Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 июля 2024 г. по делу N 66а-1162/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Струковой А.А., судей Солдатовой С.В., Колпаковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бедак Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-245/2024 (УИД 61OS0000-01-2024-000178-36) по административному исковому заявлению АО "Ростовский порт" об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 25 декабря 2023 года N ОРС-61/2023/001549, от 16 января 2024 года N ОРС-61/2023/001654 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости по апелляционной жалобе департамента имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Ростовского областного суда от 24 апреля 2024 года.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, представителя истца ФИО8 возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество "Ростовский порт" (далее АО "Ростовский порт", общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения и установления кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Полагая, что рыночная стоимость земельных участков, указанная в отчетах, является достоверной, административный истец считает оспариваемые решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости незаконными, а действующую кадастровую стоимость объектов недвижимости нарушающей его права как плательщика арендных платежей.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), представитель административного истца просила суд признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 25 декабря 2023 года N ОРС-61/2023/001549, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости согласно проведенному экспертному исследованию в размере 33426264 рублей по состоянию на 13 октября 2023 г.

Решением Ростовского областного суда от 24 апреля 2024г. отказано в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" (далее -Учреждение, ГБУ РО) от 25 декабря 2023 г. N ОРС-61/2023/001549 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 15 458 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - железнодорожные пути, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной по состоянию на 13 октября 2023 г. в размере 33426264 рублей.

Судебные расходы на проведение судебной экспертизы по делу N 3а-245/2024 возложены на административного истца за счет денежных средств, поступивших в целях обеспечения расходов, с перечислением на счет ООО "ВЕАКОН-АрсГор" оплаты за проведенную судебную экспертизу в сумме 80000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественно-земельных отношений Ростовской области считает решение суда незаконным и подлежащим отмене.

В обоснование доводов жалобы указывает, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Экспертом подобраны объекты-аналоги, назначение и площадь которых существенно отличаются от объекта исследования. Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества повлечет за собой уменьшение платежей в местный бюджет.

Просит принять по делу новое решение в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в котором отказать в удовлетворении требований.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным иском об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ), особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. N 1186 установлена дата перехода к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" - 1 января 2023 г.

Следовательно, после указанной даты на территории Ростовской области пересмотр кадастровой стоимости, установленной в соответствии с предусмотренной Федеральным законом N 237-ФЗ процедурой, допускается исключительно по правилам статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, отмечено, что статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости.

Таким образом, законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

По делу установлено, что обязательный внесудебный порядок определения рыночной стоимости административным истцом соблюден.

Так, материалами дела подтверждено, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером N площадью 15458 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - железнодорожные пути, расположенного по адресу: "адрес". Административный истец АО "Ростовский порт" является арендатором данного земельного участка. Размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с постановлением Минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года N П-2 "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области" проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г.

Согласно выписке из ЕГРН от 16 февраля 2024 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 г, подлежащая применению с 1 января 2023 г, определена в размере 44354103, 14 рублей.

29 ноября 2023 г. в ГБУ РО поступило заявление общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 389-ЗУ/23 от 23 ноября 2023 г, выполненный оценщиком ФИО9 об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 30468000 рублей по состоянию на 13 октября 2023 г.

25 декабря 2023 г. ГБУ РО принято решение N ОРС-61/2023/001549 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование в отчете информации, подтвержденной путем раскрытия ее источников в виде ссылок и копий документов, информационных источников, которые недоступны или могут быть недоступны в будущем; анализ рынка и ценовой диапазон земельных участков не подтверждены; необоснованный вывод о несопоставимости объектов аналогов N 2, N 3 по форме; не указан сегмент, к которому относится объект оценки (п. 5.1); применение корректировок, повлекшее несоответствие их цен в сопоставлении с другими предложениями на рынке; использование несопоставимых объектов-аналогов (п. 5.2).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, коснулись процесса оценки, использованных объектов-аналогов, примененных корректировок, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

19 февраля 2024 года, с соблюдением установленного статьей 219 КАС РФ срока, общество обратилось в суд с настоящим административным иском.

Отказывая в удовлетворении требования об оспаривании названного решения Учреждения, суд исходил из того, что проведенной по делу судебной оценочной экспертизой (заключение эксперта ООО "Бета-Консалтинг" ФИО10 N 7-2024 от 10 апреля 2024г.) подтверждено несоответствие представленного Обществом отчета об оценке N 389-ЗУ/23 от 23 ноября 2023 г. установленным требованиям, в связи с чем у Учреждения отсутствовали основания для удовлетворения заявления Общества об определении кадастровой стоимости на основании данного отчета.

Устанавливая кадастровую стоимость земельного участка в размере 33426264 рублей в соответствии с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, областной суд исходил из того, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Принимая в качестве достоверного доказательства экспертное заключение, областной суд мотивировал такую оценку представленного в дело доказательства с учетом позиции сторон и эксперта.

Возражения Учреждения относительно экспертного заключения, положенного в основу выводов суда о величине рыночной стоимости, были проверены и мотивированно отклонены судом первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

Каких либо обоснованных доводов о ненадлежащем расчёте рыночной стоимости Учреждением, как автором апелляционной жалобы не приводится.

На существенные недостатки экспертного исследования, которые ставят под сомнение допустимость экспертного заключения как доказательства по делу, или повлекли неправильное определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки, автор апелляционной жалобы не ссылается. Объективные данные, опровергающие выводы эксперта и свидетельствующие о том, что избранная им методика оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости объекта, Учреждение не представило.

Из содержания судебной экспертизы следует, что рыночная стоимость мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода (методом сравнения продаж). Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам федеральных стандартов оценки

Вопреки доводам авторов апелляционной жалобы о неверном выборе аналогов из-за их местоположения, объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами-аналогами и имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков аналогов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены.

Для возможности проведения анализа был использован весь массив объявлений, из архива открытых источников. Для сравнения использовались в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, соотношение площади земельного участка; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Как следует из исследовательской части экспертного заключения, в качестве аналогов экспертом отобраны 5 земельных участков, каждый из которых предназначен для промышленного назначения, относится к землям населенных пунктов, расположен в пределах г.Ростова-на-Дону, предложен к реализации до даты оценки.

Экспертом проведены корректировки на торг, площадь, форму земельного участка, инженерное обеспечение, величина которых подробно описана и принята экспертом в исследовательской части.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Таким образом, требования пункта 22 ФСО N 7, согласно которого в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, были выполнены.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Утверждения апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, повлиявшее на наполняемость бюджета, неубедительны, так как возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

В этой связи необходимо отметить, что целью настоящего судебного разбирательства является установление кадастровой стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства. При этом допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходил из того, что в соответствии с общими правилами распределения судебных расходов, они взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, в данном случае требования административного истца о признании незаконным решения Учреждения, которым ему было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, оставлены судом без удовлетворения, притом, что его второе требование, которое было удовлетворено, самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, проанализировав положения административного процессуального закона во взаимосвязи с разъяснениями высшей судебной инстанции, пришел к выводу о наличии оснований для возложения расходов по проведению судебной экспертизы на административного истца.

С таким выводом суда первой инстанции суд апелляционной инстанции соглашается, поскольку он соответствует обстоятельствам дела и основан на законе.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики N 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос 10), при распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Таким образом, в данном случае требования административного истца о признании незаконным решения -, которым было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, оставлены судом без удовлетворения, в связи с чем, именно на административном истце лежит обязанность по предоставлению доказательств размера рыночной стоимости земельного участка, а поскольку решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не является решением об оспаривании установленной в порядке массовой оценки кадастровой стоимости данного земельного участка, то судебные расходы должны быть отнесены на административного истца.

С учетом приведенного правового регулирования, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения подтверждена вступившим в законную силу решением суда, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к верному выводу о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы с административного истца.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ростовского областного суда от 24 апреля 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Мотивированное решение изготовлено 31 июля 2024 г.

Председательствующий

Судьи