Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 августа 2009 г. N Ф04-4899/2009(12746-А45-13) Отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, суд исходил из того, что заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи истцу, чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, который являлся собственником имущества, но не свидетельствует о недействительности сделки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 27 августа 2009 г. N Ф04-4899/2009(12746-А45-13)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "ХОРОС" (далее - ООО "ХОРОС") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Технологии в Сибири" (далее - ООО "Технологии в Сибири"), индивидуальному предпринимателю Б. И.А. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.09.2007 и обязании управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации права собственности N 54-54-01/280/2007-434.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что при наличии договора от 03.05.2007 купли-продажи имущества между ООО "ХОРОС" и ООО "Технологии в Сибири", ООО "Технологии в Сибири" 10.09.2007 заключило договор купли-продажи этого же имущества с индивидуальным предпринимателем Б. И.А. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец не вправе им распоряжаться. Поскольку склад углекислых баллонов является предметом исполненного договора купли-продажи от 03.05.2007, у истца возникли права в отношении этого склада, следовательно, указанное имущество не может быть повторно продано другому лицу. В дальнейшем истец дополнил основание исковых требований, сославшись на мнимость оспариваемого договора.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее - УФРС).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.03.2009, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2009, договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.09.2007 признан недействительной сделкой. Суд обязал УФРС произвести действия по погашению записи регистрации права собственности N 54-54-01/280/2007-434 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд пришел к выводу, что истец владеет объектом недвижимости на основании действительного договора купли-продажи от 03.05.2007, который в установленном порядке не расторгнут. После передачи недвижимого имущества покупателю по договору купли-продажи, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе распоряжаться данным имуществом. Кроме того, признал договор мнимой сделкой, так как ответчики не имели намерения создать соответствующие договору купли-продажи правовые последствия.

В кассационной жалобе ООО "Технологии в Сибири" просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать.

По мнению заявителя, суд неправильно применил пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Более того, суд не принял во внимание, что договор от 03.05.2007 расторгнут и обязательства по нему прекращены, в связи с чем, у истца отсутствует материальное право на оспаривание заключенного ответчиками договора.

Заявитель считает, что суд неправильно применил статью 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав оспариваемый договор мнимой сделкой. Применив пункт 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", суд не учел, что требования истца не носят виндикационный характер. Обязав государственный орган совершить определенные юридические действия, суд не принял во внимание, что УФРС ответчиком по делу не является.

ООО "ХОРОС" судебные акты находит законными и обоснованными.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, кассационная инстанция считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ООО "ХОРОС" (покупатель) и ООО "Технологии в Сибири" (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.05.2007, по условиям которого продавец передает покупателю имущество: теплицу завода площадью 416,9 кв.м., склад углекислых баллонов площадью 349,7 кв.м., подъездной железнодорожный путь N 46а протяженностью 113 м., расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. Тайгинская, 11, а покупатель принимает и уплачивает продавцу цену продажи имущества.

Платежным поручением N 302 от 04.05.2007 истец оплатил ООО "Технологии в Сибири" стоимость имущества.

По акту приема-передачи от 04.05.2007 объекты недвижимости (теплица завода, склад углекислых баллонов, подъездной железнодорожный путь) переданы ООО "ХОРОС".

ООО "Технологии в Сибири" (продавец) и Б. И.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.09.2007, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает в собственность и оплачивает здание (склад углекислых баллонов), площадью 349,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Тайгинская, 11.

28.09.2007 Б. И.А. зарегистрировал переход права собственности на указанный объект.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.09.2007 является ничтожным, поскольку заключен ответчиками в отношении склада углекислых баллонов уже проданного и переданного истцу по акту приема-передачи от 04.05.2007, ООО "ХОРОС" обратилось с иском в арбитражный суд.

В дальнейшем истец дополнил основание исковых требований, сославшись на мнимость оспариваемого договора. ООО "ХОРОС" считает, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.09.2007 является ничтожной (мнимой) сделкой, так как стороны при подписании договора не намеревались его исполнять, а их действия были направлены только на видимость перехода права собственности, без фактической передачи вещи и титула собственника на нее от продавца к покупателю с целью учинить препятствия для реализации своих прав истцом.

Признавая договор купли-продажи от 10.09.2007 недействительным, суд мотивировал это тем, что имущество было передано ООО "ХОРОС" - покупателю по договору от 03.05.2007. ООО "Технологии в Сибири" утратило право владения и пользования имуществом, следовательно, не вправе было распоряжаться этим имуществом и заключать договор от 10.09.2007. При этом суд сослался на пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Вместе с тем указанный пункт постановления содержит иные последствия допущенного нарушения. В силу этого пункта заключение продавцом нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества влечет наступление ответственности продавца за его неисполнение.

Таким образом, заключение договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.09.2007, ранее проданного по договору купли-продажи ООО "ХОРОС", чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, который в силу статей 131, 223 являлся собственником имущества, но не свидетельствует о недействительности сделки. Следует при этом отметить, что суд не привел норму права, которой противоречит оспариваемый договор в этом случае.

Исходя из пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца покупателю на основании заключенного сторонами договора. Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца покупателю подлежит государственной регистрации. В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Поскольку после заключения договора от 10.09.2007 наступили соответствующие правовые последствия (регистрация права собственности покупателя), суд неправомерно применил статью 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд исходил из того, что для возникновения (регистрации) права собственности на объект недвижимого имущества передача объекта является обязательным и необходимым условием. Однако из смысла закона (статьи 131, 223, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации) передача имущества не связана с регистрацией права собственности на это имущество. С учетом этого признание судом сделки мнимой со ссылкой на недоказанность передачи вещи Б. И.А., нельзя признать правильным.

Удовлетворение судом требования истца об обязании УФРС по Новосибирской области погасить запись регистрации права собственности не соответствует статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, в нарушение статьи 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вынес решение в отношении лица, которое ответчиком по делу не являлось.

В соответствии с указанными обстоятельствами отсутствуют основания для удовлетворения требования об обязании УФРС по Новосибирской области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации права собственности.

Допущенные судом нарушения норм права являются основанием для отмены судебных актов.

По заявленным основаниям исковые требования удовлетворению не подлежат.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.03.20009 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2009 по делу N А45-18553/2008 отменить, принять новое решение: в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ХОРОС" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Технологии в Сибири" 1000 руб. госпошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.