Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 октября 2005 г. N Ф04-7500/2005(16069-А27-24)(16072-А27-24) Суд удовлетворил требование о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку не подтверждено наличие в природе первоначального текста договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 26 октября 2005 г. N Ф04-7500/2005(16069-А27-24)(16072-А27-24)
(извлечение)

Акционерное общество закрытого типа (АОЗТ) "Русский Дом Селенга" обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Альтаир" о признании недействительным в силу ничтожности договора от 28.07.2004 купли-продажи недвижимого имущества: нежилого четырехэтажного здания с подвалом общей площадью 4446,5 квадратных метра и здания гаража общей площадью 210 квадратных метров, расположенного по адресу: город Кемерово, улица N 1;

- о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО"Родник" на недвижимое имущество: нежилое четырехэтажное здание с подвалом общей площадью 4446,5 квадратных метра и здание гаража общей площадью 210 квадратных метров, расположенное по адресу: город Кемерово, улица N 1;

- о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: нежилое четырехэтажное здание с подвалом общей площадью 4446,5 квадратных метра и здание гаража общей площадью 210 квадратных метров, расположенного по адресу: город Кемерово, улица N 1, от ООО "Родник" к ООО "Индустриальная компания";

- о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: нежилое четырехэтажное здание с подвалом общей площадью 4446, 5 квадратных метра и здание гаража общей площадью 210 квадратных метров, расположенное по адресу: город Кемерово, улица N 1,от ООО "Индустриальная компания" к ООО "Альтаир";

-об обязании ООО "Альтаир" возвратить АОЗТ "Русский дом Селенга" недвижимое имущество:

1) отдельно стоящее нежилое четырехэтажное здание с подвалом общей площадью 4446, 5 квадратных метра, расположенное на земельном участке площадью 3306,34 квадратных метра с кадастровым номером 42:42:050210:17 по адресу: город Кемерово, улица Н. Островского, 12-А;

2) здание гаража общей площадью 210 квадратных метров, расположенное на земельном участке площадью 3306,34 квадратных метра с кадастровым номером 42:42:050210:17 по адресу: город Кемерово, улица N 1.

Судом в качестве третьих лиц к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Родник", общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Индустриальная компания", Главное управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области (далее - ГУФРС по Кемеровской области), государственное предприятие Кемеровской области "Центр технической инвентаризации Кемеровской области" (далее - Центр технической инвентаризации).

Исковые требования обоснованы ссылкой на статьи 166, 168, 208, 209, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Решением от 16.06.2005 (резолютивная часть оглашена 08.06.2005, судья Ф.), оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.08.2005 (полный текст изготовлен 05.09.2005, судьи С., Ч., Л.) исковые требования удовлетворены.

Принятые судебные акты мотивированы тем, что не подтверждено наличие в природе первоначального текста договора от 07.07.1994, заключенного между АООТ "Кемеровский дом моделей" и ООО "Родник", в связи с чем договор признан ничтожным. У ООО "Родник" не возникло право собственности на спорное имущество и оно не могло продать это имущество другому лицу.

С решением и постановлением не согласны ответчик - ООО "Альтаир" и В.И. Филин, в кассационных жалобах просят их отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

По мнению заявителей, судом при вынесении судебных актов допущены нарушения норм материального и процессуального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Заявители считают, что арбитражным судом в нарушение статьи 51, пункта 4 частей 4 и 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принято решение о правах лиц, не привлеченных к участию в деле (АООТ "Кемеровский дом моделей", Ф.).

Настоящее дело рассмотрено в незаконном составе, поскольку статьей 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судья не может участвовать в рассмотрении дела, и подлежит отводу, если он делал публичные заявления или давал оценку по существу рассматриваемого дела, лично прямо или косвенно заинтересован в исходе дела. Судьи С. и Л. ранее делали публичные заявления и давали оценку по существу рассматриваемого дела в деле N А27-11027/2003-1 об установлении юридического факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности АОЗТ "Русский Дом Селенга".

Решение принято в отношении лица не доказавшего своей заинтересованности в разрешении спора. Суд вышел за пределы заявленных требований.

Ф. заявил ходатайство об отложении дела в связи с невозможностью явиться в судебное заседание из-за болезни.

Заявленное ходатайство отклонено судом кассационной инстанции.

Представитель ООО "Альтаир" в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Считает, что суд неправильно руководствовался нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а не нормами Гражданского кодекса РСФСР, поскольку сделка совершена в период действия законодательства РСФСР. Судом не дана оценка всем доказательствам по делу, не исследованы свидетельские показания. Имеются разночтения в документах, представленных истцом. Не исследована добросовестность приобретателя - ООО "Альтаир". Последний узнал о притязаниях третьих лиц только в ноябре 2004 года. Заявитель просит отменить протокольное определение от 11.04.2005.

