Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 июня 2009 г. N Ф04-3128/2009(7426-А03-9) Требование о признании недействительным договора аренды земельного участка удовлетворено, поскольку спорный договор был заключен с нарушением порядка предоставления земельного участка для строительства, а именного без проведения аукциона (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 4 июня 2009 г. N Ф04-3128/2009(7426-А03-9)
(извлечение)

Заместитель прокурора Алтайского края в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к администрации города Барнаула (далее - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Управление механизации N8" Регион (далее - ООО "Управление механизации N 8" Регион, общество) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 09.02.2007 N 13172 по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества возвратить земельный участок администрации.

Заявленные требования обоснованы предоставлением земельного участка под жилищное строительство в нарушении правил статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Главное управление имущественных отношений Алтайского края и Управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (далее - Управление ФРС).

Решением от 04.12.2008, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2009, арбитражный суд удовлетворил заявленные требования в полном объеме, установив, что оспариваемый договор аренды земельного участка заключен без соблюдения требований статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Управление ФРС и ООО "Управление механизации N8" Регион в кассационном порядке оспорили судебные акты, поставив вопрос об их отмене как принятых с нарушением норм материального и норм процессуального права, просили отказать прокурору в удовлетворении заявленных требований.

Управление ФРС в своей кассационной жалобе указывает на то, что на государственную регистрацию было представлено и на момент принятия судом решения о признании спорного договора аренды земельного участка недействительным имелось вступившее в законную силу решение арбитражного суда от 03.04.2008 по делу N А03-13663/07-13, которым устанавливалось право аренды общества на земельный участок. Кроме того, Управление ФРС, ссылаясь на положения статей 131, 433, 452, 453, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", считает, что у регистрирующего органа не имеется законных оснований для государственной регистрации прекращения правоотношений по аренде в связи с применением судом последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку не оспорено само зарегистрированное право. По мнению Управления ФРС, не соответствует действительности вывод суда апелляционной инстанции о том, что признанное право землепользования по недействующему договору аренды не подлежит государственной регистрации в силу закона.

ООО "Управление механизации N8" Регион в своей кассационной жалобе ссылается на неприменение судами положений пункта 4 статьи 38 Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты" и на необоснованное непринятие судами обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда от 03.04.2008 по делу N А03-13663/07-13. По мнению общества, правоотношения по предоставлению земельного участка для строительства возникли до 01.10.2005 и к ним не относятся изменения законодательства, вступившие в силу с 23.12.2006; постановление о предварительном согласовании места размещения объекта строительства от 15.09.2006 N 2490 и постановление об утверждении проекта границ земельного участка и предоставлении земельного участка в аренду от 09.02.2007 N 2696 не отменены и не признаны недействительными, в связи с чем, отсутствуют доказательства нарушения процедуры предоставления земельного участка в аренду и не имеется оснований для признания договора аренды земельного участка противоречащим действующему законодательству. Кроме того, общество полагает, что судами нарушены нормы процессуального права, не исследован вопрос о правомерности обращения прокурора с настоящими требованиями, ссылаясь на то, что прокурор при обращении в арбитражный суд не указал, в интересах какого круга лиц подан иск. Общество находит противоречащим нормам материального права вывод судов о применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка администрации, поскольку уполномоченным органом по распоряжению спорным земельным участком является Главное управление имущественных отношений Алтайского края.

В судебном заседании представитель Управления ФРС поддержал доводы и требования, изложенные в своей кассационной жалобе, а также и в кассационной жалобе ООО "Управление механизации N 8" Регион.

Прокуратура Алтайского края направила отзывы на кассационные жалобы, в которых указала на необоснованность доводов жалоб и отсутствие оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Представитель прокуратуры в судебном заседании высказался против удовлетворения кассационных жалоб, просил решение и постановление оставить без изменения, считая выводы судебных инстанций основанными на правильном применении норм действующего законодательства.

Администрация и Главное управление имущественных отношений по Алтайскому краю не обеспечили направление отзыва в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и явку своего представителя в заседание суда кассационной инстанции.

Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей администрации, ООО "Управление механизации N 8" Регион, Главного управления имущественных отношений по Алтайскому краю, извещенных надлежащим образом о времени месте судебного заседания.

Проверив по правилам статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и норм процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.

