Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 декабря 2009 г. N Ф04-7504/2009 При новом рассмотрении дела в части признания недействительной государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к ответчику и регистрации за истцом права собственности на спорный объект суду необходимо исследовать вопрос о возможности избрания такого способа защиты, как признание недействительной государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, дать оценку документам, свидетельствующим об изменении характеристик жилого дома, в том числе его площади (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 14 декабря 2009 г. N Ф04-7504/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 7 декабря 2009 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Венера" (далее - ООО "Венера"), ссылаясь на статьи 12, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сибтранс" (далее - ООО "Сибтранс"), конкурсному управляющему индивидуального предпринимателя С.В.К. К.В.К. (далее - конкурсный управляющий), Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области (далее - УФРС по Омской области) о признании права собственности на объект недвижимости - незавершённый строительством жилой дом общей площадью 246,40 кв.м, инвентарный номер 6662735, расположенный по адресу: город Омск, улица Крутой Яр, д. 1; признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости ООО "Сибтранс"; регистрации за ООО "Венера" права собственности на этот объект недвижимости.

До принятия решения по настоящему делу ООО "Сибтранс" заявило встречный иск о признании недействительной (ничтожной) сделкой заключенный между конкурсным управляющим К.В.К. и ООО "Венера" договор купли-продажи от 05.06.2008 незавершённого строительством жилого дома общей площадью 246,40 кв.м, расположенного по адресу: город Омск, улица Крутой Яр, 1.

В правовое обоснование встречного иска указаны статьи 166-168, пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 13.03.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.08.2009, исковые требования ООО "Венера" удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска ООО "Сибтранс" отказано.

С принятым судебным актом не согласились ООО "Сибтранс", Ю.И.М, С.В.К.

В кассационных жалобах, доводы которых поддержаны представителями в судебном заседании, Ю.И.М. и С.В.К. просят решение и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт о прекращении производства по делу.

По мнению заявителей, исковые требования ООО "Венера" не могут быть рассмотрены без привлечения их в качестве ответчиков; производство по настоящему делу подлежит прекращению, поскольку Ю.И.М. и С.В.К. являются физическими лицами.

Считают, что С.В.К., являясь собственником спорного жилого дома, имела права им распоряжаться в связи со снятием ареста с данного объекта и принятием в обеспечение исполнения ею обязательств, поручительства И.В.В. в пределах 11 910 000 рублей; поскольку спорный объект был исключен из конкурсной массы должника, конкурсный управляющий не имел права им распоряжаться; Ю.И.М. и ООО "Сибтранс" являются добросовестным приобретателями; сделка купли-продажи спорного имущества совершена между С.В.К. и Ю.И.М. в процедуре банкротства - наблюдение.

В кассационной жалобе, доводы которой поддержаны представителем в судебном заседании, ООО "Сибтранс" просит решение и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт о прекращении производства по делу.

Указывает, что на торгах по продаже спорного объекта недвижимости участвовали только заинтересованные по отношению к конкурсному управляющему лица, считает себя добросовестным приобретателем; в результате проведенных строительных работ здание приобрело иные характеристики, в связи с чем объект недвижимости - незавершённый строительством жилой дом общей площадью 246,40 кв.м не существует.

Остальные доводы кассационной жалобы ООО "Сибтранс" аналогичны доводам кассационных жалоб Ю.И.М., С.В.К.

В отзыве на кассационные жалобы, доводы которого поддержаны представителем в судебном заседании, конкурсный управляющий просит решение и постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

ООО "Сибтранс", в отзыве на кассационные жалобы Ю.И.М. и С.В.К., поддерживает доводы указанных кассационных жалоб.

Рассмотрев доводы кассационных жалоб, отзыва на них, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене в части удовлетворения исковых требований ООО "Венера".

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, по результатам открытых торгов от 26.05.2008 по продаже имущества индивидуального предпринимателя С.В.К. (далее - должник) конкурсный управляющий должника К.В.К. (продавец) и ООО "Венера" (покупатель) заключили договор купли-продажи от 05.06.2008, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя незавершённый строительством жилой дом площадью 246,40 кв.м, инвентарный номер 6662735, расположенный по адресу: город Омск, улица Крутой Яр, 1.

Поскольку государственная регистрация перехода права собственности к покупателю на спорный объект не была осуществлена, в связи с наличием зарегистрированного права ООО "Сибтранс" на данное имущество, ООО "Венера" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что указанный договор купли-продажи от 05.06.2008 заключен в соответствии со статьями 110, 111, 129, 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

При этом суд первой инстанции правомерно указал, что наличие родственных связей между К.В.К. и учредителем ООО "Венера" не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного по результатам торгов.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что С.В.К. не имела права отчуждать спорный объект в период конкурсного производства, в связи с чем договор купли-продажи от 19.07.2008, заключенный между должником и Ю.И.М., и все последующие сделки по его отчуждению являются ничтожными, истец приобрел недвижимое имущество на торгах, не признанных недействительными.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 названного Кодекса способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу указанных норм права оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Удовлетворяя иск о регистрации права собственности, суд должен исходить из невозможности зарегистрировать указанное право в установленном законом порядке.

Кроме того, в силу статьи 4, части 3 статьи 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве ответчика к участию в деле привлекается лицо, нарушившее права и законные интересы истца. Однако из представленных в материалы дела документов, а также существа искового заявления не усматривается, каким образом участвующее в качестве ответчика по настоящему иску УФРС по Омской области нарушило права и законные интересы ООО "Венера".

Вывод судов о том, что спорный объект не изменен, основан на пунктах 31, 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, предусматривающих, что в части площади объекта незавершенного строительством указывается площадь застройки.

Вместе с тем, судами не учтено, что изменение характеристик объекта подтверждается документами, предусмотренными Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, в нарушение части 1 статьи 64, статьи 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами неполно исследованы обстоятельства по делу; не установлена, исходя из положений статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Закона о регистрации, возможность избрания такого способа защиты как признание недействительной государственной регистрации права собственности на объект недвижимости; не исследован вопрос в части требования о регистрации права на спорный объект, каким образом УФРС по Омской области нарушило права ООО "Венера", а также невозможность регистрации указанного права; не определены относимые и допустимые доказательства, подтверждающие изменены или нет характеристики незавершенного строительством жилого дома, в том числе его площадь.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что решение и постановление апелляционного суда по настоящему делу приняты по неполно исследованным обстоятельствам и с нарушением норм материального и процессуального права, что в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения от 13.03.2009 Арбитражного суда Омской области и постановления от 26.08.2009 Восьмого арбитражного апелляционного суда в части удовлетворения исковых требований ООО "Венера" с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть вышеизложенное, устранить допущенные нарушения; предложить истцу уточнить исковые требования; по результатам рассмотрения дела принять решение, отвечающее требованиям статей 15, 168 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, распределив при этом расходы по государственной пошлине по кассационным жалобам.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 13.03.2009 Арбитражного суда Омской области и постановление от 26.08.2009 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-19218/2008 отменить в части удовлетворения исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Венера". В этой части дело направить в Арбитражный суд Омской области на новое рассмотрение. В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.