Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 01 августа 2024 г. по делу N 8Г-15740/2024[88-14638/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Анненковой К.К, судей Шамрай М.С, Ивановой Т.С, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лященко Александра Николаевича к Блохиной Татьяне Николаевне о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, иску Бабич Александры Олеговны, Козлова Дмитрия Владимировича к Блохиной Татьяне Николаевне о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, по кассационной жалобе Лященко Александра Николаевича на решение Троицкого районного суда города Москвы от 18 июля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 марта 2024 года, Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Анненковой К.К, пояснения представителя истца адвоката по ордеру Козловой В.Н, поддержавшей доводы кассационной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Лященко А.Н. 27.03.2023 года обратился в суд с иском к Блохиной Т.Н. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание площадью 267, 6 кв.м, кадастровый номер N, расположенное по адресу: "адрес" приобретенное им у Блохиной Т.Н. на основании договора купли-продажи от 02.03.2023 года.

В обоснование иска ссылался на то, что 2 марта 2023 года сделка купли-продажи сторонами заключена в письменной форме, исполнена, оплата по договору в размере 3 500 000 рублей произведена им продавцу полностью, по акту приема-передачи здание ему передано, однако продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на объект недвижимости.

Бабич А.О. и Козлова Д.В. 28.06.2023 года обратились в суд с самостоятельным иском к Блохиной Т.Н. о государственной регистрации перехода к ним права общей долевой собственности на это же здание, ссылаясь на заключенный с ответчиком договор купли-продажи 25 ноября 2022 года, полное его исполнение сторонами в части оплаты в размере 6 500 000 рублей и передачу им здания по акту приема-передачи, исполнение обязанностей собственников здания, несение бремени содержания объекта недвижимости и оформление договора аренды земельного участка под зданием, невозможность государственной регистрации перехода права собственности вследствие установленного судом запрета на совершение регистрационных действий определением Троицкого районного суда от 10 апреля 2023 года со спорным объект недвижимости в обеспечение иска Лященко А.Н.

Указанные выше иски объединены и рассмотрены судом совместно в одном производстве.

Решением Троицкого районного суда г. Москвы от 18 июля 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 марта 2024 года, отказано в удовлетворении исковых требований Лященко А.Н, удовлетворен иск Бабич А.О, Козлова Д.В, произведена государственная регистрация перехода права собственности на 1/2 доли за каждым в праве собственности на здание с к.н. N, расположенное по адресу: "адрес" на основании договора купли-продажи от 25 ноября 2022 года, указано на отмену после вступления решения суда в законную силу мер по обеспечению иска, принятых определением Троицкого районного суда г. Москвы от 10 апреля 2023 года.

В кассационной жалобе Лященко А.Н. просит отменить судебные постановления, направить дело на новое рассмотрение в ином составе судей, ссылается на неправильное применение норм материального права, недоказанность передачи спорного здания Бабич А.О. и Козлову Д.В, платежеспособности покупателей, необоснованное принятие судом признания иска вышеуказанных истцов ответчиком Блохиной Т.Н.

В отзыве на кассационную жалобу представитель ответчика Блохиной Т.Н. по доверенности Валов В.С. просит оставить без изменения судебные постановления.

В возражениях на кассационную жалобу Бабич А.О. и Козлов Д.В. просят оставить жалобу без удовлетворения.

4 июля 2024 года удовлетворено ходатайство кассатора Лященко А.Н. об отложении рассмотрения дела до 1 августа 2024 года, в связи с нахождением в очередном отпуске председательствующего судьи Лысовой Е.В. произведена её замена на судью Иванову Т.С.

В судебное заседание кассационного суда 1 августа 2024 года иные лица, участвующие в рассмотрении дела, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, не явились, извещение подтверждается сведениями почтового идентификатора. Информация о движении дела своевременно размещена на интернет-сайте Второго кассационного суда общей юрисдикции.

