Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 октября 2006 г. N Ф04-6400/2006(26951-А46-13) Суд удовлетворил требования о признании недействительной в силу ничтожности сделки - договора о передаче в аренду помещения, поскольку перевод жилого специализированного дома (общежития) и расположенных в нем жилых помещений в нежилые произведен самовольно, в порядке, противоречащем гражданскому и жилищному законодательству (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 3 октября 2006 г. N Ф04-6400/2006(26951-А46-13)
(извлечение)

Прокуратура Омской области обратилась с иском к Федеральному государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Омский государственный аграрный университет", ООО "ЮЗА" о признании недействительной в силу ничтожности сделки - договора N 91262090, заключенного 01.10.2004 года между ответчиками о передаче в аренду помещения, площадью 307,8 кв. м, в комнатах N 11-16, 24-36 второго этажа общежития N 1, расположенного в г. Омске, ул. Орджоникидзе, 47, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ООО "ЮЗА" освободить данные помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области.

Исковые требования мотивированы тем, что аренда жилых помещений для целей, не предусмотренных для проживания, запрещена действующим законодательством. На основании статьи 168 Гражданского кодекса сделка является недействительной в силу ее ничтожности.

Решением от 12.04.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 19.07.2006. исковые требования удовлетворены.

Суд пришел к выводу, что сделка совершена в отношении жилых помещений с нарушением гражданского и жилищного законодательства и является недействительной на основании статьи 168 Гражданского кодекса. Обязал ООО "ЮЗА" освободить занимаемые жилые помещения, переданные в аренду по договору.

С принятыми судебными актами не согласно ООО "ЮЗА".

В кассационной жалобе заявитель ссылается на неполное выяснение судом вопросов о местонахождении арендованных помещений, их принадлежности к жилым или нежилым, пригодности помещений для проживания граждан (студентов).

Считает, что законом разрешено размещение в жилых помещениях учреждений, осуществляющих функции некоммерческого характера, коммерческих организаций, занимающихся торговлей, оказанием бытовых услуг, в случаях, не противоречащих пункту 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Указывает на использование арендуемых помещений под офис для целей размещения административно-управленческого персонала, инженерно-технических работников.

На основании изложенного просит судебные акты отменить и прекратить производство по делу.

Представитель прокуратуры судебные акты находит законными и обоснованными.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела. 01.10.2004 между Федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Омский государственный аграрный университет" и ООО "ЮЗА" был заключен договор N 91262090 о передаче в аренду помещения, площадью 307,8 кв. м, в комнатах N 11-16, 24-36 второго этажа общежития N 1, расположенного в г. Омске, ул. Орджоникидзе, 47.

В соответствии с условиями договора ООО "ЮЗА" использовало помещение под свой офис.

Пунктом 1.2 договора установлен срок его действия - с 01.09.2004 по 29.09.2005.

Как усматривается из материалов дела и правомерно установлено судами первой и апелляционной инстанций, арендованные помещения общей полезной площадью 307.8 кв. м., расположены в здании общежития, которое находится в оперативном управлении университета.

В соответствии с пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В силу пункта 1 статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях такой перевод может осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 Кодекса.

Согласно письму администрации Центрального административного округа г. Омска N 01-15/6233 от 02.08.2005 переданные в аренду помещения органами местного самоуправления в установленном законом порядке в нежилой фонд не переводились. Документов, подтверждающих перевод данных помещений в нежилой фонд, суду не представлено.

Таким образом, путем заключения оспариваемого договора аренды помещений, расположенных в здании общежития (площадью 307,8 кв. м.), фактически осуществлен перевод части жилого специализированного дома (общежития) в нежилое.

Судом первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что перевод жилого специализированного дома (общежития) и расположенных в нем жилых помещений в нежилые произведен самовольно, в порядке, противоречащем гражданскому и жилищному законодательству.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса (статья 288 Гражданского кодекса).

При указанных обстоятельствах оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям закона, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение от 12.04.2006 и постановление от 19.07.2006 Арбитражного суда Омской области по делу N 8-278/05 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.