Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20 марта 2024 г. по делу N 8Г-2866/2024[88-7636/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Веркошанской Т.А, судей Омаровой А.С. и Камышановой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Галяса Дмитрия Федоровича к акционерному обществу "Специализированный Застройщик "Элитград" о признании пунктов договора недействительными, взыскании денежных средств, по кассационной жалобе Галяса Дмитрия Федоровича на решение Красногорского городского суда Московской области от 29 марта 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 сентября 2023 года, заслушав доклад судьи Омаровой А.С, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Галяс Д.Ф. обратился в суд с иском к АО "Специализированный Застройщик "Элитград", в котором просил признать недействительными п. 4.4 и п. 9.4 договора участия в долевом строительстве N Пут-52(мм)-1/2/218(1) (АК) машино-места от 27 июня 2021 года, взыскать в его пользу денежные средства в размере 68 447 рублей, штраф в размере 50% от взысканной суммы в размере 34 223 рублей 50 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, почтовые расходы в размере 402 рублей 14 копеек.

Решением Красногорского городского суда Московской области от 29 марта 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 сентября 2023 года, в удовлетворении исковых требований Галяс Д.Ф. отказано.

В кассационной жалобе Галяс Д.Ф. просит отменить постановленные судебные акты, указывая на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 ГПК РФ).

Таких нарушений по настоящему делу допущено не было.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 27 июня 2021 года между АО "Специализированный Застройщик "Элитград" (застройщик) и Галяс Д.Ф. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N Пут-52(мм)-1/2/218(1) (АК).

По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику объект долевого строительства - назначение: машино-место, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 218, этаж расположения: 2, проектная площадь: 15, 20 кв.м, расположенный в объекте недвижимости, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.

Цена договора составила 867 000 руб. (п. 4.1 договора) и была уплачена истцом в полном объеме.

Согласно п. 4.4 договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора не подлежит изменению в случае изменения площади объекта долевого строительства в сторону увеличения либо в сторону уменьшения по отношению к проектной площади объекта долевого строительства.

Согласно п. 9.4 договора участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что в процессе строительства объекта недвижимости возможны архитектурные, структурные и иные изменения, замена строительных материалов и оборудования, изменение расположения и выполнения электрических щитков, стояков отопления, вентиляционных и иных шахт и прочего оборудования в объекте долевого строительства (в том числе изменение решения о наличии/отсутствии каркасов, пилонов указанного оборудования), а также другие изменения, осуществляющиеся путем внесения изменений и (или) корректировок в проектную документацию объекта недвижимости в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ. Стороны пришли к соглашению, что изменения объекта долевого строительства не являются существенными, если в результате их выполнения площадь объекта долевого строительства изменится в пределах пяти процентов по отношению к проектной площади.

В п. 3.6 договора стороны пришли к соглашению, что размер допустимого изменения площади объекта долевого строительства, не более пяти процентов от проектной площади объекта долевого строительства.

31 октября 2021 года застройщик передал, а участник принял объект долевого строительства - машино-место - нежилое помещение N 218, общей площадью 14, 00 кв.м.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из того, что оснований для признания недействительными пунктов 4.4 и 9.4 заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве не имеется, указанные пункты не противоречат закону, согласованы сторонами на основании их свободного волеизъявления. Цена объекта была определена сторонами в размере 867 000 рублей и признана фиксированной величиной, не подлежащей изменению в случае изменения площади объекта долевого строительства в сторону увеличения либо в сторону уменьшения по отношению к проектной площади. Предметом договора долевого участия выступала не площадь машино-места, а объект недвижимости в целом, определенная в договоре цена указана за весь объект, стоимость квадратного метра сторонами не согласовывалась и договором не определялась. Договор был заключен при обоюдном согласовании сторонами всех его условий, истец его подписал без всяких оговорок и изъятий.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований о взыскании денежных средств, составляющих, согласно расчету истца, соразмерное уменьшение цены договора относительно проектной площади объекта строения и фактической площади переданного объекта недвижимого имущества, а также производных требований о взыскании компенсации морального вреда и штраф.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что при заключении договора стороны предусмотрели проектную площадь объекта 15, 20 кв.м, и на момент заключения договора стороны не могли предположить, какая площадь объекта будет по результатам обмера, произведенного кадастровым инженером.

Отклоняя доводы истца, судебная коллегия, руководствуясь частями 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ) исходила из того, что закон не запрещает сторонам включать в договор условие о твердой цене объекта, не подлежащей изменению, если фактическая общая площадь, установленная после завершения строительства, будет больше или меньше проектной площади. В связи с чем не имеется оснований считать, что оспариваемые пункты договора долевого участия являются недействительными, и ответчик нарушил согласованные условия договора.

С обоснованностью выводов суда апелляционной инстанции согласиться нельзя, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (здесь и далее в редакции, действовавши на дату заключения договора) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь объекта недвижимости, поскольку именно площадью объекта в основном определяется его цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Застройщик должен предоставить полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства объекта недвижимости меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене, определенной исходя из цены единицы общей площади объекта, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора сторонами был согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, но не более чем на 5%.

В связи с чем выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания оспариваемых условий договора недействительными, исходя из толкования оспариваемых условий во взаимосвязи с условием п. 3.6 договора, который истцом не оспаривается, и которым стороны согласовали размер допустимого изменения площади объекта долевого строительства.

Вместе с тем, отказывая в самостоятельном требовании о взыскании денежных средств, суд не установили не дал оценку находится ли изменение (уменьшение) площади объекта договора в пределах установленного и согласованного сторонами 5% от проектной площади объекта долевого строительства.

В случае превышения предельного отступления переданного объекта долевого строительства от проектной площади, т.е. более чем на 5%, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора пропорционально размеру такого уменьшения, что не было учтено судом апелляционной инстанции.

Следовательно, для разрешения требования о взыскании денежных средств равных соразмерному уменьшению цены договора суду апелляционной инстанции следовало установить на 5% или более процентов площадь переданного объекта меньше проектной площади объекта. Превышение такого показателя, предполагает право истца на взыскание денежных средств эквивалентных соответствующему проценту, без учета допустимости ее изменения на 5%.

С учетом изложенного апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 сентября 2023 года подлежит отмене, дело направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 сентября 2023 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи