Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 октября 2009 г. N Ф04-5410/2009 При новом рассмотрении дела о расторжении договора аренды нежилых помещений суду необходимо проверить доводы истца о том, что в сданных в аренду помещениях стационарно было установлено грузоподъемное оборудование, которое арендатором использовалось в своей производственной деятельности, кроме того, не выяснено, предупреждал ли арендодатель арендатора о том, что находящиеся в производственных помещениях приспособления не принадлежат арендодателю на каком-либо праве и отношения по использованию этих приспособлений должны оформляться дополнительной сделкой (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 13 октября 2009 г. N Ф04-5410/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2009 г.

Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Сибтекстильмаш" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Рекон-Т" о расторжении договора аренды нежилых помещений N 04-СТМ/07 от 01.12.2007.

Исковые требования мотивированы статьями 451, 452, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик против расторжения заключенного с истцом договора аренды нежилых помещений возражал, полагая, что основания досрочного расторжения сделки, на которые ссылается истец и которые предусмотрены статьями 451, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не доказаны. Поскольку до сего времени истец использует арендуемые площади, считал, что оснований для расторжения договора аренды не имеется. В пояснениях по иску ответчик оспаривал получение от истца предварительного уведомления о досрочном расторжении договора и указывал на несоблюдение им досудебного порядка урегулирования споров, установленного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.04.2009 в иске отказано.

В проверке законности решения Седьмой арбитражный апелляционный суд отказал по причине неуплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В настоящей кассационной жалобе истец оспаривает правомерность выводов арбитражного суда, посчитавшего не доказанными доводы истца о том, что в аренду им принимались производственные помещения со стационарно установленным и неразрывно связанным с конструкцией здания оборудованием (мостовые краны над пролетами цехов с рельсовыми путями для их перемещения) и разборка этих кранов арендодателем лишила арендатора возможности на тех же условиях, при которых заключалась сделка по аренде, осуществлять на арендуемых площадях производственную деятельность. Что касается соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, то полагает, что со стороны истца должны быть представлены и суду представлена почтовая квитанция об отправке ответчику письма N 630087 с описью вложения и указанием адреса. В связи с этим предлагает решение первой инстанции арбитражного суда отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Отзывом на кассационную жалобу ответчик выразил несогласие с доводами кассатора, суть которых сводится к правомерности и доказанности исковых требований, законности и обоснованности обжалуемого истцом судебного решения и отсутствия оснований для отмены судебного акта.

Представитель ответчика доводы отзыва на кассационную жалобу поддержал, просил оставить без изменения решение первой инстанции арбитражного суда.

Законность принятого по делу решения проверена Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа в соответствии с правилами статей 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене по следующим основаниям.

Обратившись с иском о расторжении договора аренды, ЗАО "Сибтекстильмаш" ссылалось на те обстоятельства, что им принимались в аренду нежилые помещения (цеха машиностроительного предприятия) общей площадью 7007, 7 кв.м., расположенные в здании корпуса N 83 по ул. Станционной, 60/1 г. Новосибирска, для размещения в них собственного производства по выпуску строительного копрового оборудования и машин для горно-обогатительных предприятий, в арендуемых помещениях были стационарно установлены приспособления, предназначенные для ведения профильной (машиностроение) производственной деятельности в этих цехах, а именно мостовые краны над пролетами цехов с рельсовыми путями. Поскольку единственным назначением мостовых кранов являлось обслуживание переданных в аренду площадей, то названные механизмы истец считал неотъемлемой частью принятых в аренду нежилых помещений, принадлежность которых в силу статьи 135 и части 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует судьбе главной вещи, должно передаваться и фактически передавалось арендатору вместе с арендуемыми площадями, мостовыми кранами по спорному договору аренды арендатор пользовался вплоть декабря 2007 года до октября 2008 года.

Вместе с тем, в октябре 2008 года арендатор был поставлен в известность о принадлежности мостовых кранов не арендодателю (ЗАО "Рекон-Т"), а иному лицу (ОАО "Завод "Труд"), которое дополнительно потребовало от арендатора оформить арендные отношения на мостовые краны, определив арендную плату, неприемлемую во времена мирового кризиса для арендатора производственных цехов. В результате того, что собственник мостовых кранов и арендатор производственных площадей, в которых эти краны были установлены, к соглашению об аренде кранов не пришли, грузоподъемные механизмы собственник выведены из строя, это обстоятельство лишило арендатора возможности использовать по назначению арендуемые цеха. После этого истцу стало очевидным, что при заключении сделки по аренде нежилых помещений он не предполагал, что могут возникнуть затруднения в использовании мостовых кранов, без которых использование по назначению производственных цехов на условиях заключенного договора аренды N 04-СТМ/07 не представляется возможным и, зная о наличии таких затруднений, истец сделку по аренде производственных площадей не заключал бы.

Рассматривая возникший между сторонами спор, арбитражный суд первой инстанции ограничился проверкой условий заключенного сторонами 01.12.2007 договора аренды, в котором не содержалось сведений о передаче в аренду истцу, помимо нежилых помещений, какого-либо оборудования, в частности мостовых кранов с подъездными путями, а также не содержалось сведений о конкретной цели использования принятых в аренду площадей. Установив названные обстоятельства, арбитражный суд пришел к выводу о недоказанности истцом своих доводов о том, что переданные ему в аренду площади не могут использоваться по назначению на условиях заключенной сторонами сделки по аренде, т.е. истец не доказал правомерность ссылки на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не может считать правильным и основанным на полном исследовании всех обстоятельств по делу решение арбитражного суда.

Во-первых, суд кассационной инстанции не может считать подтвержденными надлежащими доказательствами возражения ответчика по поводу неполучения им извещения о досрочном расторжении договора N 04-СТМ/07 от 01.12.2007, поскольку в материалы данного дела приложена переписка между ЗАО "Сибтекстильмаш", ЗАО "Рекон-Т", ОАО "Завод "Труд", из которой видно, что еще в апреле 2008 г. ответчик по данному делу был поставлен в известность о намерении истца расторгнуть договор аренды нежилых помещений с указанием причин расторжения сделки.

Нельзя считать надлежащими доказательствами со стороны ответчика и представленную им Книгу учета входящей корреспонденции, которая не прошнурована и не пронумерована, составлена одним почерком и за короткий промежуток времени. Не является надлежащим доказательством того, что истец направил истцу заказное письмо с вложением, которое не соответствовало описи, поскольку акт об этом составлен заинтересованными работниками ЗАО "Рекон-Т" и работниками почтовой связи не подтвержден.

В связи с этим суд кассационной инстанции не может считать правильными и доказанными выводы арбитражного суда, касающиеся вопроса уведомления ответчика о досрочном расторжении сделки по аренде.

Что касается неправомерности и недоказанности исковых требований, то и в этой части судебное решение суд кассационной инстанции считает не соответствующим фактическим обстоятельствам по делу.

Рассматривая условия, на которых заключался договор аренды производственных площадей N 04-СТМ/07, арбитражный суд первой инстанции не рассматривал доводы истца о том, что в сданных в аренду помещениях стационарно было установлено грузоподъемное оборудование - мостовые краны с подъездными путями, которые арендатором использовались в своей производственной деятельности вплоть до октября 2008 г. При этом суд не проверял, предупреждал ли арендодатель арендатора о том, что находящиеся в производственных помещениях приспособления не принадлежат арендодателю на каком-либо праве и отношения по использованию этих приспособлений должны оформляться дополнительной сделкой. Названные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения возникшего по данному делу спора, поскольку в соответствии с правилами пункта 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество сдается в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором аренды. Заключенный сторонами договор аренды не содержит указаний на находящиеся в производственных цехах приспособления, которые арендатору были необходимы для производства по выпуску строительного копрового оборудования и машин для горно-обогатительных предприятий, но арендодателем не отрицается, что до октября 2008 г. арендатор вместе с арендой нежилых помещений пользовался и мостовыми кранами.

Следовательно, при заключении договора аренды производственных площадей, арендатор (истец) рассчитывал пользоваться не только нежилыми помещениями, но и находящимися в них приспособлениями, и последующее предложение со стороны ОАО "Завод Труд" о дополнительной оплате арендных платежей за использование стационарно установленных в арендуемых цехах мостовых кранов значительно меняло условия аренды, на которых заключался между истцом и ответчиком договор N 04-СТМ/07. При наличии сведений о собственнике приспособлений, находящихся в арендуемых цехах, который претендует на дополнительную плату, арендатор мог и не заключить спорную сделку, на что истец обоснованно указывал в исковом заявлении.

В соответствии с правилами статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

В связи с названными обстоятельствами суд кассационной инстанции не может считать основанными на фактических обстоятельствах дела выводы арбитражного суда, указавшего на неправомерность применения истцом правил статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом не дана правовая оценка пункту 2 статьи 611 названного Кодекса, на применении которого настаивал истец, не проверялось наличие права собственности у ОАО "Завод Труд" и когда это право у завода возникло, и если у завода такое право имеется, то на основании какой сделки стационарно установленные в сданных истцу в аренду нежилых помещениях мостовые краны использовались самим арендодателем (ответчик).

Неисследованность вопросов, на которые указано в настоящем постановлении, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения первой инстанции арбитражного суда, как принятого с нарушением главы 7, 19, 20 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует уточнить основание исковых требований, поскольку из пояснений истца видно, что его требования основывались и на положениях статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также рассмотреть заявленные требования с исследованием обстоятельств, на которые указано в настоящем постановлении. По результатам рассмотрения дела арбитражному суду следует принять правильное и мотивированное судебное решение, в т.ч. по вопросу распределения расходов по делу и настоящей кассационной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.04.2009 по делу N А45-3567/2009 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд в ином составе. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.