Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 октября 2009 г. N Ф04-6378/2009 При новом рассмотрении дела об оспаривании договора аренды суду необходимо выяснить, производился ли перевод жилых помещений в нежилые в порядке, предусмотренном законодательством, установить, могут ли спорные помещения быть предназначены для обслуживания общих нужд проживающих и возможна ли в этом случае сдача их в аренду (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 21 октября 2009 г. N Ф04-6378/2009
(извлечение)

Прокурор Омской области обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к министерству имущественных отношений Омской области, государственному учреждению Омской области "Центр учета и содержания государственной собственности Омской области" (далее - ГУ "ЦУС"), закрытому акционерному обществу "ЛИВА" (далее - ЗАО "Лива") о признании недействительным в силу ничтожности заключенного между Омской областью, ГУ "ЦУС" и ЗАО "Лива" договора аренды N АН1325 от 11.04.2008 о передаче в аренду помещений NN 4-6, 8, 9, 11, 12, 17-22, 24, общей площадью 130, 88 кв.м (в том числе основная 101,1 кв.м и вспомогательная 29,78 кв.м), на четвертом этаже многоквартирного пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 7, и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании ЗАО "Лива" освободить указанные выше помещения.

Заявленные требования мотивированы тем, что в нарушение статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 23, 92 Жилищного кодекса Российской Федерации в аренду под занятие посреднической деятельностью, то есть для нецелевого использования, сданы жилые помещения общежития, не переведенные в установленном законом порядке в нежилые помещения.

Решением Арбитражного суда Омской области от 12.05.2009, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2009, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд пришел к выводу, что прокурором не представлено доказательств о предоставлении в аренду жилых помещений, находящихся в общежитии.

ЗАО "Лива" заявило ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы. Ходатайство мотивировано тем, что 27.10.2009 в кассационной инстанции будут рассматриваться кассационные жалобы по другим делам с участием одного и того же представителя, который представляет и интересы ЗАО "Лива".

Министерство имущественных отношений Омской области и ГУ "ЦУС" не согласны с данным ходатайством, настаивают на рассмотрении жалобы.

Кассационная инстанция не находит уважительных причин, являющихся основанием для отложения судебного разбирательства (часть 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Прокурор Омской области не согласен с принятыми судебными актами.

Заявитель указывает на то, что согласно письму министерства имущественных отношений Омской области N 05-01/2750 от 24.04.2008 решений об исключении из специализированного жилищного фонда Омской области жилых помещений в общежитии, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 7, не принималось. Спорный объект недвижимости имеет все характерные особенности общежития. Суд не учел, что в соответствии с постановлением законодательного собрания Омской области N 149 от 20.05.2004 в собственность Омской области принято здание общежития площадью 2124,2кв.м.

Считает, что ссылка апелляционного суда об утрате спорным строением статуса общежития в силу статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" неправомерна. Согласно техническому паспорту от 12.05.1980 спорные помещения представляют собой жилые комнаты, умывальник, коридор и холл.

Просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Министерство имущественных отношений Омской области, ГУ "ЦУС", а также ЗАО "Лива" в отзыве на кассационную жалобу считают судебные акты законными и обоснованными.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, кассационная инстанция считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, субъектом Российской Федерации - Омской областью, представляемой министерством имущественных отношений Омской области, ГУ "ЦУС" (балансодержатель) и ЗАО "Лива" (арендатор) заключен договор N АН1325 11.04.2008 аренды имущества, находящегося в оперативном управлении государственного учреждения Омской области, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилые помещения NN 4-6, 8, 9, 11, 12, 17-22, 24 на четвертом этаже многоквартирного пятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 7, литера А, находящегося в собственности Омской области, для использования под занятие посреднической деятельностью. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 130,88 кв.м, в том числе основная - 101,1 кв.м и вспомогательная (помещения общего пользования, пропорционально площади объекта аренды) - 29, 78 кв.м. Срок действия договора с 11.04.2008 по 10.03.2009 (пункт 1.3 договора).

Помещения переданы ЗАО "Лива" по акту приема-передачи от 11.04.2008.

Полагая, что договор аренды не соответствует действующему законодательству, прокурор Омской области обратился в арбитражный суд с иском.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В соответствии с пунктом 3 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации не подлежат отчуждению, передаче в аренду специализированные жилые помещения. К последним согласно пункту 1 настоящей статьи относятся жилые помещения в общежитиях.

Из имеющихся в деле копий документов: решения исполкома Омского городского Совета народных депутатов от 29.04.1980 N 140-3, технического паспорта на жилой дом по ул. Мамина-Сибиряка, д. 7, лит. А, составленного по состоянию на 12.05.1980, распоряжения комитета по управлению имуществом администрации Омской области от 10.02.2002 N 616-РК, акта приема-передачи от 16.12.2002 следует, что здание введено в эксплуатацию как общежитие.

На основании постановления законодательного собрания Омской области от 20.05.2004 N 149 "О принятии в собственность Омской области объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности" здание по ул. Мамина-Сибиряка, д. 7, лит. А, - многоквартирный пятиэтажный жилой дом, общей площадью 2495,40 кв.м, 15.10.2004 зарегистрирован на праве собственности за субъектом Российской Федерации - Омской областью.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданых в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Суд, обосновав свою позицию, правомерно исходил из того, что согласно указанной норме эти жилые дома после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации утрачивают статус общежитий в силу закона, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Поэтому ссылку истца на сохранение за зданием статуса общежития на момент заключения оспариваемой сделки суд правильно признал несостоятельной.

Пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд указал, что прокурором не представлено доказательств того, что в аренду переданы жилые помещения. При этом суд сослался на технический паспорт общежития по состоянию на 19.12.2005, согласно которому указанные помещения являются нежилыми, в связи с чем перевода их в нежилые не требовалось.

Кассационная инстанция считает, что суд при рассмотрении данного дела неполно исследовал все обстоятельства дела, не дал оценку доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Так, прокурор в ходе разбирательства ссылался на технические паспорта этого здания от 12.08.1988, 10.12.1996, 24.12.1998, из которых следует, что спорные помещения представляют собой жилые комнаты, кухню, умывальник, душ, коридор и холл. Суд оставил эти доказательства без внимания.

Согласно пункту 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые определены в статьях 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Сославшись на данные последнего технического паспорта, суд по существу не выяснил, производился ли перевод жилых помещений в нежилые в порядке, предусмотренном законодательством.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделки, связанные с арендой, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, суд отмечает, что часть спорных помещений изначально не являлась жилой (кухня, умывальник, душ, коридор, холл) и, следовательно, могла быть передана в аренду.

Однако, исходя из настоящего статуса здания - многоквартирный жилой дом, суд не выяснял вопрос о том, может ли данное имущество быть предназначено для обслуживания общих нужд проживающих и возможна ли в этом случае сдача указанного имущества в аренду.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене. При новом рассмотрении дела суду необходимо рассмотреть спор с учетом изложенных замечаний.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 12.05.2009 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2009 по делу N А46-4933/2009 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.