Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 18 июля 2024 г. по делу N 66а-1192/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Шмидт Т.Е, судей Колпаковой А.В, Колосовой С.И, при ведении протокола помощником судьи Филатовой Н.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению "данные изъяты" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

по апелляционной жалобе представителя административного истца "данные изъяты" на решение Верховного Суда Республики Калмыкии от 27 марта 2024 года об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи Шмидт Т.Е, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, письменные пояснения эксперта, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

"данные изъяты". обратился в Верховный Суд Республики Калмыкия с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необходимость оплаты иных неналоговых платежей в завышенном размере. В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости представил отчет об оценкеN М-11/2 от 02 ноября 2023 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО14

Решением Верховного Суда Республики Калмыкии от 27 марта 2024 года административные исковые требования удовлетворены частично, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере его рыночной стоимости 2 990 000 рублей по состоянию на 01 января 2022 года. Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определено считать 29 декабря 2023 года.

В апелляционной жалобе представитель административного истца "данные изъяты" просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное, принять по делу новое решение которым удовлетворить требования административного истца в полном объеме с учетом стоимости земельного участка, определенной оценщиком "данные изъяты" Выражает несогласие с экспертным заключением, выполненным по определении суда и положенным в основу решения суда первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайства в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. Учитывая положения части 7 статьи 150 КАС РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме (часть 1 статьи 308 КАС РФ), судебная коллегия пришла к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как следует из пункта 6 разъяснений данных Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ) (абзац 1).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 6.).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец на основании договора N 4/2019 от 30 января 2019 года, заключенного с Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия, ФИО15 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 10000 +/- 35 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта.

Административный истец является собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимости, в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, он имеет исключительное право на его приобретение в собственность или в аренду.

Поскольку размер выкупной цены земельного участка исчисляется из величины кадастровой стоимости, будучи обязанным уплачивать арендные платежи, результаты определения кадастровой стоимости этого земельного участка затрагивают права ФИО16 в связи с чем он обладает правом обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена бюджетным учреждением Республики Калмыкия " "данные изъяты"" и утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 28 сентября 2022 года N 114-од "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия земельных участков" по состоянию на 01 января 2022 года в размере 3 095 066, 67 рублей. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30 ноября 2022 года.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование заявленных в административном иске требований административным истцом суду представлен отчет об оценке от 02 ноября 2023 года N М-11/2, выполненный оценщиком ФИО17, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2022 года составляет 1 040 000 рублей.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В целях установления рыночной стоимости земельных участков судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО " "данные изъяты"" ФИО18

Согласно экспертному заключению от 01 марта 2024 года N 1170-Э/2024 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 года составляет 2 990 000 рублей.

Суд первой инстанции, оценив данное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, отсутствие возражений административного ответчика относительно достоверности результатов экспертизы, положил вышеуказанное экспертное заключение в основу решения и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы от 01 марта 2024 года N 1170-Э/2024.

Обоснованность и объективность заключения эксперта ФИО19. по определению рыночной стоимости земельного участка не вызывает у судебной коллегии сомнения.

Данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, ФСО N 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, отвечает требованиям относимости, допустимости, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Из содержания первой части экспертного заключения следует, что отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости N М-11/2 от 02 ноября 2023 года выполнен оценщиком ФИО20 с нарушением положений пунктов 11а, 11в, 11д, 22в ФСО N 7, пункта 2 ФСО VI, что влияет на итоговую стоимость объекта исследования.

Как следует из второй части заключения судебного эксперта ФИО21, определение рыночной стоимости земельного участка проводилось посредством использования сравнительного подхода (метода сравнения продаж). Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован, что соответствует требованиям пункта 7 ФСО N 6, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200.

Согласно пункту 4 ФСО N 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.

