Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 сентября 2009 г. N Ф04-5540/2009(19549-А45-43) Отказ в предоставлении земельного участка является законным, поскольку дополнительных соглашений к договору о продлении данного срока аренды земельного участка не имеется (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 15 сентября 2009 г. N Ф04-5540/2009(19549-А45-43)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Компания Форпост" (далее по тексту - Общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений г. Новосибирска (далее по тексту - Департамент) о признании незаконным действия, выразившегося в отказе в предоставлении в собственность путем выкупа земельного участка с кадастровым номером 54:35:053490:2 из земель населенных пунктов, с указанием местоположения земельного участка, который находится примерно в 50 метрах по направлению на запад от ориентира - индивидуальный жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, переулок 18-й Бронный, дом 71, площадью 70471+27 кв.м., и об обязании заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка.

Заявленные требования мотивированы тем, что Департамент в нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации неправомерно отказал в приобретении в собственность спорного земельного участка, хотя к заявлению были приложены все документы, включая и кадастровый паспорт земельного участка.

Решением от 19.03.2009 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.06.2009 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.

В кассационной жалобе Общество просит отменить принятые по делу судебные акты и принять новый судебный акт, которым обязать Департамент предоставить в собственность спорный земельный участок, поскольку отсутствовали основания для данного отказа, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу Департамент просит оставить без изменения принятые по делу судебные акты, считая данные акты законными и обоснованными, согласующимися со сложившейся судебной практикой.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Суд кассационной инстанции в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителя стороны, явившегося в судебное заседание, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, проанализировав доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

Из материалов дела следует, что 26.08.2005 между Обществом и Департаментом заключен договор аренды земельного участка N 46051-т, с кадастровым номером 54:35:053490:0002, с месторасположением: пер.18-й Бронный, площадью 7 0471 кв.м., для строительства торгового центра сроком - на 3 года.

На строительство первой очереди торгового центра Обществу было выдано разрешение на строительство от 12.03.2008 N Ru 54303000-83 со сроком действия - до 15.09.2008.

Из акта обследования от 04.05.2009, составленного комиссией, назначенной главой администрации Кировского района г. Новосибирска приказами от 29.01.2004 N 114-д и от 11.08.2004 N 1562-од, следует, что при обследовании здания торгового центра, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:05 3490:0002 по адресу: г. Новосибирск, Кировский район пер.18-й Бронный, установлено, что завершение строительства первой очереди планируется в 2008 году. Однако на момент обследования выполнены на 100 % только следующие виды работ: земляные работы и фундаменты.

Обществом 10.09.2008 зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимого имущества:

- объект незавершенного строительства (здание дежурной смены охраны N 1), назначение: нежилое, общей площадью застройки 41 кв.м. процент готовности 9% по адресу город Новосибирск, пер. 18-й Бронный (запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним от 10.09.2008 N 54-54-01/366/2008-146);

- объект незавершенного строительства (здание администрации), назначение: нежилое, общей площадью застройки 116.6 кв.м. процент готовности 4% по адресу город Новосибирск, пер.18-й Бронный (запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним от 10.09.2008 N 54-54-01/366/2008-147);

- объект незавершенного строительства (здание дежурной смены охраны N 2), назначение: нежилое, общей площадью застройки 41 кв.м. процент готовности 9% по адресу город Новосибирск, пер. 18-й Бронный (запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним от 10.09.2008 N 54-54-01/366/2008-148).

В порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации Общество 15.09.2008 обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность путем выкупа земельного участка, расположенного по адресу: город Новосибирск, пер. 18-й Бронный с кадастровым номером 54:35:053490:0002.

Департамент, рассмотрев в установленном законом порядке заявление Общества о выкупе земельного участка, приняло решение, оформленное письмом N 31-23812 от 19.11.2008 об отказе в предоставлении в собственность путем выкупа арендуемого земельного участка.

Отказ мотивирован тем, что испрашиваемый земельный участок предназначен для строительства торгового центра, на котором находятся незавершенные строительством объекты площадью 198,6 кв. м., а также указывается на то, что земельный участок был предоставлен в аренду по договору для строительства торгового центра, а не отдельных объектов.

Не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка в собственность, заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Арбитражный суд Новосибирской области принял решение об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований, исходя из законности принятого Департаментом оспариваемого ненормативного акта, который не нарушает права и законные интересы заявителя. Решение суда первой инстанции оставлено без изменения судом апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, исходя из установленных обстоятельств дела и действующего законодательства.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из данной нормы права, ненормативный правовой акт может быть признан недействительным при совокупности двух условий, а именно: несоответствия его закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций и иных лиц.

Арбитражным судами установлено и следует из материалов дела, что спорный земельный участок был предоставлен Обществу в аренду по договору N 46051-т от 26.08.2005 для строительства торгового центра сроком на 3 года.

Согласно имеющимся в материалах дела свидетельствам о государственной регистрации права, Обществу на праве собственности принадлежат три объекта незавершенного строительства - здание дежурной смены охраны N 1, здание дежурной смены охраны N 2, здание администрации, площадь застройки которых составляет соответственно 41 кв.м., 41 кв.м. и 116,6 кв.м., расположенные на спорном земельном участке, по адресу г. Новосибирск, пер. 18-й Бронный.

Арбитражным судом установлено, что Общество, обратившись 15.09.2008 с заявлением о приобретении в собственность арендуемого земельного участка, не представило доказательств фактического осуществления и окончания строительства торгового центра, а также не представило суду документы, свидетельствующие о нахождении на праве собственности зданий, которые по своему назначению образуют торговый центр. Отдельные объекты, к возведению которых приступило Общество (проведены лишь земляные работы и положен фундамент), являются вспомогательным по отношению к торговому центру, и не отвечают целям использования земельного участка.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

С учетом вышеизложенного, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что Общество не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, определенном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку объекты незавершенного строительства, зарегистрированные за Обществом, не являются зданиями, сооружениями, строениями.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Хотя в пункте 1 статьи 36 земельного кодекса Российской Федерации не указаны объекты незавершенного строительства, дающие право на выкуп земельных участков, применение данного порядка под вышеуказанными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

С учетом обстоятельств дела, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о том, что к настоящему делу данные случаи не относятся, следовательно, Общество не обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка, находящегося в аренде, с кадастровым номером 54:35:053490:0002, с месторасположением: г. Новосибирск, пер.18-й Бронный, площадью 7 0471 кв.м., который может быть приобретен Обществом по результатам торгов.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений данные объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. При этом следует учитывать необходимость соблюдение баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Указанная правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 23.12.2008 N 8985/08.

Из условий договора аренды земельного участка от 26.08.2005 N 46051-т следует, что с Обществом договор аренды заключен на срок - 3 года, и целью использования земельного участка является строительство торгового центра. Дополнительных соглашений к договору о продлении данного срока аренды земельного участка не имеется.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции считает, что выводы арбитражных судов о правомерности отказа Обществу в предоставлении в собственность путем выкупа вышеуказанного земельного участка по основаниям, которые изложены в письме Департамента за N 31-23812 от 19.11.2008, являются законными и основанными на действующем законодательстве, не нарушающими права заявителя.

Арбитражными судами первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, применены нормы материального права, подлежащие применению, не допущено нарушений процессуального законодательства.

Выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на полном, объективном и всестороннем исследовании обстоятельств дела.

Изложенные в кассационной жалобе доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 19.03.2009 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 02.06.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-20897/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.