Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 июля 2006 г. N Ф04-4223/2006(24310-А46-13) Суд, удовлетворил требования истца о признании недействительной сделки купли-продажи незавершенного строительством объекта, исходя из того, что фактическая стоимость отчуждаемого объекта, значительно превышает стоимость указанной в договоре, а значит первоначальный иск о регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества не подлежит удовлетворению (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 6 июля 2006 г. N Ф04-4223/2006(24310-А46-13)
(извлечение)

ООО "Консорциум "Сибирский альянс" обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Пилар" о регистрации перехода права собственности от ООО "Пилар" к ООО "Консорциум "Сибирский альянс" на объект недвижимого имущества - незавершенный строительством объект (склад одноэтажное строение, общей площадью 2 367,9 кв.м, литера Д), расположенный по адресу: г. Омск, ул. 22 Декабря, 83 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.03.2005 года.

Определением арбитражного суда Омской области от 11.05.2005 г. по делу N 12-140/05 в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Омской области.

ООО "Пилар" обратилось со встречным исковым заявлением к ООО "Консорциум "Сибирский альянс" о признании недействительной сделки купли- продажи незавершенного строительством объекта - склада под литерой Д по адресу: г. Омск, ул. 22 Декабря, 83, заключенной между ООО "Пилар" и ООО "Консорциум "Сибирский альянс" 19.03.2005, и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска ООО "Пилар" сослалось на нарушение со стороны продавца порядка совершения крупной сделки, предусмотренного статьей 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Решением от 08.12.2005 первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске отказано.

В обоснование принятого решения суд указал, что договор, положенный истцом в основание заявленного требования, и оспариваемый ответчиком путем подачи встречного иска, относится к крупным сделкам, однако, порядок совершения такой сделки ООО "Пилар" не нарушен, договор от имени общества заключен лицом (генеральным директором), обладающим необходимыми полномочиями, предусмотренными учредительными документами общества.

Поскольку ООО "Пилар" уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, первоначальный иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции от 31.03.2006 решение отменено.

Договор купли-продажи имущества от 19.03.2005 признан недействительным. В удовлетворении первоначального иска отказано.

Апелляционная инстанция признала, что крупная сделка совершена с нарушением порядка, установленного законом. Суд не нашел оснований для применения последствий недействительности сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса российской Федерации, так как имущество покупателю не передавалось, право собственности зарегистрировано на продавце.

ООО "Консорциум "Сибирский альянс" не согласно с постановлением суда относительно выводов о недействительности сделки.

Ссылается на то, что в соответствии с пунктом 12.10 устава ООО "Пилар" генеральный директор общества наделен полномочиями на совершение любых видов сделок.

Генеральный директор Питосин С.А., подписавший договор обладает 50,03 процента долей в уставном капитале общества. Таким образом, если бы до совершения сделки было проведено собрание участников, то Питосин С.А., имеющий намерение продать объект и имеющий большинство голосов, при любом исходе голосования имел право на отчуждение спорного объекта, голоса других участников не могли повлиять на принятие решения о заключении сделки.

Полагает, что в действиях общества имеются признаки злоупотребления правом.

Кроме этого, апелляционная инстанция, отказав в применении последствий недействительности сделки, не учла, что ООО "Консорциум "Сибирский альянс" по договору было оплачено 500 000 руб.

На основании изложенного просит постановление суда отменить, решение суда оставить в силе.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу от ООО "Пилар" поступило ходатайство с просьбой отложить рассмотрение кассационной жалобы в силу невозможности обеспечения участия представителя в судебном заседании (в Девятом арбитражном апелляционном суде назначено на 05.07.2006 судебное разбирательство по делу с участием ООО "Пилар").

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения ходатайства.

Во-первых, судебное разбирательство по настоящему делу назначено на 06.07.2006.

Во-вторых, заявитель не лишен возможности направить для участия в деле иного представителя.

В-третьих, представленная в обоснование ходатайства копия определения Девятого арбитражного апелляционного суда имеет подчистки и исправления в дате назначения судебного разбирательства, что не позволяет установить достоверность данных, изложенных в определении.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция считает, что постановление суда подлежит изменению.

Как следует из материалов дела, 19.03.2005 г. между ООО "Пилар" в лице генерального директора Питосина С.А. (продавец) и ООО "Консорциум "Сибирский альянс" в лице директора Штоль В.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого продавец обязался передать покупателю незавершенный строительством объект (склад - одноэтажное строение, общей площадью 2 367,9 кв.м, литера Д), расположенный по адресу: г. Омск, ул. 22 Декабря, 83, а покупатель - уплатить за него 500 000 руб. Обязательства по оплате приобретаемого имущества покупателем не исполнены.

При рассмотрении дела суд обоснованно пришел к выводу, что оспариваемая по встречному иску сделка купли-продажи недвижимого имущества для ООО "Пилар" носила крупный характер (статья 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), так как стоимость отчуждаемого имущества составляла более 25 процентов стоимости имущества общества, определенных на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период.

По данным бухгалтерской отчетности по состоянию на 01.01.2005 стоимость незавершенного строительства составляла 670 000 руб. Стоимость спорного объекта согласно инвентарной карточке учета основных средств составила 40853 руб. Активы общества на конец отчетного периода по бухгалтерскому балансу оценивались в сумме 878 000 руб. В соответствии с действующим законодательством решение о совершении такой сделки должно приниматься общим собранием участников общества.

Суд апелляционной инстанции обоснованно не принял во внимание довод ООО "Консорциум "Сибирский альянс" о том, что генеральный директор общества "Пилар" в соответствии с положениями устава и пунктом 6 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью был наделен полномочиями на совершение крупных сделок. Устав ООО "Пилар" не содержит таких условий. Выводы суда первой инстанции по этому вопросу являлись ошибочными.

Апелляционная инстанция правомерно исходила из того, что довод истца о фактической предопределенности решения собрания в силу обладания генеральным директором общества более 50 процентов голосов носит предположительный характер и во внимание принят быть не может.

В силу положений пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью крупная сделка относится к категории оспоримых сделок. Предъявляя соответствующие требования, истец должен доказать факт нарушения сделкой своих прав и законных интересов. В обоснование иска ООО "Пилар" сослалось на то, что фактическая стоимость отчуждаемого объекта по данным органов технической инвентаризации значительно превышает ту, которая указана в договоре (4 620 463 руб.) Изложенное подтверждено материалами дела.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил встречный иск, признав договор купли-продажи недействительной сделкой в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса. Недействительность сделки влечет отказ в удовлетворении первоначального иска.

Относительно доводов заявителя жалобы о злоупотреблении 0 0 0 "Пилар" своим правом следует отметить, что в данном случае общество не лишено права защитить свое нарушенное право в установленном законом порядке. При этом необходимо учесть и то, что при совершении сделки покупатель со своей стороны обязан проявлять необходимую заботливость и осмотрительность.

Вместе с этим отказ в применении последствий недействительности сделки судом произведен без учета всех обстоятельств дела. Суд не учел, что покупателем договор был исполнен. Во исполнение договора им было перечислено продавцу 499 475 руб. В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса указанная сумма подлежит взысканию с 0 0 0 "Пилар". Постановление суда в этой части следует изменить.

Учитывая изложенное и руководствуясь пунктами 1,2 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

Постановление Арбитражного суда Омской области от 31.03.2006 по делу N 12- 140/05 изменить: в порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи от 19.03.2005 взыскать с общества с ограниченной ответственностью Пилар" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Консорциум "Сибирский альянс" 499 475 руб. В остальной части постановление оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.