Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июля 2024 г. по делу N 8Г-6764/2024[88-7096/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Куликовой И.И, судей Куратова А.А, Кургуновой Н.З, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-168/2023 по иску ООО Специализированный застройщик "ОСК 3" к Гречаниченко Ольге Борисовне о признании сделок недействительными

по кассационной жалобе Гречаниченко Ольги Борисовны, поданной действующим в интересах заявителя Маслюк М.П, на решение Надеждинского районного суда Приморского края от 19.10.2023, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 13.05.2024.

Заслушав доклад судьи Куликовой И.И, выслушав представителей Гречаниченко О.Б. - Возисова К.А, Полянскую М.В, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ООО Специализированный застройщик "ОСК 3" Малиновского К.Ю, возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ООО Специализированный застройщик "ОСК 3" обратилось в суд с иском к Гречаниченко О.Б. о признании недействительными дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве N N от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от 09.09.2021 к договору участия в долевом строительстве N N от ДД.ММ.ГГГГ, указав о том, что оспариваемые соглашения изменяют порядок расчетов, ими исключено использование эскроу счетов, предоставлена рассрочка до ДД.ММ.ГГГГ, уменьшена стоимость объектов долевого строительства по договору N N с "данные изъяты" руб. до "данные изъяты" руб, по договору N N с 6 "данные изъяты" руб. до "данные изъяты" руб. Поскольку договоры участия в долевом строительстве N N и N N заключены до введения многоквартирного дома в эксплуатацию дополнительные соглашения заключены в нарушение требований Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов... ", в связи с чем являются недействительными сделками. Кроме того, уменьшение стоимости объектов долевого строительства более чем на 40%, увеличение срока расчетов в отсутствие экономического обоснования свидетельствует о нарушении принципа добросовестности. Объекты долевого строительства по указанным договорам - квартиры N N и N N по адресу: г "адрес", истец передал ответчику по акту приема-передачи 22.10.2021. Оплата переданного имущества не произведена.

Решением Надеждинского районного суда Приморского края от 19.10.2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 13.05.2024, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Гречаниченко О.Б. ставится вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений, ссылаясь на допущенные судом, по мнению заявителя, нарушения норм права.

В соответствии с частью 5 статьи 379.5 ГПК РФ, признав стороны извещенными о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, исходя из требований главы 10 ГПК РФ и статьи 165.1 ГК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 ГПК РФ).

Проверив в порядке и пределах статей 379.5, 379.6 ГПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы и возражений, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Оценив представленные по делу сторонами спора доказательства в их совокупности и взаимной связи судом установлено, что привлечение денежных средств ответчика на строительство многоквартирного дома осуществлено застройщиком (истцом) путем заключения договоров участия в долевом строительстве N N и N N от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированных в установленном законом порядке, предметом которых является строительство и передача последней двух квартир в многоквартирном доме; указанные договоры N N и N N сторонами заключены до введения многоквартирного дома в эксплуатацию (22.07.2021).

Стоимость указанных объектов составила: по договору N N - "данные изъяты" руб, по договору N N с "данные изъяты" руб. до "данные изъяты" руб.

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 22.07.2021.

Объекты долевого строительства по указанным договорам - квартиры N N и N N по адресу: "адрес" истец передал ответчику по акту приема-передачи 22.10.2021.

Оплата переданного имущества ответчиком в полном объеме не произведена.

Наличие в договорах участия в долевом строительстве N N и N N от ДД.ММ.ГГГГ условий о возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения, судом не установлено.

Вместе с тем ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили два дополнительных соглашения к договорам участия в долевом строительстве N N и N N от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающих изменение как цены объектов долевого строительства (снижение их стоимости по договору N N с "данные изъяты" руб. до "данные изъяты" руб, по договору N N с "данные изъяты" руб. до "данные изъяты" руб.), так и установленного законом и договором порядка расчетов с использованием эскроу счетов, открытых в уполномоченном банке.

Названные дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, оспариваемые истцом, предусматривают осуществление оплаты напрямую на счет застройщика, с рассрочкой до ДД.ММ.ГГГГ.

Установив указанные обстоятельства, суды пришли к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку в силу части 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 214-ФЗ) цена договора по соглашению сторон может быть изменена после его заключения, только если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

По настоящему делу наличие в договорах участия в долевом строительстве N N и N N от ДД.ММ.ГГГГ условий о возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения, судом не установлено.

Кроме того, в силу части 5 статьи 8 Федерального закона от 1 июля 2018 г. N 175-Ф "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов... " договоры участия в долевом строительстве не могут предусматривать возможность проведения расчетов с застройщиком минуя счета эскроу.

В соответствии с частью 7.1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ требования, предусмотренные частями 1.2 и 4 статьи 3, статьей 15.4 настоящего Федерального закона (в том числе о порядке расчетов с использованием эскроу счетов), не применяются только к договорам, заключенным после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до его постановки на кадастровый учет. В иных случаях привлечение денежных средств по таким договорам допускается только с использованием счетов эксроу.

По настоящему делу договоры участия в долевом строительстве заключены 17.03.2021, т.е. до ввода дома в эксплуатацию 22.07.2021.

Принимая во внимание, что по смыслу частей 1, 1.1 и 2 статьи 15.4, части 6 статьи 15.5 Закона N 214-ФЗ договоры, предусматривающие возможность проведения расчетов с застройщиком минуя счета эскроу до ввода дома в эксплуатацию нарушают указанные требования закона и права кредитора застройщика, в данном случае ПАО "Сбербанк", кредитующего строительство, с которым, как установлено судом, застройщиком заключены все предусмотренные законом договоры ипотеки и перед которым до настоящего времени сохраняются обязательства застройщика после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что дополнительные соглашения от 09.09.2021 к договорам участия в долевом строительстве N N и N N от 17.03.2021 заключены в нарушение вышеуказанных императивных требований, а также части 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, предусматривающей случаи и условия изменения цены договора после его заключения, и существу законодательного регулирования такого вида обязательств.

В связи с изложенным, суды пришли к выводу о том, что вышеуказанные изменения условий договоров участия в долевом строительстве в части размера и порядка оплаты, предусмотренные дополнительными соглашениями от 09.09.2021, не соответствуют требованиям закона.

Также, по результатам выполненной почерковедческой экспертизы судом установлено, что дополнительные соглашения от 09.09.2021 не подписаны уполномоченным лицом, подписи в них от имени законного представителя застройщика (ФИО12.) выполнены неустановленным лицом с подражанием ее подписи, а возможность одобрения ничтожной сделки, придавая ей тем самым статус действительной и легализуя ее, действующим законодательством не предусмотрена.

Установленные по делу обстоятельства позволили суду сделать вывод о наличии установленных ст. 168 ГК РФ оснований для удовлетворения исковых требований и признания оспариваемых дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ к договорам участия в долевом строительстве N N и N N от ДД.ММ.ГГГГ недействительными.

Достаточных оснований для иных выводов в кассационной жалобе не приведено.

Доводы кассационной жалобы Гречаниченко О.Б. о соответствии оспариваемых соглашений требованиям закона, отсутствии нарушений прав кредитора застройщика ПАО "Сбербанк", последующем одобрении сделки истцом после ее совершения от имени застройщика неустановленным лицом, не создают оснований для отмены принятых по делу судебных постановлений, поскольку оспариваемые соглашения нарушают установленные законом запреты.

Приведенные в кассационной жалобе доводы, в том числе о несогласии с оценкой показаний свидетелей, заключении оспариваемых сделок по инициативе ФИО13 (директора застройщика), необоснованности отказа в приобщении новых доказательств выводов суда не опровергают, сводятся к оспариванию обоснованности выводов судов об установленных обстоятельствах, иной оценке собранных по делу доказательств, правом на которую суд кассационной инстанции не наделен (часть 3 статьи 390 ГПК РФ).

Настоящее дело правомерно разрешено с учетом специфики спорных правоотношений и фактических обстоятельств, подлежащих доказыванию при разрешении настоящего спора.

Доводы заявителя были проверены судами двух инстанций, получили соответствующую правовую оценку, не содержат каких-либо сведений, которые опровергали выводы суда и ставили под сомнение законность оспариваемых судебных актов, оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 390 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Надеждинского районного суда Приморского края от 19.10.2023, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 13.05.2024 оставить без изменения, кассационную жалобу Гречаниченко О.Б. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи