Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 января 2010 г. по делу N А81-2571/2008 Удовлетворяя требование о взыскании задолженности и пеней по договорам аренды муниципальных нежилых помещений, суд исходил из отсутствия доказательств внесения ответчиком арендных платежей и освобождения занимаемых помещений после расторжения договоров, отказ в удовлетворении встречного иска о признании договора незаключенным мотивирован тем, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 20 января 2010 г. по делу N А81-2571/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2010 г.

Муниципальное учреждение "Дирекция по организации управления муниципальным имуществом Тазовского района" (далее - муниципальное учреждение) со ссылкой на статьи 393, 395, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Малахит" (далее - ООО "Малахит") о взыскании задолженности по договорам аренды муниципальных нежилых помещений от 31.08.2005 N 42/05, N 41/05, N 40/05 в размере 1 543 621 рубля 79 копеек, пени за просрочку платежей и за неосвобождение занимаемых помещений в размере 6 041 529 рублей 59 копеек, штрафа в размере 75 742 рублей 11 копеек, а также об освобождении занимаемых нежилых помещений.

ООО "Малахит" предъявило встречный иск о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды муниципальных нежилых помещений от 31.08.2005 N 42/05, N 41/05, N 40/05. В правовое обоснование встречного иска указаны статьи 131, пункт 1 статьи 165, пункт 1 статьи 166, пункт 2 статьи 167, пункт 3 статьи 433, пункт 1 статьи 453, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 06.05.2009 первоначальный иск удовлетворен частично. ООО "Малахит" обязано освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: поселок Тазовский, улица Геофизиков, дом 2; поселок Тазовский, улица Геофизиков, дом 2-6; поселок Тазовский, улица Геофизиков, дом 2-г, и передать их по акту приема-передачи муниципальному учреждению. С ООО "Малахит" в пользу муниципального учреждения взыскано 1 357 068 рублей 84 копейки основного долга, 37 631 рубль 73 копейки штрафа. В удовлетворении остальной части первоначального иска и удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 21.08.2009 решение суда изменено в части. С ООО "Малахит" в пользу муниципального учреждения взыскано 1 274 922 рубля 09 копеек основного долга, 35 854 рубля 41 копейка штрафа. В удовлетворении исковых требований о взыскании основного долга и штрафа частично отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец по встречному иску - ООО "Малахит", просит отменить постановление апелляционного суда о взыскании основного долга и штрафа по указанным договорам в силу незаключенности (ничтожности) сделок полностью и прекратить производство по делу.

Полагает, что оснований для отказа в удовлетворении встречного иска у суда не имелось, так как в данном случае при подписании дополнительных соглашений N 1 о продлении срока действия договоров фактически новых договоров не заключалось, в результате чего они были заключены на срок более одного года и подлежали государственной регистрации. На момент сдачи в аренду помещений у истца отсутствовало право собственности на них.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого постановления апелляционного суда по настоящему делу, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования Тазовский район (в настоящее время - муниципальное учреждение, арендодатель) и ООО "Малахит" (арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения от 31.08.2005 N 42/05, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное пользование на срок с 01.09.2005 по 01.08.2006 часть нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: поселок Тазовский, улица Геофизиков, 2, общей площадью 172 кв.м для использования в качестве складского помещения.

Также между сторонами заключены договоры от 31.08.2005 N 41/05 на аренду теплого склада N 2, расположенного по адресу: поселок Тазовский, улица Геофизиков, 2-г, общей площадью 163,8 кв.м, для использования в качестве складского помещения на срок с 01.09.2005 по 01.08.2006 и от 31.08.2005 N 40/05 на аренду теплого склада N 1, расположенного по адресу: поселок Тазовский, улица Геофизиков, 2-6, общей площадью 255,1 кв.м, для использования в качестве складского помещения на тот же срок.

Пунктами 4.1 указанных договоров аренды предусмотрено, что плату за пользование имуществом арендатор должен вносить до 10 числа месяца, следующего за отчетным в размере, указанном в приложении N 1 к договорам.

Арендодатель и арендатор заключили к названным договорам аренды дополнительные соглашения от 02.08.2006 N 1, в которых продлили срок действия договоров аренды с 02.08.2006 по 31.12.2006 и согласовали новый расчет арендной платы, указанный в приложении N 1 к дополнительным соглашениям.

Впоследствии сторонами заключены дополнительные соглашения от 14.09.2006 N 2 к этим договорам, в которых согласованы новые расчеты арендной платы (приложения N 1 к дополнительным соглашениям).

Поскольку ответчик обязательство по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил и по окончании срока действия договоров арендованное имущество по акту приема-передачи арендодателю не возвратил, истец обратился в суд с настоящим иском.

ООО "Малахит", полагая, что договоры аренды являются ничтожными, поскольку не прошли государственную регистрацию (срок договоров с учетом дополнительных соглашений превышает один год - с 01.09.2005 по 31.12.2006), обратилось со встречным исковым заявлением.

Удовлетворяя частично первоначальные исковые требования муниципального учреждения, суды первой и апелляционной инстанций исходили из доказанности предъявленного требования, так как арендатором не представлено доказательств внесения арендных платежей и освобождения занимаемых помещений после расторжения договоров, при этом суды исходили из положений статей 309, 310, 614, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изменяя решение суда первой инстанции в части размера взыскиваемого основного долга и штрафа, апелляционный суд обоснованно исходил из того, что расчет арендной платы по договору аренды от 31.08.2005 N 42/05 необходимо производить с учетом площади арендуемого помещения 144,1 кв.м фактически находившейся в собственности истца.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды правомерно исходили из того, что договоры аренды от 31.08.2005 N 40/05, 41/05 и 42/05 не подлежали государственной регистрации.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 621 названного Кодекса договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон или на неопределенный срок при наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 621 Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 этого же Кодекса договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.

Судами установлено, что согласно пунктам 1.5 спорных договоров аренды срок действия установлен с 01.09.2005 по 01.08.2006, то есть менее чем на один год.

Дополнительными соглашениями N 1 к договорам аренды, подписанными сторонами 26.03.2006, срок действия договоров был продлен со 02.08.2006 по 31.12.2006, то есть так же на срок менее одного года.

Таким образом, суды сделали правильный вывод о том, что при продлении договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок (менее одного года) после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Довод кассационной жалобы об отсутствии оснований для взыскания арендных платежей в силу незаключенности (ничтожности) договоров аренды от 31.08.2005 N 40/05, 41/05 и 42/05 подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании норм материального права.

Судом апелляционной инстанции дана правильная оценка и доводу заявителя относительно отсутствия у истца права собственности на переданные в аренду объекты недвижимости.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что постановление арбитражным апелляционным судом принято с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права, оснований для его отмены в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2009 по делу N А81-2571/2008 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Малахит" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.