Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 июля 2024 г. по делу N 66а-1170/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Струковой А.А., судей Солдатовой С.В., Колпаковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бедак Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-110/2024 (3а-544/2023;) (УИД 26OS0000-04-2023-000459-96) по административному исковому заявлению Ляховненко Галины Эдуардовны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 15 апреля 2024 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ляховненко Г.Э. обратилась в суд с административным иском, в котором просила установить по состоянию на 1 января 2022 г. кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости в отношении земельного участка на котором расположены принадлежащие истцу здания, сооружения, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером N, ; общей площадью 1500+/-14 кв.м. кв. м, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: "адрес"

Административный иск обоснован тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка и собственником расположенных на нем объектов недвижимости. Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает ее права и законные интересы, как плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта.

Решением Ставропольского краевого суда от 15 апреля 2024 г. на основании проведенной по делу экспертизы установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1500+/-14 кв.м. кв. м, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022г. в размере 1220000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Не соглашаясь с положенным в основу решения суда заключением эксперта, представитель департамента в апелляционной жалобе полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку выполнено в нарушении требований законодательства об оценочной деятельности.

Проверив материалы дела в порядке, предусмотренном статьей 308 КАС РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость, установленная в отношении земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1500+/-14 кв.м. кв. м, расположенного по адресу: "адрес"

Данная кадастровая стоимость определена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022г. N 1215 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" и по состоянию на 1 января 2022г. составляет 2373810 рублей.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения оценочной судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции считает указанные выводы суда первой инстанции правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы суд согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, что Ляховненко Г.Э. является арендатором земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1500+/-14 кв.м. кв. м, расположенного по адресу: г. "адрес" с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды сроком на 49 лет в отношении земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета об оценке ООО "Деловой партнер" N 00294 от 16 октября 2023г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022г. определена в размере 428300 рублей.

Представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости был верно отклонен судом первой инстанции, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и достоверно не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N ЭЗ 024/2024 от 14 марта 2024 г, выполненного экспертом Автономной некоммерческой организации "Межрегиональное агентство судебных экспертов" ФИО8 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022г. составляет 1220000 рублей.

Изучив данное экспертное заключение, суд первой инстанции правильно принял за основу решения судебную экспертизу, признав отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствующим требованиям законодательства.

При этом, как отмечено в решении, указанное экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, соответствует требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Как следует из содержания судебной экспертизы, рыночная стоимость мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода (методом сравнения продаж). Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам федеральных стандартов оценки.

При идентификации объекта исследования была получена необходимая информация для проведения исследования, полученная информация является достоверной и соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка, фактических данных о ценах предложений объектов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Для возможности проведения анализа был использован весь массив объявлений, из архива открытых источников. Все выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым. Для сравнения объекта оценки с другими объектами использовались в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, соотношение площади земельного участка; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Вопреки доводам автора апелляционной жалобы о неверном выборе аналогов из-за их местоположения; объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами-аналогами и имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

Так, из материалов настоящего дела следует, что за объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости (пункт 25 ФСО N 7).

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так, экспертом в сравнительном подходе приняты корректировки на торг, площадь, местоположение; обоснованность которых была подробно разъяснена в тексте заключения.

Таким образом, требования пункта 22 ФСО N 7, согласно которого в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, были выполнены.

Формальное несогласие апеллятора с расчётом величины рыночной стоимости, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Утверждения апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, повлиявшее на наполняемость бюджета, неубедительны, так как возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с решением суда, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными, основанными на неправильном применении норм.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 15 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи