правообладателем которой указан ФИО1

Также суду представлен договор N-С аренды индивидуального банковского сейфа (сейфа N) аналогичного содержания, заключенный между АКБ "ФОРА-БАНК" (АО), ФИО1 и ФИО8

Кроме того, стороной ФИО1 в материалы дела представлены справки из Наркологического диспансера N, ПНД о том, что ФИО2 на учете названных медицинских организациях не состоит; заключение независимого врача-психиатра ФИО9 о психическом состоянии ФИО2

Сторона истца в ходе рассмотрения дела указывала на отсутствие оснований для удовлетворения встречного иска и признания ФИО1 добросовестным приобретателем со ссылкой на то, что квартира приобретена ФИО1 спустя месяц после регистрации права собственности ФИО2, информация о судебном споре в отношении спорной квартире имелась не только на сайте суда общей юрисдикции, но также опубликовывалась на сайте Арбитражного суда, а также указано на отсутствие доказательств реального расчета между сторонами и приобретения ФИО1, 1993 г.р, зарегистрированного по месту жительства в ином регионе РФ, спорной квартиры для личных бытовых нужд с целью проживания в данном жилом помещении.

При этом суд не усмотрел оснований для признания ФИО1 добросовестным приобретателем спорной квартиры. Представленный договор купли-продажи квартиры и акт приема-передачи жилого помещения не свидетельствуют о безусловном основании для удовлетворения встречного иска, так как не являются доказательствами добросовестности приобретения спорного имущества, поскольку при совершении сделки ФИО1 не в полной мере проявил осмотрительность, не выяснив историю приобретения ФИО2 прав на спорную квартиру, отсутствие притязаний иных лиц на данную недвижимость, тогда как указанные сведения носили ключевой характер, позволяющий покупателю принимать правильное решение о приобретении жилого помещения на вторичном рынке жилья, а сам по себе факт наличия судебного решения о признании права собственности за ФИО2, не подтверждает добросовестность приобретения квартиры, поскольку при совершении сделки не были исследованы все обстоятельства возникновения права собственности на спорное имущество.

Суд отметил, что, ссылаясь на проверку зарегистрированных прав собственности продавца в ЕГРН, ФИО1 не учтено, что с момента возникновения права собственности у ФИО2 до момента продажи квартиры прошел незначительный период времени.

Кроме того, ссылаясь на проверку информации о вступлении в законную силу судебного решения, признавшего права собственности ФИО2 на квартиру, посредством обращения к сайту суда общей юрисдикции, сторона ФИО1 в то же время, не проявила должной осмотрительности и не воспользовалась аналогично общедоступной информацией на сервисе Арбитражного производства Москвы и РФ, допускающей сбор сведений о судебных спорах по вводу спорного объекта недвижимости. При этом, судом учтено, что ко времени заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, были провозглашены и, соответственно, размещены на сайте https://kad.arbitr.ru/, решение Арбитражного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А40-57851/2020 и апелляционное постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ

На указанном информационном ресурсе также имеется информация о наличии судебных споров между управляющей организацией дома и "адрес" в лице государственных органов о взыскании задолженности по жилищно-коммунальным услугам, позволяющая установить принадлежность спорной квартиры к числу собственности "адрес", но не застройщика, отчуждающего квартиры впоследствии в пользу физических лиц, судебные акты по которым находятся в отрытом доступе, доступны по поиску на сайте посредством ввода адреса и представлены в настоящее гражданское дело.

Вопреки доводам ФИО1 о приобретении жилья в целях использования по его назначению для постоянного проживания, судом учтено, что, несмотря на приобретение квартиры в апреле 2021 года, до настоящего времени покупатель в спорное жилое помещение не вселялся, косметический ремонт в приобретенной им квартире не произведен, в жилом помещении имеется первоначальная черновая отделка помещения, сохранившаяся с момента ввода дома в эксплуатацию, что не позволяет вселиться в квартиру и использовать ее для проживания.

Также судом отмечено, что документов, подтверждающих наличие во владении ФИО1 конкретной денежной суммы в размере 11 750 000 руб. на момент заключения договора купли-продажи квартиры с ФИО2 и убытие названной суммы с баланса покупателя в пользу продавца, суду в ходе рассмотрения дела не представлено, приобщенные в дело рукописная расписка ФИО2 и договоры аренды банковских сейфов не подтверждают реальную передачу заявленной денежной суммы наличными денежными средствами, равно как сам по себе факт наличия в распоряжении ФИО1 заявленных средств.

С учетом совокупности собранных по делу доказательств, суд первой инстанции не усмотрел в действиях ФИО1 при приобретении спорной квартиры необходимой осмотрительности, свидетельствующей о добросовестном приобретении объекта недвижимости.

Поскольку ничтожность договора купли-продажи в отношении спорной квартиры нашла свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, суд признал обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования Департамента о признании недействительной вышеуказанной сделки, повлекшей отчуждение спорной квартиры, а также о признании права собственности "адрес" на жилое помещение и его истребование из чужого незаконного владения ФИО1, признании ответчика не приобретшим прав пользования спорным жилым помещением со снятием с регистрационного учета по месту жительства по вышеприведенному адресу.

Поскольку исковые требования сторон носили взаимоисключающий характер, в удовлетворении встречного иска судом было отказано.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции соглашается с обоснованными выводами судов обеих инстанций, поскольку они не противоречат закону, подробно мотивированы, доводами кассационной жалобы не опровергнуты.

Все приведенные в кассационной жалобе доводы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, в обжалуемых судебных актах им дана надлежащая правовая оценка, сомнений в законности которой не имеется. При таких обстоятельствах оснований к отмене либо изменению решения суда и апелляционного определения по доводам кассационной жалобы не имеется.

Судами первой и апелляционной инстанций правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, распределено между сторонами бремя их доказывания.

Изложенным сторонами доводам, представленным ими доказательствам, исследованным по правилам статьи 67 ГПК РФ, дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, а также в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами.

Доводы заявителя не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования судебных инстанций или опровергали выводы постановленных по делу судебных актов.

Иные доводы заявителя, приведенные в кассационной жалобе, уже являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, основаны на неправильном понимании норм права и выводов судов не опровергают, а сводятся лишь к несогласию с правовой оценкой установленных обстоятельств и фактически являются позицией заявителя, что не может служить основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов в кассационном порядке.

Кассатором не приведено аргументов, ставящих под сомнение законность и обоснованность состоявшихся по делу судебных постановлений, равно как и обстоятельств, не прошедших судебного исследования и нуждающихся в дополнительной проверке.

Нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену постановленных по делу судебных актов, не допущено.

Таким образом, по доводам кассационной жалобы судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ оснований для кассационного пересмотра, вступивших в законную силу и правосудных по сути судебных постановлений.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Никулинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции дополнительного решения Никулинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи