Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 августа 2009 г. N Ф04-4667/2009(12185-А67-43)(12597-А67-43) Признавая незаконным отказ в выдаче обществу разрешения на строительство жилого здания, суд исходил из того, что заявитель представил все необходимые документы, в том числе и градостроительный план земельного участка, на отсутствие которого ссылался ответчик (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 6 августа 2009 г. N Ф04-4667/2009(12185-А67-43)(12597-А67-43)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Юнион" (далее по тексту - Общество) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением о признании незаконным отказа Департамента строительства и архитектуры администрации г. Томска (далее по тексту - Департамент) в выдаче Обществу разрешения на строительство жилого здания со встроенными помещениями общественного назначения по ул. С. Лазо, 28 в г. Томске и обязании устранить нарушения прав и законных интересов заявителя.

По мнению заявителя, причиной отказа в выдаче разрешения на строительство послужило решение Арбитражного суда Томской области от 18.07.2008 по делу N А67-2235/08, согласно которого приказ N 57 от 21.04.2008 Департамента строительства и архитектуры администрации г. Томска признан соответствующим законодательству.

Согласно вышеуказанного приказа Департамента, в виду несвоевременности представления градостроительного плана ранее выданное Обществу разрешение от 17.08.2007 N RU 70301000-386-О/07 на строительство жилого дома по ул. С. Лазо, 28, признано недействительным.

Решением от 06.03.2009 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 06.05.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда, требования Общества удовлетворены.

В кассационной жалобе Департамент полагая, что при вынесении судебных актов судами были неправильно применены нормы материального права, выводы, изложенные в судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела, просит отменить принятые по делу судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования заявителя.

По мнению заявителя жалобы, порядок прекращения договора аренды земельного участка в связи с неполучением разрешения на строительство гражданское законодательство не устанавливает. Основанием прекращения обязательства по договору аренды земельного участка от 27.02.2007 N ТО-21-16648 в данном случае, в силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" является факт неполучения в установленном законом порядке разрешения на строительство в течение шести месяцев с момента заключения вышеуказанного договора.

02.01.2009 Общество получило письмо Департамента от 29.12.2008 N 01-0119/11174 с напоминанием о прекращении договора аренды земельного участка, с просьбой вернуть данный земельный участок по условиям договора (п. 9.2), срок действия которого истек- 19.02.2009.

Департамент в своей жалобе указывает также, что арбитражным судом не принято во внимание нарушение прав третьего лица, как собственника и землепользователя, а также ущемление прав данного лица на комфортное проживание, поскольку в результате выделения земельного участка и постановки данного земельного участка на кадастровый учет (кадастровый номер 70:21:0100020:0069) для строительства жилого дома по ул. С. Лазо, 28 и заключения договора аренды земельного участка N ТО-21-16648 от 27.02.2007 было произведено незаконное изъятие части придомовой территории.

В кассационной жалобе третьего лица, не заявившего самостоятельных требований относительно предмета спора - гражданки К.Е.П. указывается на нарушение судом первой и апелляционной инстанций при принятии судебных актов норм материального и процессуального права. Просит суд кассационной инстанции отменить решение Арбитражного суда Томской области и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования Общества.

По мнению заявительницы, Обществом не представлены в Департамент полный пакет документов, указанных в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство. При этом заявительница жалобы ссылается также на решение Арбитражного суда Томской области от 18.07.2008 по делу N А67-2235/08.

Заявитель жалобы считает, что отказ Департамента в выдаче Обществу разрешения на строительство жилого дома является правомерным, поскольку на момент обращения 05.08.2008 за разрешением на строительство, заявитель являлся нелегальным застройщиком, так как у Общества не было правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка по заявленному проекту строительства, разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

Кроме того, заявительница указывает на необоснованность применения арбитражным судом к данным правоотношениям норм гражданского законодательства.

В нарушение требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на кассационную жалобу Департамента от третьего лица - К.Е.П., а также от Департамента и Общества на кассационную жалобу третьего лица не поступили.

В отзыве на кассационную жалобу Общество, опровергая доводы кассационной жалобы Департамента, считает, что арбитражным судом дана правильная правовая оценка имеющимся в деле доказательствам и сделаны обоснованные выводы. Просит оставить решение суда и постановление арбитражного апелляционного суда без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал свои доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Проверив в соответствии с требованиями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, изучив доводы кассационных жалоб и отзыв на жалобу, заслушав представителя Департамента, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Арбитражным судом установлено и из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью "Юнион" зарегистрировано муниципальным - учреждением "Томская регистрационная палата" от 17.08.1994 N 7256/6000, ОГРН 1027000903566.

Обществу выдана лицензия регистрационный номер ГС-6-70-02-27-0-7019011721-002789-4 от 11.12.2006 на строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом сроком действия по 11.12.2011.

Актом выбора земельного участка для строительства жилого дома по ул. с. Лазо, 28 от 20.07.2005 N 1184/8-05 ООО "Юнион" согласован оптимальный вариант выбора земельного участка площадью 1 682, 64 кв.м. по ул. С. Лазо, 28 для строительства жилого дома.

По адресу: г. Томск, ул. С. Лазо, 28 для предварительного согласования места размещения жилого дома сформирован земельный участок, площадью 1682, 64 кв.м., кадастровый номер 70:21:0100020:0069.

Пунктом 2 постановления Мэра г. Томска "О предварительном согласовании ООО "Юнион" места размещения объекта" от 30.09.2005 N 3934з Обществу утвержден акт выбора земельного участка от 20.07.2005 N 1184/8-05 площадью 1 682, 64 кв.м. по ул. С. Лазо, 28 для строительства жилого дома.

В соответствии с пунктом 5.1. вышеуказанного постановления Обществу рекомендовано проектную документацию после прохождения необходимых согласований и экспертиз и изучения общественного мнения жителей представить на рассмотрение в Департамент.

На основании постановления Мэра г. Томска от 19.02.2007 N 342-3 Обществу предоставлен в аренду сроком на два года ранее образованный земельный участок по адресу: г. Томск, ул. С. Лазо, 28, площадью 1 682, 64 кв.м. для строительства жилого дома в границах согласно прилагаемому кадастровому плану.

Во исполнение постановления Мэра г. Томска от 19.02.2007 N 342-3 между муниципальным образованием "Город Томск" и Обществом 27.02.2007 заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-16648, в соответствии с пунктом 3.1. которого, срок его действия устанавливается с 19.02.2007 по 19.02.2009.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Томской области 02.04.2007.

29.05.2007 главным архитектором г. Томска утверждено архитектурно-планировочное задание N 43/3-07 заказчику - ООО "Юнион" на разработку архитектурно-строительного проектирования жилого дома по адресу: г. Томск, Октябрьский район, ул. С. Лазо, 28.

Обществом в связи с намерением строительства дома по адресу: г. Томск, ул. С. Лазо, 28 согласованы и получены: технические условия на присоединение к тепловым сетям централизованного теплоснабжения 04.05.2007 N 11-2102 от ОАО "Томскэнерго", действительные до 05.05.2009; технические условия N 89 на присоединение к системам коммуникаций водоснабжения и водоотведения от 26.03.2007 от МУП "Томский энергокомплекс"; технические условия на технологическое присоединение объекта N ТЭК-8 от 09.03.2007 от МУП "Горэлектросети"; технические условия от 25.06.2007 N 8594, от 25.06.2007 N 36 от ОАО "Сибирьтелеком" для проектирования и телефонизации; технические условия на радиофикацию ТУ Д 29/121 от 16.12.2005 от ОАО "Сибирьтелеком"; технические условия от 385 от 20.04.2007 от УМП "Томскгорсвет"; технические условия от 23.12.2005 от Управления Государственной инспекции безопасности дорожного движения; санитарно-эпидемиологическое заключение N 70ТС 03 000 Т 000589.09.05 от 08.09.2005 и экспертное заключение N 471 у по отводу земельного участка под строительство от 02.09.2005 от Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Томской области; заключение N 0953 экспертной комиссии государственной экологической экспертизы от 25.11.2005 от Управления по технологическому и экологическому надзору Томской области.

Согласно выписке из решения рабочей комиссии Департамента архитектуры и градостроительства по рассмотрению и согласованию проектных материалов от 02.08.2007 N 173/4-07 архитектурное и градостроительное решения проекта 5-этажного жилого здания со встроенными помещениями общественного назначения по ул. С. Лазо, 28 в г. Томске согласованы.

16.08.2007 Обществом из ОГУ "Томскгосэкспертиза" получено положительное заключение N 0336-07/ТГЭ-0466 по проекту "5-этажное жилое здание со встроенным магазином по ул. с. Лазо, 28 в г. Томске". При этом, согласно письму ОГУ Томскгосэкспертиза" от 29.07.2008 N 216 указано, что анализ представленного градостроительного плана земельного участка (кадастровый номер 70:21:0100020:0069) N RU 703210000000000000000165 (т. 1, л.д. 43-50) соответствует требуемым нормам и проведение повторной экспертизы, связанной с утверждением градостроительного плана нет необходимости, что не противоречит пункту 44 "Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 N 145.

Распоряжением Мэра г.Томска от 25.06.2007 N 483 до реорганизации органов администрации г.Томска в соответствии с постановлением Мэра г.Томска от 09.06.2007 N 335 обязанности по подготовке и утверждению градостроительных планов земельных участков возложены на Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска.

Общество 16.08.2007 за N 2806 обратилось в Департамент градостроительства перспективного развития с заявлением на получение разрешения на строительство жилого дома по ул. С. Лазо, 28, указав о наличии договора аренды земельного участка от 27.02.2007 N ТО-21-16648 и разработанной и согласованной документацией на строительство объекта.

17.08.2007 Комитет строительного надзора департамента градостроительства и перспективного развития администрации г. Томска выдал Обществу разрешение на строительство жилого дома по адресу: Томская область, г. Томск, ул. с. Лазо, 28 N RU 70301000386-О/07 сроком действия до 19.08.2008 (т. 1, л.д. 144).

Приказом Департамента от 13.12.2007 N 9 действие разрешения N RU 70301000386-О/07 от 17.08.2007 приостановлено до предоставления градостроительного плана земельного участка до предоставления застройщиком градостроительного плана земельного участка.

27.02.2008 Муниципальным учреждением "Архитектурно-планировочное управление" подготовлен градостроительный план земельного участка (кадастровый номер 70:21:0100020:0069) N RU 703210000000000000000165. Указанный план представлен в Департамент 05.03.2008, утвержден заместителем начальника Департамента, главным архитектором города Томска - 18.03.2008.

21.04.2008 на основании приказа Департамента N 57 разрешение на строительство N RU 70301000-386-O/07 от 17.08.2007, выданное Обществу, признано недействительным в связи с несвоевременным предоставлением в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительного плана земельного участка (т. 1, л.д. 138).

Считая приказ Департамента от 21.04.2008 N 57 о признании недействительным разрешения на строительство N RU 70301000-386-O/07 от 17.08.2007 нарушающим права и законные интересы, Общество, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Решением Арбитражного суда Томской области от 18.07.2008по делу N А67-2235/08, вступившим в законную силу, в удовлетворении заявления Общества о признании незаконным приказа Департамента строительства и архитектуры администрации г. Томска N 57 от 21.04.2008 о признании недействительным разрешения на строительство жилого дома по ул. С. Лазо, 28 N RU 70301000-386-О/07 от 17.08.2007, выданного заявителю, отказано по тем основаниям, что разрешение на строительство N RU 70301000-386-O/07 от 17.08.2007 выдано без градостроительного плана земельного участка (т. 1, л.д. 148-153).

Получив в установленном порядке градостроительный план земельного участка Общество повторно обратилось 05.08.2008 в Комитет строительного надзора Департамента с заявлением на получение разрешения на строительство жилого дома со встроенными помещениями общественно назначения по ул. С. Лазо 28 в г. Томске (т. 1, л.д. 31) с приложением пакета документов, предусмотренный частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно перечню (т. 1, л.д. 30).

Департаментом в выдаче разрешения на строительство было отказано, о чем заявитель был уведомлен письмом от 22.09.2008 N 883.

В обоснование отказа орган местного самоуправления сослался на решение Арбитражного суда Томской области, признавшего приказ от 21.04.2008 N 57 соответствующим требованиям Закона и которым было признано недействительным разрешение на строительство N RU 70301000-386-O/07 от 17.08.2007, полученное без градостроительного плана земельного участка.

Не согласившись с указанным отказом Департамента в выдаче разрешения на строительство, Общество оспорило его в судебном порядке и обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Департамента в выдаче разрешения на строительство и обязании устранить нарушение прав и законных интересов Общества.

Удовлетворяя заявленные Обществом требования, арбитражные суды, пришли к выводу о том, что отказ Обществу в выдаче разрешения на строительство, со ссылкой на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.07.2008 по делу А67-2235/08, является незаконным.

При этом суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что Общество во исполнении пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 6.2.17 договора аренды земельного участка N ТО-21-16648 от 27.02.2007 (срок действия с 19.02.2007 по 19.02.2009, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Томской области 02.04.2007) в течение шести месяцев с даты заключения договора аренды получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Суд кассационной инстанции считает выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, исходя из установленных обстоятельств дела и действующего законодательства.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительным ненормативных правовых актов и незаконных решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок выдачи разрешения на строительство.

В силу частей 1, 2 статьи 51 Кодекса строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

Частью 7 статьи 51 Кодекса установлено, что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. Указанной статьей также предусмотрен перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

В соответствии с частью 11 статьи 51 Кодекса орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводит проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; проводит проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции; выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Согласно части 13 статьи 51 Кодекса уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Из требований части 13 статьи 51 Кодекса следует, что при рассмотрении заявления Общества о выдаче разрешения на строительство Департамент должен проверив наличие документов и соответствие их требованиям градостроительного плана, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, выдать разрешение на строительство или отказать в выдаче с указанием причин отказа, чего Департаментом не было сделано.

Согласно перечня документов, приложенных Обществом к заявлению от 05.08.2008 (вход. N 724) на получение разрешения на строительство, Общество представило в установленном порядке документы, необходимые для выдачи разрешения на строительство, в том числе и градостроительный план земельного участка (кадастровый номер 70:21:0100020:0069) N RU 703210000000000000000165 (т. 1, л.д. 30-31).

Из вышеуказанного градостроительного плана земельного участка, который утвержден заместителем начальника Департамента, главным архитектором города Томска - 18.03.2008, следует, что градостроительные регламенты земельного участка установлены в составе правил землепользования и застройки, утвержденных представительным органом местного самоуправления. При этом в данном градостроительном плане земельного участка указано, что зона землепользования предназначена для застройки многоквартирными многоэтажными домами, допускается размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, преимущественно местного значения, иных объектов согласно градостроительным регламентам.

Учитывая положения статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и обстоятельства дела, суд кассационной инстанции считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что отказ Департамента, выраженный в письме от 22.09.2008 N 883, является незаконным.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Прекращение договора аренды в соответствии с гражданским законодательством возможно в связи с истечением срока, на который был заключен договор и в случае досрочного расторжения договора. Общие основания прекращения обязательств установлены в статьях 407-419 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Помимо указанных оснований, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в перечисленных в пункте 2 статьи 46 Кодекса случаях. Перечень дополнительных оснований для расторжения договора аренды земельного участка не является исчерпывающим.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. 619 ГК РФ "Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя", ст. 620 ГК РФ "Досрочное расторжение договора по требованию арендатора").

Арбитражным судом установлено, что во исполнении постановления Мэра г. Томска от 19.02.2007 N 342-3 между муниципальным образованием "Город Томск" и Обществом 27.02.2007 заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-16648, в соответствии с пунктом 3.1. которого, срок его действия устанавливается с 19.02.2007 по 19.02.2009.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Томской области 02.04.2007.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.11.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Проанализировав доводы Департамента об отсутствии договорных отношений с Обществом по аренде земельного участка, расположенного по адресу: г. Томск, ул. С. Лазо, 28, площадью 1 682, 64 кв.м. для строительства жилого дома, арбитражные суды, исходя из условий вышеуказанного договора и требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к правомерному выводу об отсутствии доказательств того, что договор аренды земельного участка от 27.02.2007 N ТО-21-16648 Обществом прекращен.

Более того, вышеуказанные доводы заявителей, а также доводы о том, что Общество являлось нелегитивным застройщиком, поскольку у заявителя не было правоустанавливающих документов на земельный участок по второму проекту строительства, градостроительного плана земельного участка и разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка для строительства и эксплуатации жилого дома со встроенным магазином, о нарушении прав третьего лица, как собственника и землепользователя, а также ущемлении прав данного лица на комфортное проживание, были предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций, и получили надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции не имеется.

Арбитражные суды всесторонне и полно исследовали материалы дела, дали надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применили нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона

Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Государственная пошлина, уплаченная при подаче кассационной жалобы, относится на К.Е.П. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 06.03.2009 Арбитражного суда Томской области и постановление от 06.05.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-6926/2008 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.