Представитель истца с кассационной жалобой не согласен, пояснил, что права АООТ "Кемеровский дом моделей" и Ф. судебными актами не нарушаются, судом исследованы все доказательства и оценка дана всем обстоятельствам дела. В судебном заседании 08.06.2005 истцом уточнены заявленные исковые требования, в том числе требование об обязании ООО "Альтаир" возвратить имущество АОЗТ "Русский Дом Селенга". Истцом не заявлялось о частичном отказе от иска. В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации истребование имущества у добросовестного приобретателя возможно, если имущество выбыло из владения помимо воли собственника. Кроме того, на данное имущество определением суда общей юрисдикции в 1994 году наложен арест, в связи с чем оно не могло быть продано.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены, исходя из следующего.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Из материалов дела следует, что 26.07.1994 между акционерным обществом открытого типа "Кемеровский дом моделей" (продавец) и АОЗТ "Русский Дом Селенга" (покупатель, истец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает за определенную плату недвижимое имущество согласно Приложению N 1 и N 2 четырехэтажное нежилое здание и здание гаража, расположенное по адресу: город Кемерово, улица N 1.

Право собственности на продаваемое имущество переходит после регистрации договора в БТИ (пункт 9.2 договора).

Исследовав данные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что данное имущество перешло в собственность АОЗТ "Русский Дом Селенга". Косвенным доказательством данного права является определение Заводского районного суда города Кемерово от 30.08.94 о наложении ареста на здание по улице Н. Островского, 12A, принадлежащее филиалу АОЗТ "Русский Дом Селенга", в целях обеспечения иска физических лиц по гражданскому делу о взыскании денежных средств с АОЗТ "Русский Дом Селенга".

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая согласуется со статьей 45 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, действующих в период заключения договора, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Нормы данной статьи повторяют правила статьи 58 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, действующих в период заключения договора.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность, что также регламентировано статьей 30 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик.

Суд первой и апелляционной инстанций, исходя из статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильно пришел к выводу, что договоры купли- продажи имущества от 16.06.2004 ( ООО "Родник" (город Новосибирск), ООО "Индустриальная компания" (город Москва)), от 28.07.2004 ( ООО "Индустриальная компания" (город Москва), ООО "Альтаир" (город Москва)) являются недействительными в силу их ничтожности, поскольку договор от 07.07.94 между АООТ "Кемеровский дом моделей" и ООО "Родник" не мог быть заключен ввиду отсутствия ООО "Родник" как юридического лица. Таким образом, последнее не являлось собственником спорного недвижимого имущества и не могло осуществлять его продажу.

Кроме того, данные договоры ничтожны, как противоречащие статье 51 Федерального закона "Об исполнительном производстве", поскольку материалы дела не содержат доказательств отмены обеспечения иска, наложенные определением Заводского районного суда города Кемерово от 30.08.94.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая соответствует статье 30 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, указано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Исходя из норм гражданского законодательства, действовавшего в период заключения каждого договора, суд первой и апелляционной инстанций, указав на недействительность договоров купли-продажи от 16.06.2004, от 28.07.2004 и от 07.07.1994, правильно признал недействительность государственной регистрации прав на недвижимое имущество по вышеуказанным сделкам ввиду оснований для их регистрации.

Часть 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Учитывая изложенное, судебные акты приняты в соответствии с действующими нормами материального и процессуального права. Неуказание в судебных актах норм Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик и Гражданского кодекса РСФСР не привело к принятию неправильного решения.

Доводы кассационных жалоб по существу сводятся к переоценке обстоятельств делa, которым дана оценка судами первой и апелляционной инстанций, и подлежат отклонению. Правовые основания для переоценки обстоятельств у суда кассационной инстанций отсутствуют, так как статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлены пределы рассмотрения дела в кассационной инстанции.

Кроме того, кассационная жалоба Ф. подлежит отклонению, поскольку данными судебными актами его права и законные интересы как арендатора не нарушаются в связи с тем, что в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Кассационная жалоба на протокольное определение от 11.04.2005 не рассматривается, поскольку подана с пропуском срока на кассационное обжалование и не содержала ходатайства о его восстановлении.

На основании вышеизложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов в порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 16.06.2005 и постановление апелляционной инстанции от 29.08.2005 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-29532/04-1 оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Альтаир" и Ф. - без удовлетворения.

Меры, принятые определением от 30.09.2005 о приостановлении исполнения судебных актов отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.