Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 сентября 2006 г. N Ф04-5696/2006(26105-А03-12) Суд частично удовлетворил требования истца о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на условиях истца, поскольку только при согласовании сторон о распространении соответствующего условия договора к фактически сложившимся отношениям до его заключения оно может быть включено в договор (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 5 сентября 2006 г. N Ф04-5696/2006(26105-А03-12)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная фирма "Русский лес" (далее - ООО "ТПФ "Русский лес") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к муниципальному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Бийска" (далее - Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Бийска) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на условиях истца.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО "ТПФ "Русский лес", являясь собственником недвижимого имущества, не может заключить договор аренды находящегося под недвижимым имуществом земельного участка ввиду необоснованного отказа ответчика от заключения такого договора.

Решением суда первой инстанции от 27.01.2006, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 31.05.2006, иск удовлетворен частично, так как частично приняты условия, предложенные истцом, частично - ответчиком.

Суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Бийска в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу заключить с ООО "ТПФ "Русский лес" договор аренды земельного участка площадью 3667,67 кв. м, с кадастровым номером 22:65:011320:0008, расположенного по адресу: г. Бийск, ул.

Социалистическая, 118, приняв спорные условия в следующей редакции: пункт об исчислении арендных платежей с 24.11.2003 исключить; установить срок договора 5 лет; при расчете арендной платы за 2004 и 2005 годы год исходить из ставки арендной платы в 27 экономической зоне в размере 10,33 руб. за 1 кв. м; расчет арендной платы производить с учетом установленных повышающих коэффициентов и условий их применения; расчет арендной платы производить по указанным судом формулам; установить, что величины ставки арендной платы могут изменяться арендодателем в одностороннем порядке на основании решений органов государственной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления; общая сумма арендной платы за год составляет 43688,88 руб., за месяц - 3640,74 руб.; установить, что в случае неисполнения арендатором установленного порядка расчета арендной платы арендодатель вправе самостоятельно произвести расчет арендной платы; установить, что арендная плата вносится арендатором на указанный судом расчетный счет ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным; исключить из договора положения о неустойке; установить, что при заключении договора аренды вносится авансовый платеж в размере двухмесячной арендной платы.

Обжалуя принятые судебные акты, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Бийска просит их изменить, включив в договор условия о том, что арендные платежи исчисляются с 24 ноября 2003 года, и о том, что в случае неоплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности, начиная со следующего дня за установленным сроком оплаты. Заявитель полагает, что не включение в договор условия об исчислении арендной платы с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество противоречит статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Не согласен заявитель с исключением из договора и условия о неустойке, поскольку ответственность в виде неустойки установлена законодательством.

Отзыв на кассационную жалобу истец не представил.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Бийска о времени и месте слушания дела извещен, однако в судебное заседание не явился, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ООО "ТПФ "Русский лес" высказался против удовлетворения кассационной жалобы, считая ее доводы несостоятельными.

Выслушав пояснения представителя истца, рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что по договору купли-продажи от 05.11.2003 истец приобрел в собственность здание автошколы ПТО общей площадью 1803,6 кв. м, находящееся на ул. Сощгастической, 118 в г. Бийске.

Зарегистрировав в установленном законом порядке право собственности на здание, ООО "ТПФ "Русский лес" получило свидетельство о государственной регистрации права N 428221 от 24.11.2003.

Поскольку в соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, то ООО "ТПФ "Русский лес" приступило к оформлению прав на земельный участок под приобретенным им зданием.

Постановлением администрации г. Бийска от 06.12.2004 N 2844 истцу для эксплуатации нежилого здания был предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 22:65:011320:0008, площадью 3677,67 кв. м, расположенный по ул. Социалистической, 118.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Бийска был подготовлен проект договора аренды, по условиям которого у истца возникли разногласия, указанные им в протоколе разногласий.

В предусмотренном законом порядке разногласия по договору аренды земельного участка сторонами согласованы не были, что явилось основанием для предъявления истцом настоящего иска.

Условия об исчислении арендных платежей с 24 ноября 2003 года и об установлении ответственности арендатора в виде неустойки за просрочку платежей суд из договора исключил. С этим не согласен Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Бийска. Вместе с тем судебные акты в этой части являются обоснованными.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Следовательно, как правильно указал суд, только при согласовании сторон о распространении соответствующего условия договора к фактически сложившимся отношениям до его заключения, оно может быть включено в договор.

Поскольку ответчик возражает против включения в договор аренды условия об исчислении арендных платежей с 24.11.2003, то оно не является согласованным, и суд правильно исключил его из договора.

Следует также отметить, что сам факт включения в договор условия о том, что договор аренды применяется к фактически сложившимся между сторонами до его заключения отношениям, не дает право арендатору исчислять арендные платежи за период до заключения договора. Обязанность по внесению арендных платежей в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента заключения договора аренды. На это обстоятельство указывает и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 6 информационного письма от 11.01.2002 N 66.

Что касается платности пользования земельным участком, то суд правомерно сослался на право арендодателя защитить свои права в случае их нарушения иным способом.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Суд пришел к выводу, что стороны не согласовали размер подлежащей уплате неустойки, в связи с чем на законных основаниях исключил названное условие из договора.

Суд кассационной инстанции не принимает во внимание ссылку заявителя жалобы на статью 332 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как нормами названной статьи Кодекса регулируется законная неустойка, то есть определенная законом. Между тем законодательством не предусмотрена уплата неустойки в случае просрочки арендных платежей.

Кроме того, в пункте 7 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.97 N 14 разъяснено, что отсутствие согласования сторон вопроса о неустойке и ее размере не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор.

В остальной части состоявшиеся судебные акты не оспариваются ни истцом, ни ответчиком.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций дана оценка всем доводам, приведенным ответчиком по рассматриваемым вопросам, в том числе и по изложенным в кассационной жалобе, поскольку в ней, по существу, ответчик повторяет все то, на что ссылался ранее, и это отражено в принятых судебных актах.

Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального права не нарушены и нормы материального права применены правильно, то судебные акты законны и отмене не подлежат.

Учитывая изложенное и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 27.01.2006 и постановление от 31.05.2006 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-11987/05-11 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.