Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 января 2010 г. по делу N А70-4340/2009 Требование о расторжении договора аренды здания оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку истец не представил доказательства направления ответчику извещения о смене собственника арендованного недвижимого имущества, о банковских реквизитах нового собственника, предложения о погашении задолженности по арендным платежам в разумный срок (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 26 января 2010 г. по делу N А70-4340/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "МАКСТЕРМ-К" (далее - ООО "МАКСТЕРМ-К") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Техноплюс" (далее - ООО "Техноплюс") о расторжении договора аренды здания (сооружения, нежилого помещения) от 05.01.2007, заключённого между закрытым акционерным обществом "НПК "Сибпромэлектроника" (далее - ЗАО "НПК "Сибпромэлектроника") и ООО "Техноплюс", и выселении ответчика из нежилых помещений, расположенных в здании (Литера А1, А14, А15) общей площадью 726,7 кв.м, этаж: 1, 2, номера на поэтажном плане 1 этаж Литера А1: с 2 по 6, Литера А14: 1, Литера А15: 10, 2 этаж Литера А1: с 7 по 9, Литера А15: 11, по адресу: Тюменская область, город Тюмень, улица Харьковская, дом 59, строение 3.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ООО "Техноплюс" обязанностей по внесению арендной платы.

Решением суда от 07.09.2009 иск удовлетворён в полном объёме.

Постановлением апелляционного суда от 23.11.2009 указанное решение суда отменено, принят новый судебный акт об оставлении искового заявления ООО "МАСТЕРМ-К" без рассмотрения.

В кассационной жалобе ООО "МАКСТЕРМ-К" просит постановление апелляционного суда отменить, как принятый с нарушением норм материального и процессуального права, и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Считает, что вывод суда апелляционной инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка разрешения спора не соответствует фактическим обстоятельствам дела, пунктам 5, 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Полагает, что им представлены достаточные доказательства направления ответчику информации о смене собственника и требований об уплате арендных платежей с указанием банковских реквизитов истца.

В кассационной жалобе ООО "Техноплюс" просит отменить решение, постановление арбитражного суда первой и апелляционной инстанций.

Считает, что принятые судебные акты не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Право собственности на объект недвижимости перешло к истцу только 09.10.2008. Требование истца не подлежит удовлетворению, так как он не просил перечислить арендную плату.

Полагает, что судами не применены нормы права, подлежащие применению (пункт 3 статьи 405, пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации), и нарушены статьи 64, 66, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По мнению ООО "Техноплюс", суды ненадлежащим образом исследовали вопрос о правомочиях истца на взыскание арендной платы и выселение ответчика из здания. Собственником указанного объекта недвижимости в настоящее время является ООО "Вест-гранд".

В судебном заседании представители сторон поддержали свои кассационные жалобы и возражали против доводов других.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 2 статьи 452 указанного Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Как установили суды первой и апелляционной инстанций между ЗАО "НПК "Сибпромэлектроника" (арендодатель) и ООО "Техноплюс" (арендатор) заключён договор от 05.01.2007 аренды здания (сооружения, нежилого помещения), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование принадлежащее арендодателю на праве собственности здание общей площадью 726,7 кв.м, в том числе площадь торгового зала 150,2 кв.м, расположенное по адресу: город Тюмень, улица Мельникайте, дом 54, корпус 1.

Срок действия договора: с 05.01.2007 по 31.12.2007 (пункт 4.1 договора).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в случае, если после истечения срока настоящего договора арендатор продолжает пользоваться зданием при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор аренды считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

После истечения срока действия договора от 05.01.2007 арендатор продолжал пользоваться указанными нежилыми помещениями и арендодатель не требовал их освобождения.

Пунктами 5.1, 5.4 договора установлено, что арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за предоставленное ему здание в размере 5 рублей за один кв.м полезной площади в следующем порядке:

- первый платёж в размере месячной арендной платы вносится в течение 5-ти дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приёмки арендуемого здания;

- последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позже 5-ти дней после выставления счета-фактуры и акта на оказание услуг аренды.

В соответствии с приказом о подтверждении адреса от 15.03.2006 N 06-9087 Тюменского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" зданию, расположенному в городе Тюмени по улице Мельникайте, 54, корпус 1 присвоен адрес: город Тюмень, улица Харьковская, 59, строение 3.

20.08.2007 между ЗАО "НПК "Сибпромэлектроника" (продавец) и ООО "МАКСТЕРМ-К" (покупатель) заключён договор купли-продажи указанного здания.

Переход права собственности на указанное здание зарегистрирован Федеральной регистрационной службой по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам в установленном порядке. Выдано свидетельство от 09.10.2008 N 72 НЛ 125770 о регистрации права собственности ООО "МАКСТЕРМ-К" на нежилые помещения общей площадью 726,7 кв.м, расположенные по адресу: город Тюмень, улица Харьковская, 59, строение 3.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришёл к выводу о нарушении ответчиком условий договора о внесении арендной платы (пункт 5.1), соблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора и наличием оснований для его расторжения, предусмотренных пунктом 8.1 договора и подпунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отсутствие счетов-фактур арендодателя не является основанием для неуплаты арендных платежей при фактическом использовании помещений арендатором. Ответчик не проявил должной осмотрительности для добросовестного исполнения условий договора аренды, поскольку не предпринимал мер к выяснению банковских реквизитов нового арендодателя, его места нахождения.

Отменяя решение арбитражного суда, апелляционный суд установил, что истец не представил доказательства направления ответчику: извещения о смене собственника арендованного недвижимого имущества, о банковских реквизитах нового собственника, предложения о погашении задолженности по арендным платежам в разумный срок, а так же выставления счетов-фактуры и акта на оказание услуг аренды в соответствии с пунктом 5.4 договора.

При таких обстоятельствах выводы апелляционного суда о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а оставление искового заявления без рассмотрения - положениям части 5 статьи 4, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", о том, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы ООО "МАКСТЕРМ-К" о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора не соответствуют материалам дела и установленным судом апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам.

Другие доводы кассационной жалобы, направленные на иную оценку фактических обстоятельств, установленных апелляционным судом, находятся за пределами рассмотрения дела судом кассационной инстанции, предусмотренными статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы ООО "Техноплюс" об отсутствии у ООО "МАКСТЕРМ-К" права требовать уплаты арендной платы и выселения, противоречат положениям пункта 1 статьи 551, статей 606, 614, пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как истец являлся собственником спорного недвижимого имущества с 09.10.2008 и на момент предъявления иска.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, апелляционный суд не допустил.

Поскольку обстоятельства, предусмотренные статьёй 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения либо отмены судебных актов отсутствуют, кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление от 23.11.2009 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-4340/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "МАКСТЕРМ-К" и общества с ограниченной ответственностью "Техноплюс" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.