По результатам изучения имеющейся в материалах дела информации о характеристиках объектов оценки, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, сопоставленной с Публичной кадастровой картой и общедоступными данными картографических интернет-сервисов, при определении рыночной стоимости, проанализировав условия рынка, эксперт пришел к выводу об использовании оцениваемого объекта недвижимости согласно предназначению.

Эксперт, проведя анализ рынка, верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования объекта недвижимости на дату оценки. Подобранные экспертом аналоги находятся в ближайших с объектом оценки населенных пунктах Республики Калмыкия, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, при этом были введены соответствующие корректировки на различия с оцениваемым объектом, обоснование корректировок экспертом также приведено в экспертизе, что отвечает требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Экспертом подробно обоснован выбор аналогов, коэффициенты, использованные для корректировки, носят минимальный характер и приводят к корректным результатам. Отказ от применения корректировок по другим факторам экспертом мотивирован и обоснован. Введение корректировок обосновывается тем, что подобрать аналоги, полностью соответствующие объекту экспертизы, не представляется возможным.

Поиск информации по объектам-аналогам производился на веб-ресурсе https//ruads.net, http//архивоценщика.рф/, распечатки которых приложены к экспертному исследованию, что свидетельствует о возможности проверки сведений, в нем содержащихся.

Объекты-аналоги земельного участка сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: цена предложения, общая площадь, рыночная стоимость, категория земель, обеспеченность инженерными сетями, дата предложения, вид разрешенного использования (назначение), вид передаваемых прав, условия финансирования, условия рынка, местоположение, в том числе с учетом статуса населенного пункта, весовой коэффициэнт.

Экспертное заключение, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение содержит не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Экспертом ФИО22. в суд апелляционной инстанции представлены письменные пояснения с опровержением утверждений заявителя о наличии недостатков экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

Из письменных пояснений эксперта следует, что экспертом для определения стоимости объекта исследования проведен анализ рынка земельных участков под коммерческую застройку, в том числе придорожного сервиса, до даты определения стоимости за период с 01 января 2020 года по 01 января 2022 года по данным открытых источников, что соответствует требованиям "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Выявленные предложения по продаже земельных участков, наиболее сопоставимые с исследуемым земельным участком, представлены в таблице 11 на страницах 45-48 экспертного заключения.

При выборе классификации земельного участка экспертом использован проверенный источник "Справочник оценщика недвижимости -22. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение" под редакцией Лейфера Л.А, Афанасьевой (Крайниковой) Т.В. и др. - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки - 2022.

Выбор территории исследования обоснован экспертом, поскольку в ходе исследования не выявлено представленных к продаже в поселке Яшкульском Яшкульского района Республики Калмыкии сопоставимых земельных участков, что не противоречит положениям пункта 11б ФСО 7. При этом сопоставимые по основным ценообразующим факторам с объектом исследования земельные участки были выявлены экспертом близко к окраине города Элиста. На странице 49 экспертного заключения экспертом ФИО23. подробно приведены критерии отбора объектов-аналогов.

На станице 65 - 71 заключения представлено подробное описание корректировки на местоположение для объектов аналогов. Также приведено подробное описание местоположения как самого объекта исследования, так и объектов-аналогов.

Экспертом в письменных пояснениях подробно приведено обоснование отказа от корректировок иных, чем использовано при проведении экспертизы.

Поскольку и объект исследования, и объекты-аналоги расположены вблизи проезжей части автодороги, относящейся к федеральным дорогам общего пользования, т.е. имеют в районах расположения сопоставимую интенсивность транспортного потока, имеют равноценный подъезд к участкам с асфальтированных автодорог, т.е. подъезд к участкам не затруднен. Объект экспертизы и объекты-аналоги N1, N2, N3 являются сопоставимыми по данному параметру, корректировка не применяется.

Объект экспертизы и объекты-аналоги N1, N2, N3 относятся к земельным участкам под коммерческую застройку (под объекты придорожного сервиса), для земельных участков данного сегмента рынка одним из важных факторов, оказывающих влияние на стоимость, является интенсивность транспортного потока.

Исходя из данного анализа местоположения, эксперт использует минимальную корректировку расширенного интервала на местоположение - статус населенного пункта. При этом район расположения Объекта экспертизы отнесен по Справочнику оценщика (страница 71) к райцентрам сельскохозяйственных районов (код IV) ("данные изъяты"), объекты-аналоги N1, N2 и N3 отнесены к центру региона (код I).

Применённая экспертом корректировка на местоположение - статус населенного пункта, рассчитана в размере (-32, 00%) (страницы 71-72 заключения) соответствует данным Справочника оценщика недвижимости-2022".

Кроме того, в заключении эксперта на страницах 60-62 представлено описание корректировки на передаваемые права.

При выборе значений применяемых корректировок на передаваемые права эксперт исходил из общего анализа характеристик исследуемого земельного участка и анализа рынка земельных участков из сегмента рынка, к которому относится исследуемый земельный участок - под коммерческую застройку (под объекты придорожного сервиса).

В ходе проведенного анализа рынка земельных участков экспертом было выявлено, что рынок земельных участков в Республике Калмыкия развит недостаточно, что представлено в заключении на страницах 42-44, и исследуемый земельный участок относится к неактивному рынку страница 42, страницы 62-63, так как рынок аналогичных земельных участков характеризуется низким уровнем торговой активности, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Исследуемый земельный участок относится к объектам, не пользующимся высоким спросом в силу своего местоположения (расположен в поселке "данные изъяты", на значительном расстоянии от республиканского центра город "данные изъяты") и значительной площади. Рынок продажи земельных участков под коммерческую застройку в поселке "данные изъяты" не развит, в Республике Калмыкия в целом по состоянию на дату определения рыночной стоимости исследуемого земельного участка развит недостаточно.

Исходя из этого, экспертом, были учтены дополнительные факторы, представленные в "Справочнике оценщика недвижимости-2022 год".

Эксперт применил к объектам-аналогам NN 1, 2, 3 минимальное значение повышающей корректировки на передаваемые права в соответствии данными Сборника рыночных корректировок и данных, подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. N 17. По состоянию на 01 января 2022 года (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2022 года) под редакцией Попова А.А. (код сборника: СРКД 17/1-2022Н) по состоянию на 01 января 2022 года для земельных участков под объекты придорожного сервиса, расположенных в Республике Калмыкия, исходя из дополнительных данных об объектах.

Конфидент торможения применён экспертом по среднему значению по усредненным данным по России в размере (*0, 12) (страницы 72-73, страница 59), исходя из характеристик исследуемого земельного участка.

Довод жалобы о том, что эксперт не выезжал и не проводил непосредственный осмотр объекта исследования, несостоятелен, поскольку дата оценки указана 1 января 2022 года, она отстает от даты составления экспертизы - март 2024 года. Кроме того, осмотр не требовался ввиду наличия достаточного количества материалов в исследуемом отчете, в материалах дела и открытых источниках в сети "Интернет".

Указанные в апелляционной жалобе доводы о недопустимости заключения судебной экспертизы в качестве доказательства по делу были проверены судом первой инстанции с приведением подробного обоснования принятого решения и не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Оснований не согласиться с данным выводом суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Кроме того, доказательств, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в вышеуказанном заключении, со стороны административного ответчика судебной коллегии не представлено.

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости правомерно определена в размере рыночной стоимости, определенном на основании подготовленного экспертом ФИО26. экспертного заключения.

Пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона N 237-ФЗ установлено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенной нормы закона юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

По настоящему делу суд, установив, что заявление ФИО24 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано в суд 29 декабря 2023 года, правомерно указал в решении соответствующую дату.

Решение является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения доводы апелляционной жалобы не содержат.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 307 - 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верховного Суда Республики Калмыкии от 27 марта 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного истца - ФИО25 - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 01 августа 2024 года.

Председательствующий

Судьи