Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 сентября 2009 г. N Ф04-5485/2009(19401-А27-49) Признавая недействительным уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество, суд исходил из того, что продажа предмета ипотеки с публичных торгов влечет за собой прекращение ипотеки, запись в реестре об ипотеке при наличии документов о продаже не препятствует регистрации перехода права собственности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 9 сентября 2009 г. N Ф04-5485/2009(19401-А27-49)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Лесинвест" (далее - ООО "Лесинвест", Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Управлению Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области (далее - Управление) о признании незаконным решения (уведомления) от 01.11.2008 N 10/021/2008-097 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество: арочное сооружение общей площадью 494 кв.м. с кадастровым номером 42:18:0118047:0012:1041/1:1000А, расположенное по адресу: Кемеровская область, Яйский район, пгт. Яя, ул. Красноармейская, 1 а, и обязании Управления произвести государственную регистрацию указанного объекта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "СибЭл" (далее - ООО "СибЭл").

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 20.03.2009 заявленные Управлением требования удовлетворены частично.

Признано незаконным уведомление от 01.11.2008 N 10/021/2008-097 Управления о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество: арочное сооружение общей площадью 494 кв.м. с кадастровым номером 42:18:0118047:0012:1041/1:1000А, расположенное по адресу: Кемеровская область, Яйский район, пгт. Яя, ул. Красноармейская, 1 а, в части отсутствия в договоре купли-продажи от 05.08.2008 сведений об обременении предмета договора ипотекой, как несоответствующее подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениям Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В удовлетворении заявленных требований в части обязания произвести государственную регистрацию права на указанное недвижимое имущество судом отказано.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2009 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты в части удовлетворения заявленных требований.

Указывает на неправильное применение судами норм материального права, а именно, применение статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", тогда как подлежали применению статья 25 Федерального закона "Об ипотеке" и часть 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению Управления, в соответствии с частью 2 пункта 4 статьи 270 АПК РФ обжалуемые судебные акты также подлежат отмене, поскольку вынесены в отсутствие участника процесса ООО "СибЭл", не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Отзывы на кассационную жалобу от ООО "Лесинвест" и ООО "СибЭл" в суд не поступили.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 286 АПК РФ кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. Поскольку в части отказа в удовлетворении заявленных требований судебные акты не обжалуются, законность решения и постановления по данному делу проверяется кассационной инстанцией только в части признания незаконным решения Управления от 01.11.2008 N 10/021/2008-097.

Материалами дела установлено, что решением арбитражного суда Кемеровской области от 30.01.2008 ООО "СибЭл" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В рамках конкурсного производства 05.08.2008 были проведены торги в форме открытого аукциона по продаже недвижимого имущества должника, победителем которых признано ООО "Лесинвест".

По результатам проведения торгов 05.08.2008 подписан протокол заседания комиссии о результатах торгов (лот N 1), заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2008.

Предметом договора от 05.08.2008 является недвижимое имущество, в том числе арочное сооружение, расположенное по адресу: Кемеровская область, Яйский район, пгт. Яя, ул. Красноармейская,1а.

ООО "СибЭл" и ООО "Лесинвест" 18.10.2008 обратились в Анжеро-Судженский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на арочное сооружение на основании договора купли-продажи от 05.08.2008.

В ответ на данное обращение Управление уведомлением 01.11.2008 N 10/021/2008-097 сообщило о приостановлении государственной регистрации прав на спорный объект на основании пункта 1 статьи 18, пункта 1 статьи 19 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до 28.11.2008.

В качестве причины приостановления регистрации сделки было указано на отсутствие в договоре купли-продажи от 05.08.2008 сведений об обременении предмета договора ипотекой, а также на неуказание договоре купли-продажи данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

В ходе проведения правовой экспертизы Управление установило, что согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.06.2007 был зарегистрирован договор об ипотеке N 12 от 22.06.2007, заключенный между ЗАО коммерческий банк "Кедр" и ООО "СибЭл". Права залогодержателя по указанному договору ипотеке принадлежат ЗАО коммерческий банк "Кедр".

Кроме того, основанием для приостановления регистрации послужило то, что в договоре не указано, на каком из земельных участков расположено арочное сооружение.

Посчитав, что решение Управления принято с нарушением действующего законодательства, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Лесинвест" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области.

Проверив материалы дела в порядке статей 284, 286 АПК РФ, изучив доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления судов исходя из следующего.

Удовлетворяя заявленные ООО "Лесинвест" требования в части признания незаконным обжалуемого решения, суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из положений статей 16, 19, 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статей 126, 134, 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статей 122, 123, 198, 201 АПК РФ, и исходя из особенностей процедуры проведения конкурсного производства в отношении должника - продавца имущества, пришли к правильному выводу о том, что продажа предмета ипотеки с публичных торгов влечет за собой прекращение ипотеки, запись в реестре об ипотеке при наличии документов о продаже не препятствует регистрации перехода права собственности, следовательно, основания для приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество у регистрирующего органа отсутствуют.

Суд кассационной инстанции поддерживает выводы судов о том, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены главой VII Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в связи с чем снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения на распоряжение имуществом должника.

Согласно пункту 1 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учитываются в составе требований кредиторов третьей очереди. В соответствии с пунктом 2 названной статьи требования залоговых кредиторов удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественно перед иными кредиторами после продажи предмета залога, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора о залоге.

Аналогичное правило, устанавливающее специальный порядок погашения требований залоговых кредиторов, содержится в абзаце 4 пункта 4 статьи 134 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", определяющим очередность удовлетворения включенных в реестр требований.

Из материалов дела следует, что продажа заложенного имущества осуществлена путем проведения торгов в форме открытого аукциона; требования ЗАО коммерческий банк "Кедр" по договору займа, обеспеченного залогом имущества должника, были включены в третью очередь реестра кредиторов ООО "СибЭл".

Предусмотренные Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, носят специальный характер и по этой причине подлежат приоритетному применению.

Суд кассационной инстанции также учитывает, что состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном порядке никем из заинтересованных лиц не оспорены и не признаны недействительными.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи ипотека прекращена в силу закона, требование о включении в договор купли-продажи сведений об ипотеке также является незаконным и необоснованным.

Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что решение от 01.11.2008 N 10/021/2008-097 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество в части отсутствия в договоре купли-продажи сведений об обременении предмета продажи ипотекой не соответствует требованиям закона и нарушает права Общества, является правильным.

Довод Управления о том, что арбитражный суд рассмотрел дело в отсутствие ООО "СибЭл", не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания не принимается во внимание как основание к отмене обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

Судами установлено, что местонахождение ООО "СибЭл" 652100, Россия, Кемеровская область, Яйский район, р.п. Яя, ул. Советская, д. 3.

Почтовая корреспонденция, направленная судами при рассмотрении настоящего дела по указанному адресу, возвращена с отметкой "предприятия нет".

Следовательно, по правилам статьи 123 АПК РФ ООО "СибЭл" считается извещенным надлежащим образом.

Таким образом, кассационная инстанция считает, что суды в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ всесторонне и полно исследовали материалы дела, дали надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применили нормы права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20.03.2009 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2009 по делу N А27-704/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.