Согласно материалам дела, по заявлению ООО "Управление механизации N 8" Регион о выделении земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома было принято решение о предоставлении земельного участка и 28.09.2005 оформлен акт выбора земельного участка для строительства N 1169.

Постановлением администрации от 15.09.2006 N 2490 предварительно согласовано место размещения многоэтажного жилого дома на земельном участке примерной площадью 0,49 га по улице Георгия Исакова, 247г и утвержден акт выбора земельного участка от 28.09.2005 N 1169.

Постановлением от 21.09.2006 N 2596 администрация предоставила ООО "Управление механизации N 8" Регион в аренду сроком на три года земельный участок площадью 0,4330 га для строительства многоэтажного жилого дома переменной этажности, утвердив проект границ этого земельного участка.

Во исполнение постановления от 21.09.2005 N 2596 между администрацией и обществом был заключен договор аренды земельного участка от 09.02.2007 N 13172.

Полагая, что договор аренды земельного участка заключен с нарушением порядка предоставления земельного участка для строительства, установленного статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, заместитель прокурора Алтайского края обратился в арбитражный суд с иском о признании договора недействительным, считая, что администрация могла предоставить земельный участок для жилищного строительства только по результатам аукциона, который, в данном случае, не проводился. Также прокурор просил применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка администрации.

Арбитражный суд, удовлетворяя заявленные требования, исходил из доказанности доводов прокурора о не соблюдении правил статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении спорного договора аренды земельного участка.

Апелляционный суд согласился с обоснованностью выводов суда о признании недействительным договора аренды земельного участка на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и применении последствий недействительности сделки.

Выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 и статьи 18 Федерального закона N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", вступившей в законную силу с 01.10.2005.

Исходя из положений пунктов 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, а продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Положения статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно пункту 4 статьи 38 Федерального закона N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты", распространяются на правоотношения, возникшие с 01.10.2005.

В абзаце 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" указано, что в случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, то такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или в собственность без проведения аукциона.

Материалами дела подтверждается, что постановление N 2490 о предварительном согласовании обществу места размещения многоэтажного жилого дома на спорном земельном участке принято администрацией 15.09.2006, то есть после 01.10.2005.

Таким образом, по состоянию на 01.10.2005 отсутствовало решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

Вместе с тем, в абзаце 1 пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется в аренду для строительства без проведения торгов, если предоставление земельного участка лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: 1) соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004, 2) соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо предусмотрено строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

В материалы дела такое соглашение не представлено.

Исходя из установленных обстоятельств, администрация в рассматриваемом случае вправе была предоставить земельный участок для строительства лишь при проведении аукциона в порядке статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации,

Следовательно, оспариваемый договор аренды земельного участка заключен без соблюдения требований действующего законодательства, в связи с чем, правомерно признан арбитражным судом недействительным по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Верным является вывод суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества передать администрации спорный земельный участок.

Несостоятельна ссылка общества на отсутствие у прокурора полномочий для обращения с настоящими требованиями.

Согласно статье 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с такими требованиями как в интересах конкретного физического или юридического лица, так и в интересах неопределенного круга лиц и в защиту публичных интересов.

Судами обоснованно отклонены доводы общества и Управления ФРС относительно вступившего в законную силу решения арбитражного суда от 03.04.2008 по делу N А03-13663/07-13, как доказательства права аренды на земельный участок.

Названное решение суда не содержит выводов о соблюдении действующего законодательства при заключении оспариваемого договора аренды земельного участка и не являлось основанием для государственной регистрации этого договора аренды.

Приведенные в кассационных жалобах доводы подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и по существу направлены на иную оценку установленных по делу фактических обстоятельств.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемых решения и постановления по доводам кассационных жалоб.

При разрешении спора арбитражные суды правильно установили фактические обстоятельства дела, сделали выводы, основанные на правильном применении норм материального права, и не допустили нарушений норм процессуального права.

Не установлено нарушений, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения судебных актов.

С учетом изложенных обстоятельств, решение от 04.12.2008 и постановление апелляционного суда от 02.03.2009 следует оставить без изменения, а в удовлетворении кассационных жалоб - отказать.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 04.12.2008 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2009 по делу N А03-8519/08-38 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.