Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25 июля 2024 г. по делу N 8Г-11872/2024[88-13561/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего

Чаус И.А, судей

Бурматовой Г.Г, Вдовиченко И.М, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Губкинского к Тиховой Елене Леонидовне, Тиховой Ксении Владимировне, Маликову Андрею Николаевичу и Шамакиной Екатерине Григорьевне об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права собственности на него за городским округом город Губкинский, выселении без предоставления другого жилого помещения, возложении обязанности предоставить реквизиты для перечисления денежных средств, по встречному иску Тиховой Елены Леонидовны и Тиховой Ксении Владимировны к Администрации города Губкинского об изъятии жилого помещения путем выкупа и установлении выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, по кассационной жалобе Администрации города Губкинского на решение Губкинского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 6 декабря 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 апреля 2024 г.

Заслушав доклад судьи Бурматовой Г.Г, заключение прокурора Главного гражданско-судебного управления Генеральной Прокуратуры Российской Федерации Павловой О.А, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

администрация г. Губкинского обратилась в суд с иском к Тиховой Е.Л, Тиховой К.В, Маликову А.Н. и Шамакиной Е.Г. об изъятии жилого помещения расположенного по адресу: "данные изъяты", путем выкупа с выплатой Тиховой Е.Л. денежных средств в размере 2 350 000 руб, прекращении её права собственности на данное жилое помещение после выплаты выкупной цены, признании права собственности на него за городским округом г.Губкинский, выселении ответчиков без предоставления другого жилого помещения, возложении обязанности на Тихову Е.Л. предоставить реквизиты для перечисления денежных средств.

В обоснование иска указано, что ответчик Тихова Е.Л. является собственником жилого помещения в доме признанном аварийным и подлежащим сносу. Проект соглашения о возмещении за жилое помещение был направлен Тиховой Е.Л. почтой. Согласно отчету рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 3 475 091 руб, что превышает сумму, за которую ответчик приобрела данную квартиру. С учетом того, что Тихова Е.Л. приобрела данную квартиру после признания дома аварийным, и стала собственником 13 января 2020 г, размер выкупной стоимости подлежит установлению в размере 2 350 000 руб, указанном в договоре купли-продажи квартиры. В установленный законом срок стороны не достигли соглашения об изъятии жилого помещения.

В ходе рассмотрения дела ответчики Тихова Е.Л. и Тихова К.В. предъявили встречные исковые требования к Администрации г. Губкинского об изъятии вышеуказанного жилого помещения путем выкупа и установлении выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение на основании отчета об оценке специалиста ООО "Лаборатория судебных экспертиз" от 17 апреля 2023 г. N 04-23/58 "данные изъяты" О.А. в размере 5 341 189 руб, ссылаясь на то, что спорное жилое помещение было приобретено 25 декабря 2019 г, а положения части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации начали действовать с 27 декабря 2019 г. (т. 1 л.д. 118-119).

Протокольными определениями Губкинского районного суда от 18 апреля 2023 г. указанный иск был принят к производству суда в качестве встречного (т. 1 л.д. 147).

Решением Губкинского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 6 декабря 2023 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 апреля 2024 г. исковые требования и встречные исковые требования удовлетворены в части.

Жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "данные изъяты", изъято путем его выкупа у Тиховой Е.Л. с выплатой денежных средств в размере 4 979 700 рублей с возложением обязанности на Тихову Е.Л. предоставить реквизиты и указанием на прекращение права собственности Тиховой Е.Л. на жилое помещение и признание права собственности за городским округом город Губкинский Ямало-Ненецкого автономного округа после выплаты денежных средств.

Тихова Е.Л, Тихова К.В, Маликов А.Н. и Шамакин Е.Г. выселены из жилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, "данные изъяты", без предоставления другого жилого помещения в течение 15 календарных дней с момента регистрации права собственности за городским округом город Губкинский.

В удовлетворении остальной части исковых требований и встречных исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Администрация г. Губкинского просит судебные постановления отменить, ссылаясь на их незаконность, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы указано, что право собственности Тиховой Е.Л. на изымаемое жилое помещение зарегистрировано 13 января 2020 г, то есть после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, и после 28 декабря 2019 г, следовательно, изменения, внесенные частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, распространяются на спорные правоотношения.

В возражениях на кассационную жалобу участвующий в деле прокурор Рукавишников П.А. просит решение и апелляционное определение оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании прокурор дал заключение о соответствии судебного акта требованиям закона.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом, руководствуясь статьями 113, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.

Заслушав заключение прокурора, изучив материалы дела, проверив судебные постановления в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Седьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, жилое помещение, расположенное по адресу: "данные изъяты", общей площадью 38, 1 кв.м, с 13 января 2020 г. принадлежит на праве собственности Тиховой Е.Л. на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного 25 декабря 2019 г. (л.д. 11-13, 17 т. 1).

Заключением межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания от 10 июня 2019 г. N 93, постановлением Администрации г. Губкинский N1095 от 10 июля 2019 г. жилой дом N "данные изъяты" был признан аварийным и подлежащим сносу, срок отселения установлен до 31 декабря 2030 г. (л.д. 10 т. 1).

Собственникам жилых помещений в данном доме были направлены требования о сносе жилого помещения в срок до 1 октября 2020 г. за счет собственных средств, в том числе и Тиховой Е.Л, которая 26 января 2021 г. письменно отказалась от сноса дома, предоставив это право Администрации г. Губкинского (л.д. 14, 15 т. 1).

В связи с фактическим отказом собственников помещений от сноса аварийного многоквартирного дома за счет собственных средств Администрацией г. Губкинского 24 июля 2021 г. издано постановление N970 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен аварийный многоквартирный дом, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и ответчику (л.д. 16 т. 1).

29 июня 2021 г. Администрацией в адрес Тиховой Е.Л. заказным письмом направлено уведомление о принятом решении с приложением копии вышеуказанного постановления и проект соглашения о выкупе, которое не было ей получено и вернулось в адрес Администрации с отметкой "истек срок хранения" (л.д. 18-20, 21-22, 23-24 т. 1).

Поскольку между сторонами имелся спор о рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, определением суда от 2 июня 2023 г. по ходатайству ответчика Тиховой Е.А. была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту "данные изъяты" (т. 1 л.д. 210-212).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 73/09-23 от 11 сентября 2023 г, выполненной "данные изъяты", рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: ЯНАО, "данные изъяты", включая стоимость доли в общедомовом имуществе и на земельный участок, на день проведения экспертизы, составила 4 845 100 рублей, в том числе стоимость жилого помещения 3 785 100 рублей, стоимость доли на общее имущество в многоквартирном доме (доли земельного участка) 1 060 000 рублей (т. 1 л.д. 220-250, т. 2 л.д. 1 - 48).

Согласно экспертному заключению экспертом "данные изъяты" определена стоимость убытков, причиненных Тиховой Е.Л, в связи с изъятием вышеуказанного имущества в размере 134 600 рублей, в том числе убытки, связанные с переездом, 6 400 рублей; убытки, связанные с регистрацией имущества, 2000 рублей; убытки, на услуги риелтора 57 000 рублей; убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением, 69 000 рублей.

Разрешая заявленные требования и руководствуясь положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющими условия и порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости возложения на Администрацию г. Губкинский обязанности по выплате Тиховой Е.Л. выкупной стоимости за изымаемое недвижимое имущество в определенном заключением судебной экспертизы размере 4 979 700 рублей (4 845 100 +134 600).

При этом суд исходил из того, что положения части 8.2. статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации не подлежат применению к спорным правоотношениям сторон, так как договор купли-продажи, на основании которого Тихова Е.Л. приобрела право собственности на спорное жилое помещение, заключен до вступления в силу Федерального закона, которым статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации была дополнена частью 8.2.

Соглашаясь с такими выводами, суд апелляционной инстанции учитывал положения пункта 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.

И поскольку право собственности на спорное жилое помещение приобретено Тиховой Е.Л. на основании договора купли-продажи от 25 декабря 2019 г, и в этот же день ею в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии через ГКУ ЯНАО "МФЦ" было подано заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество и необходимые для регистрации документы, включая сам договор купли-продажи (л.д. 17, 166-169 т. 1), при этом Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования (части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до 28 декабря 2019 г. суд апелляционной инстанции признал верными выводы суда первой инстанции о том, что указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к настоящему жилищному спору.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу обстоятельствам, мотивированы, нарушений норм материального или процессуального права со стороны суда и судебной коллегии по доводам кассационной жалобы не усматривается.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного Федерального закона, то есть с 28 декабря 2019 г.

В рамках настоящего спора установлено, что договор купли-продажи был заключен 25 декабря 2019 г, т.е. до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В этот же день 25 декабря 2019 г. в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии через ГКУ ЯНАО "МФЦ" было подано заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Однако государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение осуществлена 13 января 2020 г, в соответствии со сроками, установленными в статье 16 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

В соответствии со статьей 432 названного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.

Как следует из положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ст. 4, п. 1 ст. 14, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 31), в процессе регистрации правообладатель участвует только при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением представляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь подать совместное заявление о прекращении государственной регистрации права до внесения записи о регистрации в реестр.

При этом, государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом, но при этом она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 03 февраля 2015 г. N 78-КГ14-47).

При таком положении, принимая решение, суды верно исходили из того, что право собственности на жилое помещение у Тиховой Е.Л. возникло из договора, заключенного до вступления в силу Федерального закона от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ, то есть до 28 декабря 2019 г, в связи с чем часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, как не имеющая обратной силы, не может применяться к настоящему жилищному спору.

Судами верно учтено, что в действующем в период приобретения ответчиком Тиховой Е.Л. жилого помещения законодательстве отсутствовали положения, предписывающие при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение учитывать дату его приобретения (до либо после признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Принимая во внимание принцип прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствие в указанном выше нормативном акте оговорки о его обратной силе, право на получение ответчиком возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, без учета ограничений, установленных частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, ответчик Тихова Е.Л. как собственник жилого помещения вправе была рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент приобретения квартиры законодательства "данные изъяты" (аналогичная правовая позиция содержится в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 08 февраля 2022 г. N 75-КГ21-5-К3, от 21 декабря 2021 г. N 81-КГПР21-13-К8, от 21 декабря 2021 г. N 70-КГ21-7-К7, от 09 ноября 2021 г. N 50-КГ21-5-К8).

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанции верно разрешен спор при правильном определении характера правоотношений сторон и применении норм закона, подлежащих применению, исследовании обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, в отсутствие нарушений процессуального закона.

Предусмотренных статьей 379.7. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступивших в законную силу судебных постановлений не имеется.

Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Губкинского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 6 декабря 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 апреля 2024 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации города Губкинского - без удовлетворения.

Председательствующий

судьи