Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 февраля 2010 г. по делу N А27-8452/2008 Суд удовлетворил требование о взыскании задолженности по договору купли-продажи нежилого помещения, поскольку ответчик не исполнил обязанности по оплате переданного истцом имущества, не обремененного правами третьих лиц (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 16 февраля 2010 г. по делу N А27-8452/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2010 г.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Мариинского района Кемеровской области (далее - КУМИ Мариинского района) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Н.С.А. о взыскании 9 500 000 рублей задолженности по договору и 384 222 рублей 22 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 3.2 договора купли-продажи от 05.06.2008, по уплате цены договора до 05.07.2008 и обоснованы пунктом 15 статьи 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предприниматель Н.С.А. предъявила встречный иск к КУМИ Мариинского района об уменьшении покупной цены нежилого помещения, приобретённого по договору от 05.06.2008, на стоимость обременения арендой в размере 7 000 300 рублей.

Встречный иск мотивирован ненадлежащим исполнением КУМИ Мариинского района обязательств по передаче предмета договора купли-продажи от 05.06.2008 - нежилого помещения без прав третьих лиц и обоснован положением пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением арбитражного суда от 21.09.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.12.2009, иск удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта неисполнения обязанностей по оплате недвижимого имущества по договору. Отказ в удовлетворении встречного иска обусловлен отсутствием оснований для уменьшения покупной цены помещения.

В кассационной жалобе предприниматель Н.С.А. просит решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Податель жалобы полагает, что в нарушение статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выводы судебных инстанций противоречат указаниям Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа, изложенных в постановлении от 28.05.2009.

Считает, что апелляционный суд нарушил нормы статей 1, 2, 26 Закона о приватизации и статей 606, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорное помещение передано 05.06.2008 обременённым правами арендатора - Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации по договору аренды от 15.04.2008 N 174а.

Указывает, что суд первой инстанции при принятии встречного иска в нарушение статей 132 и 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не провел подготовку дела и не начал разбирательство дела с начала.

По мнению предпринимателя Н.С.А. суды нарушили нормы статей 328 и 460 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Согласно пункту 1 статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

На основании пункта 1 статьи 395 указанного Кодекса за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Как установил суд первой инстанции в муниципальной собственности Мариинского района находилось встроенное нежилое помещение N 57/2 с кадастровым номером 42:27:0104003:8:/3 общей площадью 430,3 кв.м, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: город Мариинск, улица Ленина, 49 (далее - помещение).

Между КУМИ Мариинского района (арендодатель) и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ОАО) (арендатор) заключён договор от 15.04.2008 N 174а аренды помещения сроком до 01.04.2009.

По итогам состоявшегося 30.05.2008 аукциона по продаже муниципального имущества (приватизации) между КУМИ Мариинского района (продавец) и предпринимателем Н.С.А (покупатель) заключён договор купли-продажи от 05.06.2008, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил встроенное нежилое помещение общей площадью 430,3 кв.м, расположенное по адресу: город Мариинск, улица Ленина, 49.

Цена помещения определена в 18 080 000 рублей, которые покупатель обязан уплатить до 05.07.2008 за вычетом 3 520 000 рублей ранее внесенного задатка (пункт 3.2).

Помещение передано покупателю свободным от имущественных прав и претензий третьих лиц (пункт 5.1) до подписания договора, который имеет силу передаточного акта (пункт 7.1).

25.07.2008 покупатель уплатил продавцу 5 000 000 рублей.

23.05.2009 Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области зарегистрировало право собственности Н.С.А. на данное помещение.

Задолженность предпринимателя Н.С.А. по договору составила 9 500 000 рублей.

Проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 9 500 000 рублей в период с 06.07.2008 по 21.08.2009 составляют 384 222 рубля 22 копейки.

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанции о наличии обязанности у предпринимателя Н.С.А. уплатить КУМИ Мариинского района установленную задолженность по договору купли-продажи помещения и проценты за пользование чужими денежными средствами соответствуют фактическим обстоятельствам дела и приведённым нормам права.

Также правомерно суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречного иска.

Доводы кассационной жалобы не влекут отмены оспариваемых актов.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, постановления суды не допустили.

Ссылка ответчика на пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочна, поскольку в силу пункта 4 указанной статьи правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если договором или законом не предусмотрено иное.

Иное предусмотрено пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Отказывая в удовлетворении встречного иска суд первой инстанции установил, что до заключения договора купли-продажи стороны произвели осмотр отчуждаемого нежилого помещения и Н.С.А. была осведомлена о пользовании предметом договора Мариинским отделением N 7833 Сберегательного банка Российской Федерации.

Кроме того, как правомерно отметил суд, покупатель вправе распоряжаться объектом недвижимого имущества с момента государственной регистрации перехода права собственности (статьи 218, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, права собственности Н.С.А. на помещение зарегистрировано 23.05.2009, то есть после истечения срока действия договора аренды с банком.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу об отсутствии обременения предмета договора купли-продажи правами третьих лиц.

Иные доводы кассационной жалобы, направленные на переоценку обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанций, находятся за пределами рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции, предусмотренными положениями статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку основания, предусмотренные статьёй 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения либо отмены судебных актов отсутствуют, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 21.09.2009 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 14.12.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-8452/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Н.С.А. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.