Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 ноября 2009 г. N Ф04-6409/2009 При новом рассмотрении дела об оспаривании договора аренды суду необходимо выяснить, может ли спорное имущество быть предназначено для обслуживания общих нужд проживающих и возможна ли в этом случае сдача указанного имущества в аренду (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 26 ноября 2009 г. N Ф04-6409/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 августа 2010 г. по делу N А46-9037/2009

Прокурор Омской области обратился с Арбитражный суд Омской области с иском о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды N АН 1248 от 27.12.2007, заключенного между Министерством имущественных отношений Омской области (арендодатель), государственным учреждением "Центр учета и содержания государственной собственности" (далее - ГУ "ЦУСГС") (балансодержатель) и индивидуальным предпринимателем (далее - ИП) Б.Д.В. (арендатор) о передаче в аренду нежилых помещений N 21-30, общей площадью 89,9 кв. м., на первом этаже многоквартирного пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, 7 для оказания банно-прачечных услуг и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ИП Б.Д.В. освободить указанные выше помещения со ссылкой на нормы статьей 23, 92, 94 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 288, 296 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исковые требования обоснованы незаконностью сдачи в аренду помещений, находящихся в общежитии.

Решением от 29.07.2009 Арбитражного суда Омской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд мотивировал решение тем, что прокурором не представлено доказательств, что в аренду были сданы жилые помещения, находящиеся в общежитии.

В апелляционном суде законность и обоснованность решения не проверялась.

В кассационной жалобе прокуратура Омской области, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель жалобы полагает, что выводы суда опровергаются письмом Министерства имущественных отношений Омской области от 24.04.2008 N 05-01/2750; существование зарегистрированного и не оспоренного права собственности на многоквартирный жилой дом не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований; судом не дана оценка тому обстоятельству, что в соответствии с постановлением законодательного Собрания Омской области от 20.05.2004 N 149, явившимся основанием для регистрации права собственности, в собственность Омской области принято здание общежития площадью 2124, 2 кв. м.; технический паспорт общежития также свидетельствует о том, что спорные помещения находятся в здании общежития. Указывает, что любое помещение, расположенное в здании общежития, перед сдачей в аренду должно быть переведено из категории жилого в нежилое в установленном законом порядке.

В отзывах на кассационную жалобу Министерство имущественных отношений Омской области, ИП Б.Д.В. просят обжалуемый судебный акт оставить без изменения, как законный и обоснованный, по доводам, изложенным в отзывах.

Арбитражный суд кассационной инстанции в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изучив материалы дела, проанализировав доводы жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, считает, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, 27.12.2007 между Министерством имущественных отношений Омской области, ГУ "ЦУСГС" и ИП Б.Д.В. был заключен договор аренды N АН 1248 имущества, сдаваемого в аренду с согласия государственного учреждения Омской области, в соответствии с которым Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилые помещения NN 21-30, общей площадью 89,9 кв. м., расположенные на первом этаже многоквартирного пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, 7 для оказания банно-прачечных услуг сроком с 27.12.2007 по 25.12.2008.

По акту приема-передачи от 27.12.2007 имущество было передано ИП Б.Д.В. в пользование.

Спорный объект (многоквартирный пятиэтажный жилой дом, общей площадью 2495,40 кв. м.) является государственной собственностью Омской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 55 АА N 688857 от 15.10.2004.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.10.2004 право оперативного управления названного объекта зарегистрировано за ГУ "ЦУСГС" на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Омской области от 10.12.2002 N 616-РК.

Считая, что при заключении договора аренды помещения в вышеуказанном жилом доме были нарушены нормы жилищного и гражданского законодательства, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Принимая решение, суд правомерно исходил из положений статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Следовательно, такие жилые дома после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации утрачивают статус общежитий в силу закона, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Между тем, отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд указал, что прокурором не представлено доказательств того, что в аренду переданы жилые помещения.

Согласно пункту 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые определены в статьях 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако суд не выяснил, производился ли перевод жилых помещений в нежилые в порядке, предусмотренном законодательством.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделки, связанные с арендой, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из статуса здания - многоквартирный жилой дом, суд не выяснил, может ли данное имущество быть предназначено для обслуживания общих нужд проживающих и возможна ли в этом случае сдача указанного имущества в аренду.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене. При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении и с применением норм, подлежащих применению, принять по делу соответствующее решение.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 29.07.2009 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-9037/2009 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.