Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 октября 2006 г. N Ф04-6453/2006(27008-А46-13) Сделка по передаче в аренду помещения признана недействительной, поскольку перевод жилого специализированного дома (общежития) и расположенного в нем жилого помещения в нежилое произведен самовольно, в порядке, противоречащем гражданскому и жилищному законодательству (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 5 октября 2006 г. N Ф04-6453/2006(27008-А46-13)
(извлечение)

Прокуратура Омской области обратилась с иском к Федеральному государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Омский государственный аграрный университет", предпринимателю С. о признании недействительной в силу ничтожности сделки - договора N 0-85, заключенного 01.01.2005 года между ответчиками о передаче в аренду помещения, площадью 17 кв. м. в комнате N 7. расположенного в г. Омске, ул. Орджоникидзе, 47. а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав предпринимателя С. освободить данное помещение.

Исковые требования мотивированы тем. что аренда жилых помещений для целей, не предусмотренных для проживания, запрещена действующим законодательством. На основании статьи 168 Гражданского кодекса сделка является недействительной в силу ее ничтожности.

Решением от 18.01.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 02.06.2006. исковые требования удовлетворены.

Суд пришел к выводу, что сделка совершена в отношении жилого помещения с нарушением гражданского и жилищного законодательства и является недействительной на основании статьи 168 Гражданского кодекса. Обязал предпринимателя С. освободить занимаемое жилое помещение, переданное в аренду по договору.

С принятыми судебными актами не согласна предприниматель С.

В кассационной жалобе ссылается на письмо Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области, в соответствии с которым университету было дано разрешение на изменение статуса спорного помещения.

Считает, что уплаченная ответчиком арендная плата и фактические расходы по эксплуатации арендованного помещения должны быть ей возвращены в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного просит судебные акты отменить.

Представитель прокуратуры судебные акты находит законными и обоснованными.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, 01.01.2005 между Федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Омский государственный аграрный университет" и предпринимателем С. был заключен договор N 0-85 о передаче в аренду помещения, площадью 17 кв. м, в комнате N 7. на первом этаже здания, расположенного в г. Омске, ул. Орджоникидзе, 47.

В соответствии с условиями договора С. использовало помещение под свой офис.

Пунктом 1.2 договора установлен срок его действия - с 01.01.2005 по 29.12.2005.

Как усматривается из материалов дела и правомерно установлено судами первой и апелляционной инстанций, арендованное помещение общей полезной площадью 17 кв. м., расположено в здании общежития, которое находится в оперативном управлении университета.

В соответствии с пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В силу пункта 1 статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях такой перевод может осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 Кодекса.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду статья 9 Жилищного кодекса РСФСР

Согласно письмам администрации Центрального административного округа г.Омска N 01-15/6233 от 02.08.2005. N 01-19/7598 от 21.09.2005 переданное в аренду помещение органами местного самоуправления в установленном законом порядке в нежилой фонд не переводилось. Документов, подтверждающих перевод данных помещений в нежилой фонд, суду не представлено. Здание, расположенное в г. Омске, ул. Орджоникидзе,47, имеет статус "общежитие".Таким образом, путем заключения оспариваемого договора аренды помещения, расположенного в здании общежития помещения (площадью 17 кв. м.), фактически осуществлен перевод части жилого специализированного дома (общежития) в нежилое.

Судом первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что перевод жилого специализированного дома (общежития) и расположенного в нем жилого помещения в нежилое произведен самовольно, в порядке, противоречащем гражданскому и жилищному законодательству.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса (статья 288 Гражданского кодекса).

При указанных обстоятельствах оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям закона.

Доводу заявителя по вопросу применения последствий недействительности сделки в виде возврата С. уплаченной по договору арендной платы и коммунальных платежей, судом дана надлежащая правовая оценка. Суд учел факт пользования предпринимателем спорным помещением. Взыскание с арендодателя оплаченных платежей повлечет неосновательное обогащение арендатора.

С учетом этого оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение от 18.01.2006 и постановление от 02.06.2006 Арбитражного суда Омской области по делу N 9-271/05 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.