Согласно части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на жалобу, проверив законность судебных постановлений в пределах доводов кассационной жалобы по правилам части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы Лященко А.Н.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судами при разрешении данного спора не допущено.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Блохина Т.Н. является собственником нежилого здания площадью 267, 6 кв.м с к.н. N, расположенного по адресу: "адрес" с 18.05.2020.

Из расписки от 19 сентября 2022 года следует, что Блохина Т.Н. получила от Бабич А.О. денежные средства в размере 448 500 рублей в качестве задатка за продажу нежилого помещения- вышеуказанного здания и обязуется заключить договор купли-продажи с Бабич А.О. и Козловым Д.В.

25 ноября 2022 года Блохина Т.Н. заключила договор купли-продажи вышеуказанного здания с Бабич А.О. и Козловым Д.В, по условиям договора продавец передала, а покупатели получили недвижимое имущество: нежилое строение с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес" общей площадью 267, 6 кв.м, количество этажей - 2, в том числе 0 подземных, оплата в размере 6 500 000 руб. произведена покупателями в момент подписания договора, что подтверждается распиской продавца о получении денежных средств в тексте договора купли-продажи.

В соответствии с актом приема-передачи от 25.11.2022 здание передано продавцом покупателям.

2 марта 2023 года Блохина Т.Н. заключила договор купли-продажи этого же здания с Лященко А.Н, по условиям договора продавец обязался передать покупателю принадлежащее ему на праве собственности нежилое строение, находящееся по адресу: "адрес", площадью 267, 6 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, год завершения строительства: 1958, кадастровый номер N, а покупатель обязался принять вышеуказанный объект недвижимости у продавца и оплатить денежные средства в соответствии с п. 4 договора в размере 3 500 000 руб. наличными в момент подписания договора, в тексте договора также имеется расписка продавца о получении денежных средств в указанном размере, по акту приема-передачи от 2 марта 2023 года здание передано покупателю.

Государственная регистрация перехода права собственности к покупателям не произведена по обоим договорам, требования покупателей о явке в регистрирующий орган 24 марта 2023 года (требование Лященко А.Н.), 20 мая 2023 года (требование Бабич А.О, Козлова Д.В.) для государственной регистрации права собственности Блохиной Т.Н. не исполнены.

Из материалов дела также следует, что Блохина Т.Н. 14 марта 2023 года была задержана в порядке статьи 91 УПК РФ, ей предъявлено обвинение в совершении преступления, предусмотренного п. "а" части 2 статьи 322.1 УК РФ (организация незаконной миграции), постановлением Троицкого районного суда г. Москвы от 16 марта 2023 года в отношении Блохиной Т.Н. избрана мера пресечения в виде домашнего ареста до 2 мая 2023 года.

Определением суда первой инстанции от 10 апреля 2023 года приняты меры по обеспечению настоящего иска Лященко А.Н. в виде запрета совершения регистрационных действий по переходу права собственности в отношении предмета договоров купли-продажи, заключенных с истцами.

18 мая 2023 года Бабич А.О, Козловым Д.В. получено уведомление регистрирующего органа о приостановлении регистрации перехода к ним права собственности на спорный объект в связи с принятыми судом мерами обеспечения иска Лященко А.Н.

30 июня 2023 года Бабич А.О. внесла в ДГИ г. Москвы задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.08.2017 года за арендатора Блохину Т.Н. в размере 24 251, 94 руб. (на 09.04.2023) и недоплаченные пени на 01.01.2023 года в размере 169, 43 руб.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных истцом Лященко А.Н. требований и об удовлетворении исковых требований Бабич А.О. и Козлова Д.В. о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости за последними, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, применив к установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам при их оценке положения пунктов 1, 2 части 1 статьи 8, статей 8.1, пункта 1 статьи 13, пункта 2 статьи 165, 432, 549, пунктов 1, 3 статьи 551, пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, приведенные в пунктах 60 и 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что Бабич А.О. и Козлов Д.В. заключили договор купли-продажи спорного здания ранее Лященко А.Н, т.е. 25 ноября 2022 года, принял во внимание реальное исполнение сторонами данного договора купли-продажи в части передачи объекта и его оплаты, фактическое владение и несение бремени содержания спорного здания и внесения платы за арендованный земельный участок под указанным зданием, отсутствие доказательств фактической передачи во владение и пользование спорного объекта по договору купли-продажи, заключенному позднее 2 марта 2023 года Лященко А.Н. и осуществление им правомочий собственника здания.

При этом суд привел в решении суждение, соответствующее позиции Верховного Суда Российской Федерации по данной категории споров, о том, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателем, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи, указав на то, что в рассматриваемом случае Лященко А.Н. вправе воспользоваться таким способом защиты нарушенного права в отличие от покупателей, заключивших и исполнивших договор купли-продажи ранее, при установленных обстоятельствах уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности по сделке до 14 марта 2023 года и невозможности произвести регистрацию перехода права собственности в связи с нахождением продавца под домашним арестом до 2 мая 2023 года и наложенным судом запретом на совершение регистрационных действий 10 апреля 2023 года по иску Лященко А.Н.

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы апелляционной жалобы Лященко Н.А. о том, что суд первой инстанции неверно определилего процессуальное положение и не привлек к участию в деле в качестве соответчика по иску Бабич А.О. и Козлова Д.В, указав на неправильное толкование апеллянтом норм процессуального права, в частности части 4 статьи 151 ГПК РФ, позволяющей разрешить в одном производстве однородные иски нескольких истцов к одному ответчику без изменения процессуального положения стороны истцов.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцами Бабич А.О. и Козловым Д.В. суду первой инстанции не были представлены оригиналы договора аренды земельного участка и квитанций об оплате арендных платежей, суд апелляционной инстанции признал несостоятельными и не влекущими отмену правильного по существу судебного постановления, верно указав на то, что в соответствии с частью 2 статьи 71 ГПК РФ подлинные документы в качестве письменных доказательств в суд представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документов, различные по своему содержанию, однако перечисленные обстоятельства по данному делу отсутствовали.

Отклонены также доводы апелляционной жалобы о том, что с учетом приговора Щербинского районного суда г. Москвы 20.09.2022 в отношении Козлова Д.В, избранием ему меры пресечения в виде домашнего ареста, с учетом установленных судом ограничений, Козлов Д.В. не имел возможности заключить договор купли-продажи 25.11.2022, поскольку по указанному основанию оспорить заключение договора могут только его стороны, однако ни Козловым Д.В. ни Блохиной Т.Н. договор купли-продажи от 25.11.2022 года не оспаривался, недействительным и незаключенным не признан.

По аналогичным основаниям суд второй инстанции признал несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что ходатайство Лященко Н.А. о проведении судебно-технической экспертизы по установлению давности изготовления договора купли-продажи от 25.11.2022 не было поставлено судом на обсуждение сторон, обоснованно отметив, что в материалах дела отсутствует такое ходатайство, из протоколов судебных заседаний также не следует, что истцом устно заявлялось ходатайство о проведении экспертизы, кроме того, давность изготовления текста договора купли-продажи правового значения для правильного разрешения спора, не связанного с оспариванием договора купли-продажи от 25.11.2022 года, не имела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что объявленная резолютивная часть решения не соответствует резолютивной части решения, изготовленного в окончательной форме, судом апелляционной инстанции проверены и отклонены в связи с отсутствием такого характера нарушений в тексте судебного постановления.

Представленные истцом суду апелляционной инстанции дополнительные доказательства в подтверждение доводов о наличии у него по состоянию на день заключения с Блохиной Т.Н. договора купли-продажи денежных средств, а именно, решение от 02.03.2023 единственного участника ООО "Фарма" Лященко А.Н. о распределении чистой прибыли общества и расходный кассовый ордер, судом апелляционной инстанции приняты и оценены, с выводами суда о том, что указанные обстоятельства платежеспособности покупателя на момент совершения сделки не опровергают правильность выводов суда о более раннем заключении договора купли-продажи с Бабич А.О. и Козловым Д.В. и его реальном исполнении сторонами до заключения договора с Лященко А.Н, суд кассационной инстанции соглашается.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит выводы судебных инстанций по настоящему делу основанными на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы кассационной жалобы Лященко А.Н. о неприменении судами норм материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям, не могут быть признаны заслуживающими внимания, поскольку судами не допущено неправильного применения или нарушения норм материального права, повлекших неверное разрешение спора.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. В случае, когда продавец недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, покупатель вправе обратиться к нему с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Кодекса). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии, что обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

С учетом изложенных правовых норм и актов их толкования, при рассмотрении споров между несколькими покупателями недвижимого имущества и продавцом необходимо исходить из того, что иск первого покупателя об оспаривании зарегистрированного права второго покупателя и о понуждении продавца к государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению, если суд установит, что передача владения недвижимым имуществом произведена первому покупателю.

Такой правовой смысл вытекает и из положений пункта 1 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, на который ссылается кассатор в жалобе, предусматривающего, что права кредитора требовать отобрания индивидуально-определенной вещи у должника и передачи ее кредитору отпадает только в том случае, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, то есть обстоятельством, определяющим переход права собственности на недвижимое имущество в случае его отчуждения продавцом по нескольким договорам купли-продажи, заключенным с разными покупателям, является фактическая передача вещи покупателю.

При рассмотрении спора о праве на имущество, в отношении которого продавцом заключены два разных действительных договора об отчуждении недвижимости, исполненных покупателями, ключевым является вопрос о том, во владении кого находится это имущество. Кроме этого, значение имеют: дата заключения договоров (возникновения права требования передачи вещи), разумность и добросовестность покупателя.

Таким образом, выводы судов нижестоящих инстанций об отсутствии законных оснований для удовлетворения заявленных Лященко А.Н. исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к нему по договору купли-продажи, заключенному позднее, чем заключен и исполнен договор 25.11.2022 года на этот же объект с Бабич А.О. и Козловым Д.В, сформированные на основании оценки представленных в дело доказательств, судебная коллегия кассационного суда находит правильными.

Доводы кассационной жалобы о том, что судам следовало исходить из приоритета Лященко А.Н. по дате подачи им иска в суд о государственной регистрации права собственности на спорный объект, основаны на ошибочном субъективном толковании и применении положений статьи 398, закрепляющей, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях; это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления; если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск (абзац первый); вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (абзац второй).

В рассматриваемом случае судами установлено, что спорный объект недвижимости передан покупателям по договору купли-продажи 25.11.2022 года в связи с чем оснований для определения преимущественного права Лященко А.Н. на этот же объект по дате подаче им иска у суда не имелось.

Доводы кассационной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно принято признание ответчиком Блохиной Т.Н. иска Бабич А.О. и Козлова Д.В. без проверки нарушения прав Лященко А.Н. на приобретенный объект недвижимости, не могут повлечь отмену судебных постановлений, поскольку решение суда первой инстанции не основано исключительно на признании ответчиком иска иных истцов, спор судом разрешен по существу заявленных истцами требований и в соответствии с представленными доказательствами.

Доводы кассатора о необходимости проверки платежеспособности Бабич А.О. и Козлова Д.В. на момент заключения сделки 25.11.2022 года, наличии сговора с продавцом, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку характер спорного правоотношения не предполагает установление наличия у покупателей денежных средств для оплаты товара по заключенной сделке в качестве юридически значимого по делу обстоятельства.

Согласно положениям части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судом доказательств, с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебных постановлений судом кассационной инстанции.

Выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных постановлениях, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций.

Нарушений норм материального либо процессуального права, влекущих отмену состоявшихся по делу судебных постановлений, по доводам жалобы, не допущено.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Троицкого районного суда города Москвы от 18 июля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 марта 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу Лященко Александра Николаевича - без удовлетворения.

Председательствующий судья:

Судьи: