Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 июня 2009 г. N Ф04-3518/2009(8787-А03-9) Удовлетворяя иск о признании недействительным договора аренды, суд указал на отсутствие у арендодателя полномочий на распоряжение спорным земельным участком, входящим в границы особой экономической зоны туристско-рекреационного типа, отказ в иске в части применения последствий недействительности сделки мотивирован тем, что истец не является уполномоченным лицом на распоряжение земельным участком, признание недействительной записи о государственной регистрации не может быть применено в качестве последствия недействительности сделки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 18 июня 2009 г. N Ф04-3518/2009(8787-А03-9)
(извлечение)

Заместитель прокурора Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - управление имущественных отношений), управлению Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (далее - управление ФРС), предпринимателям Р.А.А. и Ш.А.П. о признании недействительным договора аренды земельного участка от 05.09.2007 N 113, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания возвратить земельный участок, а также о признании недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заявленные требования мотивированы отсутствием у управления имущественных отношений полномочий на распоряжение спорным земельным участком, входящим в границы особой экономической зоны туристско-рекреационного типа.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: Федеральное агентство по управлению особыми экономическими зонами (далее - РосОЭЗ), администрация Алтайского края, Управление Роснедвижимости по Алтайскому краю.

Решением от 19.01.2009 (судья Б.Н.М.) Арбитражный суд Алтайского края удовлетворил иск частично, признав недействительным договор аренды земельного участка от 05.09.2007 N 113, и отказал в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки и о признании недействительной записи о государственной регистрации.

Седьмой арбитражный апелляционный суд постановлением от 27.03.2009 отменил решение в части отказа в иске и в этой части принял новое решение об удовлетворении иска, оставив без изменения решение суда в остальной части. Апелляционный суд применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав предпринимателей возвратить земельный участок управлению имущественных отношений, мотивируя тем, что в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о прекращении права собственности Алтайского края на спорный земельный участок и опровергающие нахождение данного земельного участка у арендаторов, и признал недействительной запись о государственной регистрации договора аренды, указав, что недействительность договора аренды делает невозможным сохранение записи.

Управление ФРС подало кассационную жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм действующего законодательства, просит отменить постановление в части признания недействительной записи о государственной регистрации договора аренды и в этой части оставить в силе решение суда первой инстанции.

Управление ФРС считает, что в качестве последствий недействительности ничтожной сделки не может быть предъявлено требование о признании недействительной записи, поскольку удовлетворение данного требования противоречит правовому механизму реституции, закрепленному в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель управления ФРС поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе.

Прокуратура Алтайского края и РосОЭЗ в представленных отзывах высказались против удовлетворения кассационной жалобы, находя несостоятельными доводы о неправильном применении апелляционным судом норм материального и норм процессуального права, просили постановление апелляционного суда оставить в силе.

Управление имущественных отношений, предприниматели, администрация Алтайского края, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Алтайскому краю не представили в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на кассационную жалобу и не обеспечили явку своего представителя в заседание суда кассационной инстанции.

Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей прокуратуры, ответчиков и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о судебном разбирательстве по делу.

Проверив в соответствии с правилами статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права при разрешении настоящего спора, суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене в части применения последствий недействительности сделки и признания недействительной записи о государственной регистрации договора аренды.

Из материалов дела видно, что на основании распоряжения управления имущественных распоряжений от 05.09.2007 N 2988 был заключен договор аренды от 05.09.2007 N 113, по условиям которого управление имущественных отношений передало предпринимателям Р.А.А. и Ш.А.П. в пользование на 20 лет земельный участок площадью 840 кв. метров с кадастровым номером 22:02:250005:0438, расположенный по адресу: Алтайский край, Алтайский район, Урочище Талдушка.

В установленном законом порядке 01.10.2007 произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 05.09.2007 N 113.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.04.2007 22АА 805529 спорный земельный участок принадлежит субъекту Российской Федерации - Алтайскому краю и входит в земли особо охраняемых территорий для туристско-рекреационной деятельности.

Прокурор, считая договор аренды земельного участка от 05.09.2007 N 113 заключенным в нарушении требований части 1 статьи 32 Федерального закона "Об особых экономических зонах" и положений Соглашения о создании на территории Алтайского района Алтайского края особой экономической зоны туристско-рекреационного типа, подписанного 02.03.2007 между Правительством Российской Федерации, администрацией Алтайского края и администрацией Алтайского района (далее - Соглашение от 02.03.2007), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал обоснованным требование прокурора о признании недействительным договора аренды земельного участка по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что на момент заключения спорного договора аренды земельного участка управление имущественных отношений в соответствии с Соглашением от 02.03.2007 не имело полномочий на распоряжение земельным участком.

При этом суд первой инстанции отказал в части заявленных требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания предпринимателей возвратить земельный участок управлению имущественных отношений, поскольку управление имущественных отношений не является уполномоченным лицом на распоряжение земельным участком.

Также суд первой инстанции отказал в признании недействительной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка в качестве применения последствий недействительности сделки, ссылаясь на отсутствие правовых оснований.

При повторном рассмотрении дела апелляционный суд согласился с обоснованностью выводов суда о признании договора аренды земельного участка от 05.09.2007 N 113 недействительным по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставив в этой части решение суда без изменения.

Вместе с тем, апелляционный суд пришел к выводу о правомерности требований прокурора о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании недействительной записи о государственной регистрации, удовлетворив иск в этой части.

Суд кассационной инстанции считает правильным вывод судебных инстанций о недействительности договора аренды земельного участка от 05.09.2007 N 113, как заключенного неуполномоченным лицом - управлением имущественных отношений.

Статьей 2 Федерального закона от 22.07.2005 N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах" определено, что особая экономическая зона - это определяемая Правительством Российской Федерации часть территории Российской Федерации, на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 7 названного Федерального закона управление особыми экономическими зонами возлагается на федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять функции по управлению особыми экономическими зонами, и его территориальные органы.

Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2005 N 530, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере управления особыми экономическими зонами, определено Федеральное агентство по управлению особыми экономическими зонами.

Как указано в части 1 статьи 32 Федерального закона "Об особых экономических зонах", органы управления особыми экономическими зонами управляют и распоряжаются земельными участками в её границах на основании соглашения о создании особой экономической зоны в соответствии с законодательством Российской Федерации и с учетом положений настоящего Федерального закона.

Пунктом 2.7 Соглашения от 02.03.2007 установлено, что администрация Алтайского края и администрация Алтайского района с момента его подписания делегируют (передают) Федеральному агентству по управлению особыми экономическими зонами на срок существования туристско-рекреационной особой зоны свои полномочия по управлению и распоряжению земельными участками и другими объектами недвижимости, находящимися в государственной и (или) муниципальной собственности, в пределах территории особой зоны.

Таким образом, управление имущественных отношений, заключая 05.09.2007 спорный договор аренды земельного участка, не обладало полномочиями по управлению и распоряжению земельными участками особыми экономическими зонами.

В этой части судебные акты являются законными и обоснованными, и не оспариваются сторонами.

Согласно части 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверят, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции находит неверными выводы суда апелляционной инстанции о применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка управлению имущественных отношений и признании недействительной записи о государственной регистрации договора аренды.

В рассматриваемом споре арбитражный суд апелляционной инстанции неправильно применил положения части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает иные последствия такого нарушения.

Суд апелляционной инстанции при применении последствий недействительности сделки не учел правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 21.04.2003 N 6-П, и поддержанную Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 информационного письма от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения".

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации последствием сделки, совершенной лицом, не имеющим право на распоряжение имуществом, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации арбитражный апелляционный суд при признании недействительным договора аренды земельного участка, как заключенного неуполномоченным лицом - управлением имущественных отношений, не должен был применять последствия недействительности сделки, обязав предпринимателей возвратить земельный участок управлению имущественных отношений.

Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования об обязании предпринимателей возвратить спорный земельный участок управлению имущественных отношений, как лицу неуполномоченному на распоряжение этим земельным участком.

Суд кассационной инстанции находит обоснованными вывод суда первой инстанции и доводы управления ФРС в кассационной жалобе об отсутствии правовых оснований для признания недействительной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка.

В статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно данной норме права, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Исходя из содержания статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сама по себе государственная регистрация права не является ненормативным правовым актом государственного органа в смысле статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, порождающим правовые последствия, поскольку не имеет властного характера.

Юридический акт регистрации, как действия регистрирующего органа по удостоверению возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество, носит правоподтверждающий, а не распорядительный характер, свойственный правовым актам органов исполнительной власти. В действиях регистрирующего органа не выражаются какие-либо юридически властные волеизъявления.

В силу положений статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о его регистрации.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и другими федеральными законами не предусмотрено такого способа защиты гражданского права, как обжалование акта регистрации права.

В соответствии с указанными обстоятельствами, у Седьмого арбитражного апелляционного суда не имелось правовых оснований для удовлетворения требования прокурора о признании недействительной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, постановление арбитражного апелляционного суда подлежит отмене в части применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания недействительной записи о государственной регистрации.

Решение суда первой инстанции в части отказа в иске следует оставить в силе, как соответствующее действующему законодательству.

В остальной части решение от 19.01.2009 и постановление от 27.03.2009 подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь пунктом 1, 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2009 по делу N А03-7745/2008-11 отменить в части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания индивидуальных предпринимателей Р.А.А. и Ш.А.П. возвратить Главному управлению имущественных отношений Алтайского края земельный участок с кадастровым номером 22:02:250005:0438, площадью 840 кв. метров, расположенный по адресу: Алтайский края, Алтайский район, Урочище Талдушка, и признания недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора аренды от 05.09.2007 N 113, произведенной Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю.

В этой части оставить в силе решение Арбитражного суда Алтайского края от 19.01.2009.

В остальной части решение от 19.01.2009 и постановление от 27.03.2009 по данному делу оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.